Haus verkaufen oder vermieten: Vergleich, Infos, Vor- & Nachteile
Es gibt Lebenssituationen, die uns vor die Frage stellen: was machen wir mit unserer Immobilie? Das kann eine Scheidung sein, der Tod des Lebenspartners, die Erbschaft eines Hauses oder der Ablauf der Spekulationsfrist, der uns plötzlich Handlungsfreiheit beschert. Wenn wir eine Immobilie besitzen, die wir nicht selbst bewohnen möchten, müssen wir uns die Frage stellen: Wohnung oder Haus verkaufen oder vermieten? Welche Vor- und Nachteile bieten beide Alternativen?
Themen auf dieser Seite im Überblick:
- 1. Haus verkaufen oder vermieten – was lohnt sich mehr?
- 2. Ist die Vermietung oder der Verkauf mit Mehraufwand verbunden?
- 3. Verkaufen oder vermieten: Was tun bei einem Geerbten Haus?
- 4. Sollte man ein altes Haus verkaufen oder vermieten?
- 5. Sollte man im Falle einer Trennung das Haus verkaufen oder vermieten?
- 6. Welche steuerlichen Aspekte gilt es beim Verkauf oder Vermietung einer Immobilie zu beachten?
- 7. Fazit: Sollte ich mein Haus verkaufen oder vermieten?
1. Haus verkaufen oder vermieten – was lohnt sich mehr?
Diese Frage stellt den finanziellen Aspekt in den Vordergrund und berücksichtigt nicht, dass Sie möglicherweise aus sentimentalen Gründen die Immobilie nicht in fremde Hände geben möchten, zu einem späteren Zeitpunkt einziehen möchten oder das Haus an Ihre Kinder weitergeben möchten. Es geht rein rechnerisch darum: womit verdiene ich mehr Geld? Dazu ist es notwendig, den Verkehrswert der Immobilie zu kennen. Beauftragen Sie noch heute die Experten von Hamburgs Immobilienmakler mit Ihrer kostenfreien und unverbindlichen Hausbewertung oder Wohnungsbewertung.
1.1. Ist es lukrativer, die Immobilie zu verkaufen?
Um diese Frage beantworten zu können, sollten Sie sich zunächst über eines Klarheit verschaffen: möchten Sie in Zukunft Zeit in die Verwaltung Ihrer Immobilie stecken? Liegt Ihnen die Immobilie am Herzen? Wenn Sie beide Fragen mit „Nein“ beantworten können, dann scheint der Verkauf die richtige Entscheidung für Sie zu sein. Dazu kommen natürlich noch andere Entscheidungskriterien:
- Können Sie mit einem erheblichen Gewinn durch den Verkauf rechnen, weil der Marktwert Ihrer Immobilie in den vergangenen Jahren gestiegen ist?
- Wie renovierungsbedürftig ist das Haus, lohnt es sich, viel Geld in die Sanierung zu stecken?
- Haben Sie Geld für die Sanierung übrig?
- Haben Sie eine andere Immobilie im Auge, in der Sie eigentlich wohnen wollen?
- Brauchen Sie zurzeit Geld? Wie sieht die Situation am Finanzmarkt aus, können Sie Ihr Geld gut anlegen? Wie sieht im Vergleich dazu die Mietrendite aus?
- Der Verkauf einer leerstehenden Immobilie lohnt sich mehr als der Verkauf einer vermieteten Wohnung oder eines vermieteten Hauses.
- Wenn die Verkaufspreise relativ hoch sind und die Nachfrage nach Immobilien groß, dann ist ein Verkauf die einfachste und schnellste Lösung.
Hinweis
Die Frage, ob es besser ist sein Haus zu verkaufen oder zu vermieten, lässt sich erst beantworten, wenn alle finanziellen Aspekte geklärt sind. Eigentümer sollten den Wert ihrer Immobilie kennen, um diesen mit der potenziellen Mietrendite ins Verhältnis zu setzen.
1.2. Warum kann es sinnvoll sein, die Immobilie zu vermieten?
Um diese Frage zu beantworten, muss man die jährlichen Mieteinnahmen ins Verhältnis zu dem zu erwartenden Kaufpreis stellen und eine langfristige Betrachtung anstellen. Meistens ist es so, dass die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung höher ausfallen als die Rendite durch anderweitige Geldanlagen, ganz besonders unter den Bedingungen einer Inflation. Außerdem gilt diese Einnahmequelle als sicher und zukunftsträchtig. Das hängt natürlich davon ab, ob die sonstigen Gegebenheiten stabil sind, also die Lage des Hauses gut und der Zustand gepflegt ist. Entsprechend verhalten sich auch die Mieter. Bei zufriedenen Mietern können Sie mit einer unkomplizierten Einnahmequelle rechnen, die sich auch als Alterssicherung hervorragend rentiert. Eine Mietrendite von mehr als 4% wird normalerweise als gut eingestuft. Wer zum Beispiel eine Eigentumswohnung für 200.000 Euro gekauft hat und sie für 10.000 Euro pro Jahr vermietet, der erzielt eine Mietrendite von 5%. Der aktuelle Mietenspiegel dient als Anhaltspunkt für die zu erwartende Jahresmiete.
Entscheidungshilfen, die für eine Vermietung sprechen:
- Die Nachfrage nach mietbarem Wohnraum ist groß und lässt darauf schließen, dass Sie über Jahre mit hohen Mieteinnahmen rechnen können.
- Wenn Sie die Immobilie seit weniger als 10 Jahren besitzen, stellt sich für Sie gar nicht die Frage nach dem Verkauf, weil Sie sonst Spekulationssteuer zahlen müssten (es sei denn, Sie haben die Immobilie ausschließlich selbst bewohnt).
- Sie haben das Haus erst kürzlich erworben und möchten Ihre Ausgaben steuerlich absetzen.
- Sie haben den Kredit für die Finanzierung Ihres Hauses noch nicht abgelöst und möchten die Vorfälligkeitsentschädigung nicht an Ihre Bank zahlen.
- Wenn Sie die Immobilie erst in ein paar Jahren verkaufen, dann wird sie im Wert noch viel mehr gestiegen sein.
- Die Zinsen sind so niedrig, dass Sie durch eine anderweitige Geldanlage nur verlieren können.
- Sie möchten die Immobilie eines Tages selbst beziehen oder für Ihre Kinder bereithalten.
1.3. Welche Gründe sprechen gegen eine Vermietung?
Manchmal gibt es Situationen, die nicht einfach durch eine einfache Plus-Minus-Rechnung zu entscheiden sind. Die Entscheidung, eine Immobilie zu behalten und sie zu vermieten oder sie zu verkaufen, kann auch davon abhängen, ob Sie sich mit Steuerfragen auskennen und wissen, was Sie absetzen können und was nicht. Ob Sie sich der Gefahr aussetzen wollen, an Mietnomaden zu vermieten und jahrelang um Ihr Haus kämpfen zu müssen und ob Sie es aushalten, säumige Mieter mahnen zu müssen. Fragen Sie sich, ob Sie überhaupt Zeit und Lust haben, sich mit den jährlichen Abrechnungen zu beschäftigen und schließlich ist auch die Frage wichtig, wie sehr Ihr Haus durch unachtsame Mieter „abgewohnt“ werden könnte und dadurch eklatant an Wert verlieren könnte (Vielen ist unbekannt, dass man diesen Wertverschleiß steuerlich absetzen kann).
Wenn Sie in dem Haus wohnen bleiben, wollen, aber es sich nicht leisten können, weil Sie dringend eine größere Summe Geld benötigen, dann können Sie sich immer noch für eine Mischlösung entscheiden: den Nießbrauch. Das heißt, Sie verkaufen Ihr Haus, vereinbaren aber mit dem neuen Besitzer, dass Sie für eine festgelegte Frist das Recht haben, in Ihrem Haus als Mieter wohnen zu bleiben. Das könnte für viele Probleme eine Lösung bedeuten: der neue Besitzer bekommt eine günstige Immobilie mit zufriedenen, pflegeleichten Mietern, die das Haus gut behandeln und Sie werden aus einem finanziellen Engpass befreit, ohne Ihr Haus verlassen zu müssen.
2. Ist die Vermietung oder der Verkauf mit Mehraufwand verbunden?
Wie man sich denken kann, ist der Verkauf eine einmalige Sache. Auch wenn der Prozess sich über ein Jahr hinziehen sollte – irgendwann ist er abgeschlossen und Sie haben mit der Immobilie nichts mehr zu tun. Bei einer Vermietung ist das anders. Hier haben Sie dauerhaft den Verwaltungsaufwand – je nachdem, wie angenehm Ihre Mieter sind, hält er sich in Grenzen oder wächst sich zu einem enormen Stress aus.
Lesetipp
Lesen Sie unseren informativen Ratgeberartikel zur Dauer beim Hausverkauf.
2.1. Wie aufwändig ist die Vermietung einer Immobilie?
Als erstes muss man einen solventen und zuverlässigen Mieter finden, der am besten noch gut zur Nachbarschaft passen sollte, damit ein dauerhaftes und unkompliziertes Mietverhältnis entstehen kann (machen Sie sich vorab Gedanken darüber, wer am besten in Ihr Haus passt!). Dazu kommen weitere Aufgaben:
- Die Mietpreisberechnung
- Übermittlung der jährlichen Heiz- und Betriebskostenabrechnung oder auch Nebenkostenabrechnung an das Finanzamt
- Abhilfe schaffen, wenn Dinge wie zum Beispiel die Heizungsanlage kaputtgehen
- Handwerker engagieren und beaufsichtigen
2.2. Wie ist der Zeitaufwand bei dem Verkauf einer Immobilie?
Der Zeitaufwand bei dem Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses steht in keinem Verhältnis zu dem der Vermietung. Besonders wenn man mit einem Makler verkauft. Der Makler erstellt ein aussagekräftiges Exposé, bewirbt die Immobilie, übernimmt die Besichtigungen, beschafft alle notwendigen Unterlagen (und übernimmt die Kosten in deren Beschaffung, für z.B. teure Energieausweise), macht einen Notartermin und sorgt dafür, dass Sie keine bösen Überraschungen erleben.
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3. Verkaufen oder vermieten: Was tun bei einem Geerbten Haus?
Manchmal hat man gar nicht die Wahl: ist ein geerbtes Haus bereits vermietet, dann übernimmt man als Erbe automatisch die Nachfolge der Verstorbenen und wird der neue Vermieter. Einzige Möglichkeit wäre eine Kündigung wegen Eigenbedarf anzumelden – dann müssen aber auch Sie oder ein enger Verwandter in das Haus einziehen. Ansonsten haben Sie nur die Wahl, das Haus vermietet zu verkaufen, was einen ziemlichen Wertverlust bedeuten würde. Manchmal jedoch ist man gezwungen, diesen Wertverlust hinzunehmen, zum Beispiel, wenn man Teil einer Erbengemeinschaft ist und nur durch einen Verkauf die Erbmasse unter den Erben aufgeteilt werden kann. Oder wenn man nicht alleine entscheiden kann, was mit dem Haus passiert.
Es gibt noch ein Grund, weshalb es sinnvoll sein kann, ein geerbtes Haus zu verkaufen (auch wenn es leer steht): wenn Sie weit entfernt wohnen. Wenn Sie ein Haus oder Wohnung vermieten wollen, das in einem weit entfernten Bundesland liegt, dann können Sie das Objekt in der Regel nicht selbst betreuen, sondern Sie brauchen Verwalter und Dienstleister, die Sie dabei unterstützen. Da das Ihre Rendite weiter schmälern würde, sollten Sie das nur machen, wenn das Haus einen sehr hohen ideellen Wert für Sie hat und wenn Sie keine finanziellen Sorgen haben.
Hinweis
Eigentümer, die ein Haus oder eine Wohnung geerbt haben und sich nicht sicher sind, ob es sich mehr lohnt die Immobilie zu vermieten oder die Immobilie zu verkaufen, sollten beachten, dass die Spekulationssteuer mitgeerbt werden kann. Hat der Erblasser das Objekt vor weniger als 10 Jahren gekauft und die letzten zwei Jahre nicht selbst bewohnt, wird die Spekulationssteuer beim Verkauf der Erben fällig.
4. Sollte man ein altes Haus verkaufen oder vermieten?
Je älter ein Haus ist, desto höher sind die Kosten, die in Zukunft mit großer Sicherheit auf Sie zukommen werden. Noch höher sind die Kosten, wenn der Denkmalschutz ins Spiel kommt. Obwohl es finanzielle Unterstützung durch eine steuerliche Förderung gibt, sind die Kosten nicht zu unterschätzen. Wenn Sie nicht absolut finanziell unabhängig sind, dann ist auf jeden Fall empfehlenswert, ein altes Haus zu verkaufen und sich damit von zukünftigen Sanierungskosten zu befreien. Ausnahme: Sie sind selbst Handwerker oder haben gute Beziehungen zu Handwerkern. Kaum ein Haus hat so viel Charme wie ein altes Haus, das umfassend renoviert wurde.
5. Sollte man im Falle einer Trennung das Haus verkaufen oder vermieten?
Im Falle einer Trennung stellt sich die Frage: wie sind Sie auseinandergegangen? Verstehen Sie sich nicht mehr und liegt Streit in der Luft, dann gibt es für Sie keine andere Möglichkeit, als das Haus bei Scheidung zu verkaufen. Auch wenn die Immobilie vermietet sein sollte. Wenn Sie sich aber noch gut mit Ihrem Ex-Partner verstehen, dann bleibt Ihnen die Möglichkeit erhalten, das Haus zu vermieten. Dadurch können fortlaufende Immobilienkredite durch die Mieteinnahmen bezahlt werden. Trotzdem muss beiden Partnern klar sein, dass die Verwaltung eines Hauses mit viel Arbeit verbunden ist und das langfristig zu einem Streitpunkt werden kann.
6. Welche steuerlichen Aspekte gilt es beim Verkauf oder Vermietung einer Immobilie zu beachten?
Steuerliche Aspekte spielen ebenfalls eine Rolle bei der Entscheidung: verkaufen oder vermieten? Sind zum Beispiel die Mieteinnahmen geringer als die Raten, mit denen Sie den Immobilienfinanzierungskredit abzahlen, dann bedeutet das für Sie eine steuerliche Erleichterung! In diesem Fall würden Sie von einer Vermietung finanziell profitieren. Andererseits heißt das im Umkehrschluss, dass Ihr zu versteuerndes Einkommen sich erhöht, wenn Sie durch die Vermietung Gewinn machen, besonders wenn das Haus bereits abbezahlt ist. In diesem Fall würde sich Ihre finanzielle Situation bei einer Vermietung verschlechtern. Ein Verkauf wäre nur zu empfehlen, wenn keine Spekulationssteuer anfällt. Dazu muss der Kauf des Hauses oder der Wohnung bereits mehr als 10 Jahre zurückliegen.
Ausnahme: der Besitzer oder ein sehr enger Verwandter hat im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorhergehenden Kalenderjahren in dem Haus oder in der Wohnung gewohnt (etwa 2 Jahre). Die Zahlung einer Spekulationssteuer ist unbedingt zu vermeiden, da sie bis zu 40% des auf den Gewinn des Verkaufs betragen kann.
Lesetipp
Lesen Sie auch unsere informativen Ratgeberartikel Steuern sparen beim Hausverkauf und Bieterverfahren.
7. Fazit: Sollte ich mein Haus verkaufen oder vermieten?
Zusammenfassend wollen wir noch einmal alle Entscheidungsmomente in einer Checkliste auf den Punkt bringen.
Eine Vermietung Ihres Hauses kommt möglicherweise in Frage, wenn:
- Sie an dem Haus hängen und es auf keinen Fall in fremde Hände geben wollen
- Sie Erfahrung mit der Vermietung von Immobilien haben und Ihnen die damit verbundenen Probleme keine Angst machen
- Sie sich mit der Hausverwaltung auskennen und Sie Zeit und Lust auf den Arbeitsaufwand haben
- Sie die laufenden Einnahmen mehr schätzen als eine einmalige Summe, weil sie Ihnen dauerhaft mehr finanzielle Sicherheit verspricht
- Sie die Immobilie erst vor kurzem gekauft haben und Sie die Spekulationssteuer umgehen möchten
- Das Haus in gutem Zustand ist und Sie keine besonderen Instandhaltungsausgaben befürchten müssen
Der Verkauf des Hauses ist zu empfehlen, wenn
- Sie keine Vorfälligkeitsentschädigung an Ihre Bank zahlen wollen, weil Sie den Kredit vor der festgelegten Fälligkeit ablösen
- wenn Sie zu weit weg wohnen, um sich um das Haus und die Mieter zu kümmern
- wenn Sie keine Zeit für die Verwaltung haben
- wenn Sie sich vor nomadisierenden Mietern fürchten
- wenn Sie keine Spekulationssteuer zu befürchten haben,
- wenn das Haus alt ist und hohe Sanierungskosten auf Sie zukommen werden
- wenn Sie schnell Geld brauchen
- wenn Sie davon ausgehen können, dass das Haus in Zukunft an Wert verlieren wird
- wenn es aktuell leer steht, was den Verkauf erleichtern würde
- wenn Sie Teil einer Erbengemeinschaft sind
Sicherlich wird nicht nur einer der Gründe ausschlaggebend für Ihre Entscheidung sein, sondern eine Bündelung derselben. Ihre persönliche Situation ist die Grundlage, auf der Ihre Entscheidung getroffen werden wird. Informieren Sie sich bei einem guten Steuerberater über Ihre persönlichen finanziellen Vor- und Nachteile.
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Verkaufen oder vermieten: FAQs
Vermieten oder verkaufen – was spricht für den Verkauf des Hauses?
Ein Verkauf ist in der Regel dann sinnvoll, wenn ein Erbe aufgeteilt werden muss oder Sie den Zeitaufwand für die Verwaltung einer Mietimmobilie scheuen. Auch ist ein Verkauf eines Hauses sinnvoll, wenn die Nachfrage am Markt groß ist und sich hohe Verkaufspreise erzielen lassen. Natürlich hängt die Entscheidung die Immobilie zu verkaufen oder zu vermieten auch von den finanziellen und persönlichen Umständen des Eigentümers ab. Mehr erfahren zu dem Thema Haus verkaufen oder vermieten.
Was lohnt sich mehr – Wohnung vermieten oder verkaufen?
Die Entscheidung ein Haus oder eine Wohnung zu vermieten oder zu verkaufen, hängt von den finanziellen und persönlichen Umständen des Eigentümers ab. Auch spielen die zeitlichen und steuerlichen Aspekte eine Rolle. Der Verkauf ist dann sinnvoll, wenn eine hohe Summe Geld erwartet wird, der Aufwand in der Vermietung reduziert werden soll oder Kapital für andere Anlageimmobilien braucht. Eine Vermietung lohnt sich dann, wenn langfristige Mieterträge mit solventen und vertrauensvollen Mietern erwartet werden. Mehr Informationen zu „Haus verkaufen oder vermieten“.
Welche Vorteile hat die Vermietung einer Immobilie?
Für die Vermietung einer Wohnung oder eines Hauses sprechen viele Vorteile: Der Schutz von Kapital vor der Inflation und eine stabile Wertsteigerung der Immobilie in gefragten Städten bei kontinuierlichen Mieteinnahmen, machen eine Vermietung attraktiv. Wichtig ist, dass der Eigentümer auch die Kosten für die Instandhaltung im Blick behält. Weiterlesen.
Geerbtes Haus vermieten oder verkaufen?
Der Verkauf eines geerbten Hauses ist in einer Erbengemeinschaft oft die bessere Alternative als zu vermieten, um potenzielle Streitquellen zu umgehen. Erbt man alleine, kann es unter Umständen lukrativer sein, die Immobilie zu vermieten. Das passiert zum Beispiel in gefragten Wohngegenden. Weitere Informationen zum Thema Immobilie verkaufen oder vermieten?
Disclaimer
Bitte beachten Sie: Alle in unserem Ratgeber befindlichen Empfehlungen, Informationen und juristische Erläuterungen stellen unverbindliche Informationen ohne jede Gewähr auf Vollständigkeit und Richtigkeit dar. Dementsprechend handelt es sich hierbei nicht um eine Rechtsberatung im eigentlichen Sinne und kann, bzw. soll diese nicht ersetzen. Für die Klärung Ihrer rechtlichen, bzw. finanziellen Fragen, bitten wir Sie, entsprechende Experten zu kontaktieren. Diese wären z.B. Rechtsanwälte, Steuerberater oder Finanzberater. Wir arbeiten sorgfältig und gewissenhaft. Trotz alledem können Fehler nicht ausgeschlossen werden. Wir freuen uns über Ihre Anmerkungen und versuchen diese zeitnah umzusetzen.
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