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Bieterverfahren: Alle Infos zum Immobilienverkauf

Während früher Bieterverfahren nur bei Zwangsversteigerungen von Immobilien bekannt waren, bei denen Gemeinden und andere Vertreter der öffentlichen Hand Immobilien bei extra angesetzten Veranstaltungen versteigerten, ist das private Bieterverfahren auf einer ganz anderen Ebene angesiedelt. Allerdings hat es sich noch nicht am Markt durchgesetzt – Kaufinteressenten kennen sich nicht mit den Bedingungen aus und schrecken zurück, weil sie befürchten, auf ein Angebot festgelegt zu werden, das sich später als nicht haltbar erweist. Außerdem haftet einer Zwangsversteigerung der Geruch des Unseriösen an, der ebenfalls potentielle Kaufinteressenten abschrecken kann. Da das Bieterverfahren immer noch recht selten durchgeführt wird, entsteht beim Käufer leicht der Verdacht, es würde sich bei dem Objekt um eine Immobilie handeln, die auf herkömmliche Weise nicht verkauft werden konnte. Deshalb ist es von großer Bedeutung, die Bedingungen des Bieterverfahrens darzustellen und bekannt zu machen.

Themen auf dieser Seite zum Bieterverfahren im Überblick:

1. Was ist das Bieterverfahren beim Immobilienverkauf?

Bei einem Bieterverfahren setzt nicht der Verkäufer einen Preis fest und wartet, welche Interessenten bereit sind, diesen Preis zu zahlen. Er wartet, welche Angebote ihm für sein Haus, seine Wohnung oder sein Grundstück gemacht werden. Allerdings kann er ein Mindestgebot festsetzen, unter dem er nicht bereit ist, zu verkaufen. Durch die Konkurrenzsituation, die bei einem Bieterverfahren viel deutlicher ist als bei einem herkömmlichen Verfahren, kann es passieren, dass die Bieter sich gegenseitig hochtreiben. Das hat im positiven Fall den Effekt, dass man seine Immobilie sehr vorteilhaft verkaufen kann. Im negativen Fall springen diese Bieter kurz vor Ende ab und man muss wieder von vorne anfangen. Gehen verschiedene Angebote ein, kann sich der Verkäufer überlegen, ob er eines annehmen möchte. Er ist nicht dazu verpflichtet. Auch der Bieter kann sein Angebot wieder zurückziehen, wenn er der Meinung ist, er hätte sich während des Bietens zu weit hochtreiben lassen. Das Geschäft gilt erst als verbindlich, wenn der Kaufvertrag beim Notar von beiden Seiten unterschrieben wurde (so wie bei jedem anderen Immobilienkauf auch).

Hinweis

Um Ihre Immobilie erfolgreich durch das Bieterverfahren zu verkaufen, ist es von entscheidender Bedeutung, sicherzustellen, dass das Verfahren klar und deutlich kommuniziert und der Ablauf genau erklärt wird.

2. In welchen Fällen ist ein Bieterverfahren angeraten?

Ein Bieterverfahren bietet sich an, wenn der Verkäufer unsicher darüber ist, zu welchem Preis er seine Immobilie am Markt anbieten soll. Das könnte zutreffen bei Immobilien, die sich zwar in einer guten Lage befinden, aber einen hohen Renovierungsbedarf aufweisen und man deswegen unsicher ist, wieviel die Immobilie wert ist. Oder bei sehr exklusiven Immobilien, in denen möglicherweise eine Berühmtheit gewohnt hat. Ebenfalls angeraten wäre das Bieterverfahren, wenn es vonnöten ist, die Immobilien so schnell wie möglich zu verkaufen, weil der Verkäufer das Geld dringend braucht. Das Bieterverfahren kann aber auch ultima ratio sein, wenn die Immobilie bereits seit geraumer Zeit im Angebot ist und sich kein Käufer gefunden hat. Zusammengefasst bietet sich das Bieterverfahren an, wenn:

Bieterverfahren beim Immobilienverkauf

3. Wie läuft das Bieterverfahren beim Immobilienverkauf ab?

Zunächst wird die Immobilie auf den üblichen Immobilienportalen vorgestellt. Ein umfangreiches Exposé präsentiert nicht nur alle wichtigen Eigenschaften der Immobilie, es macht auch klar, dass das Haus oder die Wohnung in einem Bieterverfahren verkauft wird und enthält gegebenenfalls ein Mindestangebot (es ist ratsam, ein Mindestangebot vorzugeben, weil die Bieter sonst mit zu niedrigen Angeboten beginnen und man unnötig Zeit verliert). Es muss darauf hingewiesen werden, dass der Eigentümer die Freiheit hat, die Angebote anzunehmen oder abzulehnen. Des Weiteren wäre es von Vorteil, wenn ein Besichtigungstermin angegeben werden würde, bei dem die Interessenten die Immobilie in Augenschein nehmen können. Ein Besichtigungstermin kann aber auch mit dem Makler abgestimmt werden, was möglicherweise sinnvoller ist, weil der Makler steuern kann, welche und wieviel Interessenten er zu selben Zeit in dem Objekt versammeln möchte.

Bei dem Besichtigungstermin erfahren die Kaufinteressenten, in welcher Form und in welcher Frist sie ihr Gebot abzugeben haben. Nachdem der Immobilienmakler die Angebote gesichtet hat, bespricht er sich mit dem Besitzer und es wird gegebenenfalls nachverhandelt. Wenn sich Käufer und Verkäufer einig sind, wird ein Notartermin vereinbart. Nach der beiderseitigen Unterschrift unter dem Kaufvertrag ist das Geschäft abgeschlossen.

4. Welche Bieterverfahren gibt es?

Grundsätzlich wird beim Bieterverfahren beim Immobilienverkauf zwischen mehreren Verfahren unterschieden:

a) offenes Bieterverfahren

Beim Offenen Bieterverfahren geben die Interessenten nach der gemeinsamen Besichtigung – Open House-Besichtigung – ein Gebot ab. Das muss in der Regel schriftlich erfolgen in einer Frist von 2 Wochen bis 2 Monaten.

b) das private Bieterverfahren

Das private Bieterverfahren ist im Grunde das offene Bieterverfahren. Es betont den Unterschied zu einem öffentlichen Bieterverfahren, in dem eine Gemeinde oder öffentliche Hand ein Haus oder eine Wohnung öffentlich ausschreibt. Manche bezeichnen auch ein Bieterverfahren, das ohne Makler abläuft als privates Bieterverfahren.

Lesetipp

Lesen Sie auch unsere informativen Ratgeberartikel Vermietete Wohnung verkaufen und Hausverkauf Dauer.

c) das strukturierte Bieterverfahren

Das strukturierte Bieterverfahren zeichnet sich durch einen klar abgesteckten Ablauf aus, an den sich die Parteien halten. Dadurch entsteht für Verkäufer und Käufer eine größtmögliche Transparenz.

Käuferin freut sich über den Zuschlag bei einem Online-Bieterverfahren für eine Immobilie

d) das Online-Bieterverfahren

Das Online-Bieterverfahren läuft in einem extra eingerichteten Portal ab, zu dem sowohl der Verkäufer und die Bieter als auch der Makler Zugang haben. Dabei sehen die Bieter zwar die Konkurrenz-Angebote, diese werden aber anonymisiert. Die Online-Vermarktung läuft wesentlich schneller ab als das Offene Bieterverfahren. Oftmals haben die Interessenten nur wenige Stunden Zeit, um auf eine neue Angebotslage zu reagieren. Das Online-Bieterverfahren bietet ein hohes Maß an Transparenz und zeichnet sich durch einen geringen Organisationsaufwand aus.

Hinweis

Das öffentliche Bieterverfahren wird nicht von Privatpersonen initiiert, sondern von öffentlichen Gebietskörperschaften wie Gemeinden, Behörden oder öffentlichen Unternehmen durchgeführt. Dabei wird das Verfahren öffentlich ausgeschrieben, um interessierte Bieter zur Abgabe von Angeboten aufzufordern.

5. Welche Rolle spielt der Makler beim Bieterverfahren?

Ein Bieterverfahren beim Immobilienverkauf ist ohne einen erfahrenen Makler kaum abzuwickeln. Anders als bei einem üblichen Verkaufsgeschehen muss beim Bieterverfahren in der Regel ein Organisator Kontakt zu den einzelnen Bietern aufnehmen, die Angebote kommunizieren, Unsicherheiten ausräumen und alles mit dem Verkäufer abstimmen. Er muss als kompetenter Ansprechpartner für alle Beteiligten da sein und gegebenenfalls immer wieder Ortsbesichtigungen durchführen. Dabei kommt ihm die bedeutende Rolle zu, bereits erwähnte Unsicherheiten und Vorurteile bei den potentiellen Kaufinteressenten auszuräumen. Des Weiteren ist es beim Bieterverfahren unbedingt notwendig, dass man eine Ahnung vom tatsächlichen Marktwert der Immobilie hat – wie sollte man sonst wissen, wann man zugreifen sollte und wie hoch das Mindestangebot sein sollte. Bei diesen Fragen kann ein erfahrener Immobilienmakler eine große Hilfe sein.

5.1. Setzt Hamburgs Immobilienmakler das Bieterverfahren beim Immobilienverkauf ein?

Ist der WohnungsverkaufHausverkauf oder Grundstücksverkauf mit dem Einsatz des Bieterverfahrens nicht zwingend notwendig, verkauft Hamburgs Immobilienmakler Immobilien mit dem Einsatz klassischer Methoden. Damit der Verkauf erfolgreich abläuft, ist eine professionelle und fundierte Hausbewertung, Wohnungsbewertung oder Grundstücksbewertung notwendig. Die Makler von Hamburgs Immobilienmakler sind langjährig erfahren und spezialisiert auf den Immobilienmarkt in Hamburg. Mit dem Einsatz modernster Technologien wird der optimale Verkehrswert ermittelt, um unsere Immobilien mit maximalem Erfolg zu vermarkten.

Käufer haben trotzdem die Möglichkeit Gebote abzugeben: Nach erfolgter Objektbesichtigung können potenzielle Käufer ein Gebot abgeben. Sind mehrere Interessenten am Kauf interessiert, kann es sein, dass die Kaufangebote den ursprünglichen Marktpreis sogar übersteigen.

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Eine Immobilienbewertung von Hamburgs Immobilienmakler für ein Einfamilienhaus in Hamburg

6. Wie unterscheidet sich das Bieterverfahren beim Immobilienverkauf von einer Versteigerung oder Auktion?

Vom Ablauf her ist das Bieterverfahren durchaus einer Auktion oder einer Versteigerung ähnlich. Ein wichtiger Unterschied besteht allerdings: anders als bei einer Auktion oder einer Versteigerung muss der Bieter nach der Abgabe seines Gebotes die Immobilie nicht kaufen, sondern kann jederzeit zurücktreten. Das kann natürlich dazu führen, dass Bieter andere Interessenten durch unangemessen hohe Gebote verprellen – und dann aussteigen. Auch der Verkäufer ist rechtlich nicht daran gebunden, das höchste Angebot anzunehmen. Wenn ihm ein anderer Interessent zuverlässiger erscheint, kann er dessen Angebot annehmen, obwohl es niedriger liegt als das Gebot des Meistbietenden.

Waage mit Geld um die Vor- und Nachteile des Bieterverfahrens zu verdeutlichen

7. Welche Vor- und Nachteile ergeben sich bei dem Verkauf von Immobilien mit dem Bieterverfahren?

Vorteile des Bieterverfahrens: 

Der Verkäufer bekommt im besten Fall genau das für seine Immobilie, was der Markt hergibt. Falls er sich vor dem Verkauf unsicher gewesen ist, wieviel er für sein Haus, seine Wohnung oder sein Grundstück bekommen kann – das Bieterverfahren beantwortet diese Frage. Voraussetzung ist allerdings, dass man eine ausreichend große Interessentenschar ansprechen konnte und den einzelnen Bieter genug Zeit gegeben hat, sich über die Marktgegebenheiten zu informieren und ihr Gebot abzugeben.

Es kann passieren, dass die Bieter sich gegenseitig hochtreiben, so wie bei einer Auktion – es kann aber auch sein, dass man sich auf einen Bieter geeinigt hat und dieser kurz vor dem Notartermin wieder abspringt. Die Freiheit, jederzeit zurücktreten zu können, kann sowohl als Vorteil als auch als Nachteil zu verstehen sein. Die Sammelbesichtigungen können dazu führen, dass die Interessenten durch die Menge an Mitinteressenten dazu gebracht werden, schnell und hoch zu bieten, weil sie befürchten, die Konkurrenz könnte ihnen das Objekt wegschnappen. Das Bieterverfahren läuft in der Regel schneller ab als ein übliches Verkaufsverfahren, weil zeitaufwendige Verhandlungen über den Kaufpreis wegfallen.

Nachteile des Bieterverfahrens: 

Kaufinteressenten könnten abspringen, weil sie Angst davor haben, dass sie sich an ihr Gebot halten müssen. Desgleichen könnten sie verunsichert sein, weil sie das Bieterverfahren mit einer Zwangsversteigerung verwechseln. Die direkte Konkurrenzsituation schüchtert Interessenten ein und sie springen ab. Die Kaufangebote werden zunächst so niedrig wie möglich sein, weil die Interessenten alle versuchen, ein Schnäppchen zu machen. Man kann sich nicht auf die Angebote verlassen, weil sie jederzeit zurückgezogen werden können. Bei den Sammelbesichtigungen hat der Makler kaum Zeit und Gelegenheit, auf alle Interessenten einzugehen und alle Fragen zu beantworten.

Hinweis

Die Immobilieninteressenten fokussieren sich hauptsächlich auf die Immobilie selbst, während das Verkaufsverfahren in der Regel eine untergeordnete Rolle spielt. Das Bieterverfahren kann als eine Variante des Immobilienverkaufs oder -kaufs betrachtet werden, bei dem Kaufinteressenten in der Regel über einen Immobilienmakler agieren, der ihnen bei der Festlegung des Gebotspreises behilflich ist. Bei einem privaten Bieterverfahren können die Käufer auch direkt ein Gebot abgeben. Obwohl es Unterschiede zum herkömmlichen Immobilienhandel gibt, sind diese in der Praxis geringer als oft angenommen. Das Hauptziel des Bieterverfahrens besteht darin, durch eine niedrigere Preisgestaltung mehr potenzielle Käufer zu gewinnen.

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Eine Immobilienbewertung von Hamburgs Immobilienmakler für ein Einfamilienhaus in Hamburg

Bieterverfahren: FAQs

Es gibt verschiedene Faktoren, die die Dauer beeinflussen können, wie beispielsweise die Anzahl der Kaufinteressenten, die Attraktivität der Gebote und die Beschaffenheit der zu verkaufenden Immobilie. In der Regel übersteigt der Zeitraum aber nicht zwei bis drei Monate. Mehr erfahren zu dem Thema.

Nicht jeder Immobilienverkauf ist für das Bieterverfahren geeignet. Es kann jedoch von Vorteil sein, das Bieterverfahren einzusetzen, wenn: 1. Die Immobilie für längere Zeit erfolglos am Markt angeboten wurde. 2. Die Immobilie in einer guten Lage liegt, aber einen renovierungs- oder sanierungsbedürftigen Zustand aufweist. 3. Die Immobilie aufgrund von finanziellen Engpässen schnell verkauft werden muss. Weiterlesen.

Die im Rahmen eines Bieterverfahrens von Kaufinteressenten abgegebenen Gebote sind rechtlich unverbindlich. Der Verkäufer ist somit nicht verpflichtet, ein Angebot anzunehmen. Die rechtliche Verbindlichkeit tritt erst mit der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags ein, welche bestimmte Rechte und Pflichten mit sich bringt. Mehr erfahren.

Das Bieterverfahren ist eine Verkaufsstrategie, bei der zwischen drei verschiedenen Formen unterschieden wird: dem strukturierten, dem offenen und dem privaten Bieterverfahren. Darüber hinaus wird zwischen dem Online-Bieterverfahren und dem postalischem Bieterverfahren unterschieden. Diese Unterscheidung kann je nach den Präferenzen und Möglichkeiten der potenziellen Käufer und Verkäufer variieren. Jetzt mehr erfahren.

Bevor eine Immobilie im Rahmen eines Bieterverfahrens verkauft werden kann, müssen potenzielle Käufer gefunden werden. Hierzu wird eine Anzeige in Form eines Exposés geschaltet, welches entweder einen Mindestpreis angibt oder keine Preisinformationen enthält. Darüber hinaus wird ein Besichtigungstermin angeboten, bei dem Interessenten das Objekt vor Ort besichtigen können. Während des Besichtigungstermins erfahren die Interessenten die Frist, innerhalb der sie ihre schriftlichen Gebote abgeben können. Diese Frist beträgt in der Regel zwischen 2 und 4 Wochen. Mehr dazu.

Beim Online-Bieterverfahren wird die Immobilie auf einer Plattform beworben und Interessenten können ihre Gebote online abgeben. Der Verkäufer hat die Möglichkeit die Gebote in Echtzeit mitzuverfolgen und kann auf Angebote entsprechend reagieren. Das Verfahren ist zeit- und ortsunabhängig, was es für Interessenten attraktiv macht, die nicht persönlich anwesend sein können. Lesen Sie hier alles wichtige über dieses Thema.

Disclaimer

Bitte beachten Sie: Alle in unserem Ratgeber befindlichen Empfehlungen, Informationen und juristische Erläuterungen stellen unverbindliche Informationen ohne jede Gewähr auf Vollständigkeit und Richtigkeit dar. Dementsprechend handelt es sich hierbei nicht um eine Rechtsberatung im eigentlichen Sinne und kann, bzw. soll diese nicht ersetzen. Für die Klärung Ihrer rechtlichen, bzw. finanziellen Fragen, bitten wir Sie, entsprechende Experten zu kontaktieren. Diese wären z.B. Rechtsanwälte, Steuerberater oder Finanzberater. Wir arbeiten sorgfältig und gewissenhaft. Trotz alledem können Fehler nicht ausgeschlossen werden. Wir freuen uns über Ihre Anmerkungen und versuchen diese zeitnah umzusetzen.

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