Marktwert Immobilie: So viel ist Ihre Wohnung oder Ihr Haus wert
Den Marktwert einer Immobilie zu berechnen ist nicht nur angeraten, wenn man die Immobilie verkaufen will – es gibt auch andere Situationen, in denen es sinnvoll ist, den aktuellen Marktwert Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung zu kennen. Erfahren Sie in unserem Ratgeber alles zum Marktwert einer Immobilie und wie Sie Hamburgs Immobilienmakler bei der Ermittlung unterstützen kann.
Themen auf dieser Seite zur Marktwertermittlung im Überblick:
- 1. Was ist der Marktwert einer Immobilie?
- 2. Wer kann den Marktwert einer Immobilie ermitteln?
- 3. Wie lässt sich der Marktwert einer Immobilie berechnen?
- 4. Welche Faktoren haben Einfluss auf den Marktwert einer Immobilie?
- 5. Welche Kosten können bei der Marktwertermittlung entstehen?
- 6. Wozu wird eine Marktwertermittlung bei einer Immobilie benötigt?
- 7. Welche Dokumente benötige ich zur Ermittlung des Marktwertes?
- 8. Wie ermittelt Hamburgs Immobilienmakler den Marktwert einer Immobilie?
- 9. Wie zuverlässig ist der ermittelte Marktwert einer Immobilie?
Der Marktwert einer Immobilie ist die Summe Geldes, die die Immobilie bei einem Verkauf auf dem Freien Markt einbringt. Man könnte ihn auch als Marktpreis der Immobilie bezeichnen. §194 im Baugesetzbuch definiert den Marktwert wie folgt:
§ 194 BauGB
„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt auf den sich die Ermittlung bezieht im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“
Wenn der Marktwert einer Immobilie errechnet wird, dann geht man davon aus, dass die Immobilie am freien Markt angeboten wird und es keine Umstände gibt, die den Verkauf von außen beeinflussen wie zum Beispiel ein Notverkauf, eine Zwangsversteigerung oder der Verkauf an ein Familienmitglied zu einem Freundschaftspreis. Bei einer Marktwertermittlung für eine Immobilie werden ausschließlich objektive Faktoren einbezogen, subjektive Faktoren beeinflussen zwar den tatsächlichen Verkaufspreis, haben aber bei der Ermittlung des Marktwertes nichts zu suchen.
1.1 Wie unterscheidet sich der Marktwert vom Verkehrswert?
Wie aus dem oben zitierten Auszug aus dem Baugesetzbuch bereits zu entnehmen ist, bezeichnet der Marktwert dasselbe wie der Verkehrswert einer Immobilie. Die Worte sind synonym zu gebrauchen. Manchmal hört man auch den Begriff Zeitwert. Alle Begriffe meinen den Preis, den die Immobilie zum jetzigen Zeitpunkt auf dem freien Markt erzielen würde.
2. Wer kann den Marktwert einer Immobilie ermitteln?
Es sind in der Regel zwei Personengruppen, die den Marktwert einer Immobilie bestimmen: Vollgutachter und Immobilienmakler. Manchmal ist es notwendig, einen Gutachter zur Bestimmung des Marktwertes einer Immobilie zu bestimmen, zum Beispiel im Falle einer Scheidung, bei Erbschaftsstreitigkeiten oder bei Problemen mit dem Finanzamt. In der Regel aber kann man sich auf den Sachverstand, die Erfahrung und die Expertise eines niedergelassenen Immobilienmaklers verlassen, der sich in seinem Einzugsgebiet gut auskennt. Dabei werden modernste Tools zum Einsatz gebracht, die zuverlässig den aktuellen Verkehrswert einer Immobilie ermitteln.
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3. Wie lässt sich der Marktwert einer Immobilie berechnen?
Um den Marktwert einer Immobilie zu ermitteln werden in der Regel drei Verfahren angewandt: das Sachwertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren. Welche Methode zum Tragen kommt, ist davon abhängig, um welche Art von Immobilie es sich handelt. In einigen Fällen werden auch zwei Verfahren kombiniert.
a) Das Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren kommt zum Einsatz bei Immobilien, die keinen Ertragswert generieren und die schlecht mit anderen Immobilien verglichen werden können. Das komplexe Verfahren begründet sich auf der Ermittlung der Herstellungskosten für Haus und Außenanlagen – also man berechnet die Summe Geldes, die aufgebracht werden müsste, wenn man das Haus neu bauen müsste. Von diesem Wert wird dann der Betrag abgezogen, der den Verkaufswert des Gebäudes durch Abnutzungserscheinungen mindert wie zum Beispiel Schäden an Mauerwerk, Fassade und Dach.
Dann wird der Wert des Grundstücks über den Bodenrichtwert ermittelt. Der Quadratmeterpreis ergibt sich aus den Bodenrichtwertkarten. Schließlich addiert man den Wert des Grundstücks und den Wert des Gebäudes.
b) Das Vergleichswertverfahren
Die Vergleichswertmethode zielt – wie der Name schon sagt – ab auf das Vergleichen mehrerer vergleichbarer Objekte. Je mehr Objekte dafür zur Verfügung stehen, desto besser. Die Vergleichswertmethode ist die einfachste und meistens auch die zuverlässigste Methode, den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln, weil sie auf dem aktuellen Marktgeschehen basiert. Allerdings funktioniert sie nur, wenn die Vergleichsobjekte wirklich vergleichbar sind wie zum Beispiel Reihenhäuser oder Eigentumswohnungen in einem Mehrfamilienhaus. Wenn das Objekt einzigartige Merkmale aufweist, wird es schon deutlich schwieriger.
c) Das Ertragswertverfahren
Wenn eine vermietete Wohnung verkauft werden soll oder ein vermietetes Haus, dann kommt meistens das Ertragswertverfahren ins Spiel. Auch beim Verkauf von Gewerbeimmobilien oder dem Verkauf von Mehrfamilienhäusern kommt dieses Verfahren infrage. Man errechnet als erstes den Bodenwert, also den Preis, zu dem das Grundstück verkauft werden könnte. Anschließend wendet man sich dem Gebäude zu. Hier ist wichtig, wie sehr die Mieteinnahmen durch die Bewirtschaftungskosten geschmälert werden. Was kann die Einnahmen mindern? Wenn zum Beispiel eine Mietpreisbremse die Entwicklung der Mieteinnahmen einschränkt, muss dies einkalkuliert werden. Auch muss berücksichtigt werden, ob ein Mietausfallwagnis besteht. Auch wenn die Immobilie durch hohe Mieteinnahmen aktuell hohen Gewinn abwirft, so kann das Risiko aufgrund eines unsicheren Mieters groß sein, durch langen Leerstand an Einkommen zu verlieren. Bei diesem Verfahren ist fachliche Sachkenntnis unabdingbar.
Hinweis
Grundsätzlich ist anzumerken, dass das Vergleichswertverfahren als einzige Methode das tatsächliche Marktgeschehen abbildet. Deshalb ist es auch nicht verwunderlich, wenn in der Praxis oftmals mehrere Methoden für die Immobilienbewertung herangezogen werden.
4. Welche Faktoren haben Einfluss auf den Marktwert einer Immobilie?
Es gibt die unterschiedlichsten Faktoren, die den Verkehrswert einer Immobilie bestimmen:
- Die Lage einer Immobilie
Je attraktiver die Lage einer Immobilie, desto höher der Marktwert. Außerdem ergibt sich aus der Lage auch die Marktsituation – ist in der Gegend das Angebot von Wohnimmobilien knapp, erhöht sich automatisch der Preis. Die Nachfrage am Markt ist natürlich der entscheidendste Faktor – ist die Kaufkraft in der Region gering oder das Angebot an vergleichbaren Immobilie sehr groß, dann senkt dieser Umstand selbstverständlich den Preis.
- Das Baujahr
Meistens erzielen jüngere Gebäude einen höheren Preis als ältere Gebäude, was aber natürlich nicht für schöne Altbauten gilt. Eine Jugendstilvilla wird sicherlich zu einem höheren Preis verkauft werden können als ein Bungalow aus den 60ern.
- Wohnfläche und Nutzfläche
Je wichtiger für den Käufer es ist, ausreichend Platz für seine Bedürfnisse zu haben, umso mehr wird ihm eine großzügige Raumaufteilung wert sein.
- Grundstücksschnitt
Wenn ein Grundstück so geschnitten ist, dass es zu verschiedenen Verwendungsmöglichkeiten einlädt, ist dies sich mehr wert als ein schmales langes Grundstück. Außerdem spielt die Ausrichtung eine große Rolle: liegt es in der Sonne, gibt es einen schönen Ausblick, ist man ungestört?
- Ausstattung
Für Menschen mit Handicap kann es kaufentscheidend sein, ob das Haus einen Aufzug hat, ob ein Schwimmbad vorhanden ist oder ob ebenerdig alle Räume zu erreichen sind. Andere wiederum finden eine Tiefgarage bestechend oder sind beeindruckt von dem eigenen Hubschrauberlandeplatz. Bei einigen Immobilien ist es deshalb angeraten, die besonderen Ausstattungsmerkmale, die das Haus einzigartig machen, in den Vordergrund zu stellen.
- Zustand der Immobilie
Wenn das Haus in einem gepflegten Zustand ist, dann lässt es sich grundsätzlich besser verkaufen, als wenn dies nicht der Fall ist.
- Altlasten
Wenn Ihre Immobilie auf einer ehemaligen Mülldeponie errichtet wurde, dann tun Sie besser daran, den Interessenten reinen Wein einzuschenken. Ebenso verhält es sich mit Asbest im Mauerwerk. Solcherart Mängel zu verschweigen fiele unter den Begriff der arglistigen Täuschung. Der Verkauf wäre anfechtbar. Da sowohl eine Belastung durch Bodengift als auch eine Asbestbelastung nicht unter den Ausschluss der Mängelhaftung fällt, muss der Verkäufer diesen Mangel offenbaren. Damit wäre der Preis der Immobilie sicherlich weit unter dem üblichen Marktpreis anzusiedeln.
- Energieeffizienz
Die Energiekosten, die eine Immobilie verursacht, nehmen einen immer größeren Stellenwert ein. Verfügt die Immobilie bereits über eine Wärmepumpenheizung, kann dies eine entscheidender Vorteil sein. Ebenso spielt die Fassadendämmung und eine energetische Sanierung eine große Rolle.
- Geplante Bauvorhaben in der näheren Umgebung
Während es für den einen von Vorteil sein kann, wenn eine geplante Umgehungsstraße dazu führt, dass weniger Verkehr am Haus entlangführt, kann es für andere Interessenten von Nachteil sein, weil sie für ihr Ladengeschäft, das im Haus liegt, mit weniger Kundschaft rechnen können. Ein geplanter Flughafen, der für Fluglärm sorgt, verschreckt die meisten, kann aber für den Vielflieger angenehm sein, weil seine Wege zum Flughafen kürzer werden.
- Rechtliche Einschränkungen
Bei einigen Immobilien liegen rechtlichen Einschränkungen vor, die den Verkaufspreis mindern. Zum Beispiel bei denkmalgeschützten Häusern, die zwar sehr schön sind, aber dem Besitzer die Pflicht zur Erhaltung auferlegen.
5. Welche Kosten können bei der Marktwertermittlung entstehen?
Wird ein schriftliches Gutachten benötigt, fallen Kosten an. Grundsätzlich gilt, je höher der Verkaufswert und je höher der Aufwand bei der Wertermittlung desto höher die Kosten. Bei einem Marktwert von zum Beispiel 600.000 Euro kann man für ein Wertgutachten bis zu 3.000 Euro bezahlen. Es gibt aber auch Gutachter, die 1% des Verkaufswertes einer Immobilie als Honorar beanspruchen, das wären in diesem Fall 6.000 Euro. Wenn Sie in die Situation kommen, dass Sie einen offiziellen Gutachter brauchen, sollten Sie vorab die Höhe seiner Bewertungskosten schriftlich festlegen. Was die Höhe seines Honorars angeht, gibt es keine gesetzlichen Regelungen. Erfragen Sie vorab, welche Methode er anwenden möchte. Hintergrund: das Vergleichswertverfahren ist sehr viel weniger aufwendig als zum Beispiel das rechercheintensive Ertragswertverfahren.
Die meisten Immobilienmakler dagegen berechnen für eine Marktwertberechnung keinen Cent. Dabei werden modernste Tools zum Einsatz gebracht, die zuverlässig den aktuellen Verkehrswert einer Immobilie ermitteln.
Gut zu wissen
Die professionelle Marktwertermittlung von Hamburgs Immobilienmakler ist für Eigentümer zu 100% kostenfrei und unverbindlich.
6. Wozu wird eine Marktwertermittlung bei einer Immobilie benötigt?
Der Marktwert einer Immobilie sollte spätestens dann ermittelt werden, wenn man von offizieller Seite darum gebeten wird oder wenn der Wechsel des Eigentümers ansteht. Es gibt verschiedene Situationen, in denen es unabdingbar ist, den Verkehrswert feststellen zu lassen, zum Beispiel: Bei einem Hausverkauf bei Scheidung, bei einer Vererbung des Hauses, bei einem Hausverkauf, einem Wohnungsverkauf oder einem Grundstücksverkauf, bei einer Zwangsversteigerung, bei einer Steuerermittlung durch das Finanzamt, bei der Baufinanzierung durch eine Bank.
Wie bereits erwähnt, sollte bei einer offiziellen Anfrage ein Gutachter die Immobilie bewerten, bei einem familiären Anliegen reicht möglicherweise ein Immobilienmakler, bei einem beabsichtigten Verkauf sind Sie bei einem erfahrenen Immobilienmakler in guten Händen.
6.1 Wann ist es sinnvoll, die Immobilie unter Marktwert anzubieten?
Bei einem Bieterverfahren zum Beispiel ist es sinnvoll, die Immobilie unter Marktwert anzubieten, damit die Bieter die Möglichkeit haben, sich gegenseitig zu überbieten. Nur so bekommen Sie genug Bieter in das Verfahren. Generell kann man sagen, dass bei dem Verkauf einer Immobilie immer drei Preise im Spiel sind: der tatsächliche Marktpreis, der Angebotspreis und der Preis, zu dem die Immobilie schließlich verkauft wird.
7. Welche Dokumente benötige ich zur Ermittlung des Marktwertes?
Welche Dokumente Sie im Falle eines Verkaufes parat haben müssen, hängt davon ab, um welche Art von Immobilie es sich handelt. Geht um eine Wohnung, ein Haus oder ein vermietetes Objekt? Wenn es sich um ein Haus handelt, dann brauchen Sie folgende Dokumente:
- Grundbuchauszug
- Grundriss
- Baupläne
- Wohnflächenberechnung
- Flurkarte
- Energieausweis
- Belege über erfolgte Reparaturarbeiten bzw. Einbauten
- Nachweise über zusätzliche Einrichtungen wie zum Beispiel Alarmanlagen
Wenn es sich um Teileigentum handelt also eine Wohnung oder ein Reihenhaus, dann werden Sie zusätzlich folgende Dokumente brauchen:
- Wirtschaftsplan
- Unterlagen zur Höhe der Instandhaltungsrücklage
- Wohn- und Hausgeldabrechnungen der vergangenen Jahre
- Protokolle der Eigentümerversammlungen
Bei vermieteten Objekten braucht man ergänzend zu der oberen Aufstellung noch:
- Mietverträge und Mietzusammenstellung
- Mieterliste
- Betriebskostenabrechnung bzw. Nebenkostenabrechnung der vergangenen drei Jahre
Falls weitere notarielle Unterlagen in Ihrem Besitz sind, sollten diese ebenfalls bereitgehalten werden ebenso wie eventuelle Eintragungen zum Wegerecht und Wohnrecht.
8. Wie ermittelt Hamburgs Immobilienmakler den Marktwert einer Immobilie?
In nur drei Schritten erhalten Sie Ihre professionelle Hausbewertung, Wohnungsbewertung oder Grundstücksbewertung mit Hamburgs Immobilienmakler:
Bewertungsformular
ausfüllen
Füllen Sie einfach unser Online Bewertungsformular mit allen relevanten Eckdaten der zu bewertenden Immobilie aus. Sie benötigen weniger als 3 Minuten.
Termin
vereinbaren
Unsere Immobilienexperten werten Ihre Daten aus und melden sich zeitnah bei Ihnen zurück, um einen Vor-Ort-Termin zu vereinbaren und Ihre Immobilie zu begutachten.
Kostenlos
Marktwert erhalten
Unter Berücksichtigung von bewertungs- relevanten Kriterien und aktuellen Marktanalysen, errechnen unsere Experten den optimalen Marktwert für Ihre Immobilie. Für Eigentümer ist unsere Bewertung kostenlos.
8.1 Was kostet die Marktwertermittlung mit Hamburgs Immobilienmakler?
Die Marktwertermittlung mit Hamburgs Immobilienmakler ist für Eigentümer zu 100% kostenfrei und unverbindlich. Unsere Experten arbeiten mit dem Einsatz modernster Technologien und sind erfahren auf dem Hamburger Immobilienmarkt.
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9. Wie zuverlässig ist der ermittelte Marktwert einer Immobilie?
Der ermittelte Marktwert einer Immobilie ist von vielen verschiedenen Faktoren abhängig, die sich täglich ändern können. Werden zum Beispiel die Zinsen erhöht, werden Kredite teurer und die Nachfrage nach Immobilien bricht ein. Damit wird der Marktwert Ihrer Immobilie drastisch gesenkt, obwohl die Umstände, die zu diesem Preiseinbruch geführt haben überhaupt nichts mit Ihrem Haus zu tun haben.
Der Marktwert ist ein hypothetischer Wert. Das bedeutet, dass der Preis, den Ihr Haus oder Ihre Wohnung auf dem Markt erzielt, sehr von dem ermittelten Marktwert abweichen kann, weil subjektive Gesichtspunkte die Nachfrage beeinflussen. Wenn in Ihrem Haus zum Beispiel einmal eine bekannte Persönlichkeit gewohnt hat, kann das durchaus den Preis in die Höhe treiben. Je angespannter der Markt, desto eher sind die Käufer bereit, hohe Preise zu zahlen. Das Gegenteil kann der Fall sein, wenn zu Beispiel ein Industriekonzern seine Produktionsstätte verlagert und viele Arbeitnehmer die Region verlassen: die Nachfrage nach Immobilien bricht ein, die Preise sinken.
Der Marktpreis bietet Ihnen zwar einen Orientierungswert für den Angebotspreis, aber er ist nicht immer ein und derselbe. Entscheidend ist, dass der Angebotspreis realistisch ist. Mondpreise verlängern den Verkaufsprozess unnötig. In der Regel wird der Angebotspreis etwas über dem Marktpreis angesetzt, damit Sie dem Käufer zum Schluss ein wenig entgegenkommen können.
Marktwert Immobilie: FAQs
Was ist der Marktwert einer Immobilie?
Gemäß § 194 BauGB ist der Marktwert einer Immobilie der Preis, der am Markt zu einem bestimmten Zeitpunkt erzielt werden kann. Er dient als Grundlage für die Besteuerung und die Finanzierung von Immobilien. Zudem kann er bei Kauf- oder Verkaufsentscheidungen eine wichtige Rolle spielen. Es ist daher ratsam, den Marktwert einer Immobilie regelmäßig zu ermitteln, um einen realistischen Preis zu erzielen. Mehr zu diesem Thema.
Was hat Einfluss auf den Marktwert einer Immobilie?
Der Marktwert einer Immobilie wird von verschiedenen Faktoren beeinflusst, wie zum Beispiel Lage, Größe und Zustand der Immobilie, Infrastruktur und Nachbarschaft, Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt sowie der aktuellen wirtschaftlichen Lage. Auch die Ausstattung und die Architektur der Immobilie können den Marktwert beeinflussen. Weiterlesen.
Wie wird der Marktwert einer Immobilie ermittelt?
Der Marktwert von Immobilien kann mit verschiedenen Verfahren bestimmt werden. Die Vergleichswertmethode, die Sachwertmethode und die Ertragswertmethode. Die Ermittlung des Marktwertes erfolgt unter dem Einsatz von einem oder mehreren Verfahren kombiniert. Welche Methode eingesetzt wird, hängt unter anderem von der Art der Immobilie ab. Mehr dazu.
Was unterscheidet den Verkehrswert vom Marktwert einer Immobilie?
Der Begriff Verkehrswert und Marktwert unterscheiden sich nicht, da sie dieselbe Sache bezeichnen. In der Regel werden Verkehrswert und Marktwert synonym verwendet.
Wofür wird eine Marktwertermittlung bei einer Immobilie benötigt?
Eine Marktwertermittlung wird benötigt, um den aktuellen Wert einer Immobilie auf Basis des Immobilienmarktes zu ermitteln. Sie dient als Grundlage für den Verkaufspreis oder für die Finanzierung der Immobilie. Außerdem kann sie für steuerliche Zwecke, Erbschafts- oder Scheidungsangelegenheiten sowie für die Bilanzierung von Unternehmen erforderlich sein. Mehr erfahren.
Disclaimer
Inhaltsverzeichnis
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