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Was ist Ihre Immobilie wert?

Vermietete Wohnung verkaufen: Wir sagen Ihnen worauf Sie achten müssen

Es kann viele Gründe geben eine vermietete Wohnung zu verkaufen: Eine anstehende Scheidung mit anschließender Vermögensaufteilung, ein langfristiger Aufenthalt im Ausland oder der Eigentümer benötigt schnell eine hohe Menge an Bargeld, um beispielsweise eine teurere Immobilie zu erwerben. Doch der Verkauf einer vermieteten Wohnung gestaltet sich oft komplizierter als gedacht. Der Fakt, dass die Wohnung vermietet ist, wirkt sich nicht nur direkt auf den Kaufpreis aus, auch die Käuferzielgruppe ist eine andere, als bei unvermieteten Wohnungen. Wir zeigen Ihnen, wie Sie mit dem Mieter umgehen, welche Rechte beachten werden müssen und welche Faktoren Einfluss auf die Bewertung einer vermieteten Wohnung haben.

Themen auf dieser Seite zum Verkauf von vermieteten Wohnungen im Überblick:

Welche Herausforderungen kommen auf mich zu, wenn ich eine vermietete Wohnung verkaufen möchte?

Überlegen Sie sich gut, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen wollen. Zur Zeit ist die Investition in die Sachwerte und ganz besonders in Immobilien die gewinnträchtigste Art (außer vielleicht in Spekulationsobjekte, die mit einem großen Risiko verbunden sind) , Ihr Vermögen anzulegen. Aber manchmal zwingt einen das Leben, sich von seiner Wohnung zu trennen- sei es ein plötzlicher Bedarf an liquiden Mitteln wegen einer Scheidung, sei es ein Umzug ins Ausland oder Sie haben keine Lust mehr, sich mit den Mietern herumzuschlagen und möchten Ihr Geld sorgenfrei verprassen. Es ist Ihre Entscheidung. Eine vermietete Wohnung verkaufen Sie am besten an einen Kapitalanleger. Der ist oftmals sogar ganz froh, wenn seine Wohnung gut vermietet ist und er sich darum nicht kümmern muss. Wenn der Käufer selbst in der Wohnung wohnen möchte, dann muss er unter Umständen Jahre darauf warten und muss zeit- und nervenraubende Gerichtsverfahren hinter sich bringen. Doch beachten Sie: Bei dem Verkauf einer vermieteten Immobilie können Steuern anfallen. Bestimmte Voraussetzungen müssen erfüllt sein, damit Ihnen eine Steuerzahlung beim Verkauf einer Immobilie erspart bleibt.

Verkäufer und Makler berechnen Ertragswert um eine vermietete Wohnung zu verkaufen

Welche Unterlagen benötige, wenn ich eine vermietete Wohnung verkaufen möchte?

Wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen wollen, müssen Sie eine Vielzahl an Unterlagen bereit halten:

Unterlagen Quelle
Schornsteinfeger, Energieberater, Ingenieure Hausverwaltung (..)
Grundbuchauszug
Grundbuchamt
Grundriss und Baupläne
Hausverwaltung, Bauamt, Eigentümer
Bauakte / Baubeschreibung
Bauamt
Wohngeldabrechnungen und Wirtschaftsplan
Hausverwaltung, Eigentümer
Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen
Hausverwaltung, Eigentümer
Hausverwaltervertrag
Hausverwaltung, Eigentümer
Gebäudeversicherungsnachweis
Hausverwaltung, Eigentümer
Teilungserklärung
Grundbuchamt
Abgeschlossenheitsbescheinigung
Bauamt
Sanierungsnachweise
Eigentümer
Mietverträge inkl. Angaben zur letzten Mieterhöhung
Eigentümer
Hausverwaltung, Eigentümer
Sonderverträge wie Verwaltervertrag, Wartungsverträge etc.
Eigentümer

Wie meldet man Eigenbedarf an?

Als Selbstnutzer muss ich Eigenbedarf anmelden, wenn ich in meiner neuerworbenen Wohnung selbst wohnen möchte. Es sei geraten, vorab dem Mieter eine Einigung vorzuschlagen-  wenn man Glück hat, dann lässt sich der Mieter gegen eine entsprechende Abfindung auf einen Mietaufhebungsvertrag ein und die Wohnung ist frei. Wenn er das nicht tut, dann sprechen Sie eine Eigenbedarfskündigung aus. Eigenbedarf entsteht dann, wenn der Eigentümer selbst, seine Verwandten oder Personen aus seinem engen persönlichen Umfeld in der Wohnung wohnen wollen. Es geht um Kinder, Enkel, Cousinen und Cousins, Onkel und Tanten, Ehegatten, Eltern, Nichten und Neffen sowie Angehörige des Haushaltes.

Wenn die Mieter die Kündigung akzeptieren, dann muss der neue Eigentümer noch die gesetzliche Kündigungsfrist abwarten. Sie dauert zwischen drei und neun Monate. Das hängt davon ab, wie lange das Mietverhältnis bereits existiert hat:

Mietdauer Kündigungsfrist
5 Jahre
3 Monate
5 - 8 Jahre
6 Monate
8 Jahre oder länger
9 Monate

Einen Sonderfall gibt es, wenn Wohnraum in Eigentum umgewandelt wird, dann können die Sperrfristen für die Eigennutzung bis zu 10 Jahre dauern, das hängt vom jeweiligen Bundesland ab.

Wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen oder ein vermietetes Haus verkaufen möchten, müssen sich vorab über solche Dinge informieren, damit Sie dem Käufer genau sagen können, was auf ihn zu kommt. Allerdings raten wir dazu, einen Makler zu Rate zu ziehen- er kennt die Renditemöglichkeiten in Ihrer Region viel besser als Sie, er kann die Verkaufsverhandlungen emotionslos und professionell führen.

In eine Renditeberechnung fließen mehr Daten ein, als man im ersten Moment glaubt. Es müssen die Gesamtkosten ermittelt werden und diese in Bezug zu den Kapitalkosten und Investitionskosten gesetzt werden. Dagegen rechnet man die Mieteinnahmen, gemindert durch Nebenkosten und Investitionskosten. Abschreibungen und Steuerersparnis beeinflussen ebenfalls die Rendite. Ein erfahrener Kalkulator errechnet die Rendite in kurzer Zeit und gibt Ihnen eine belastbare Basis für die Finanztransaktion.

Vermietete Wohnung verkaufen: Wie finde ich den richtigen Käufer?

Angesichts der ganzen Probleme, die möglicherweise auf einen Käufer zukommen, der die Wohnung selbst nutzen möchte, ist es viel einfacher, an einen Kapitalanleger zu verkaufen. Für den Kapitalanleger ist die Rendite das wichtigste Entscheidungskriterium. Er muss wissen, wie sich die Immobilienpreise in den letzten zwei bis drei Jahren in dem Stadtteil entwickelt haben. Schöne Details wie einen hübschen Garten oder einen sonnigen Balkon interessieren ihn nicht- er will wissen, wie hoch die Mieteinnahmen sind und welche Möglichkeiten zur Mieterhöhung er hat.

Einige Käufer sind möglicherweise ganz zufrieden damit, wenn die Wohnung vermietet ist- andere- und zwar die meisten- fänden es besser, wenn sie dem Mieter kündigen könnten, um dann Sanierungen und Modernisierungen vornehmen zu können und die Miete im Anschluss zu erhöhen. Doch hier muss gewarnt werden!

Kauf bricht nicht Miete

 „Kauf bricht nicht Miete“. Der Mieterschutz nach §566 BGB sorgt dafür, dass der neue Käufer den alten Mietvertrag übernehmen muss und nur angelehnt an den aktuellen Mietenspiegel Mieterhöhungen vornehmen darf, die dann in einem sehr moderaten Bereich liegen.

Schwierige Vertragsverhandlungen

Kommt es zu Vertragsverhandlungen mit Interessenten, muss dem Verkäufer bewusst sein, welchen Wert seine Wohnung am Markt hat und welche Erträge sie einbringt. Kapitalanleger sind in der Regel erfahren, was den Kauf von Immobilien angeht. Sie können schwierige Verhandlungspartner sein, da sie versuchen den maximalen Profit zu erwirtschaften. Hier gilt es ruhig zu bleiben. Denn eine gute Vorbereitung bietet eine erfolgreiche Basis. Auch hier ist es sinnvoll, auf die Expertise eines Maklers zu vertrauen. Er lässt sich nicht auf eine Verkaufssumme herunterhandeln, die nicht den Markterwartungen entspricht, weil er sich gut vorbereitet hat und den Ertragswert und die zu erwartende Wertsteigerung der Wohnung kennt.

Unterlagen zum Kaufpreis einer vermieteten Wohnung

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Welchen Preis kann ich für den Verkauf meiner vermieteten Wohnung verlangen?

Berechnen Sie einen fundierten Verkehrswert. Natürlich streben Sie nach dem größtmöglichen Verkaufspreis- errechnen Sie mit dem potentiellen Käufer die Rendite für die Investition, wenn es ein Verlustgeschäft ist, wird er es nicht machen- es sei denn, die Immobilienpreise schießen in Ihrer Gegend gerade dermaßen in die Höhe, dass der Wertzuwachs einen ständigen Verlust durch Kostenüberschüsse wettmacht.

Eine fundierte Ertragswertberechnung und Kenntnisse über die zu erwartenden Quadratmeterpreise spielen also eine große Rolle. Dann ist es wichtig, einzuschätzen, ob der Mieter nicht bald kündigt.. eine nicht vermietete Wohnung kann 20 bis 30 % teurer verkauft werden als eine vermietete. Generell gilt: je höher die Nachfrage, desto höher der Preis. Da in Hamburg Immobilien eine überdurchschnittlich hohe, jährliche Wertsteigerungsrate haben, sind Sie als Immobilienbesitzer in der vorteilhaften Lage, dass sich Ihre Immobilien täglich verteuert- Sie können sich also Zeit lassen.

Wie verkaufe ich eine vermietete Wohnung?

Wenn Sie Ihre vermietete Wohnung über Immobilienportale verkaufen, bedenken Sie, dass sie nicht nur bei den freien Wohnungen erscheint, sondern auch bei den Anlageobjekten. Kapitalanleger interessieren sich weniger für ein schönes Exposé mit großen Bildern – sie konzentrieren sich auf die finanziellen Aspekte. Sie wollen nicht selbst darin wohnen – der Ertrag muss stimmen. Dem entsprechend ist es wichtig die Zahlen präzise vorzubereiten und sie verhandlungssicher zu präsentieren. 

Gut zu wissen

Die Verkaufsspezialisten von Hamburgs Immobilienmakler sind darin geübt, das Zahlenmaterial souverän zu präsentieren und gelten als smarte Verhandlungspartner, weil sie mit den Taktiken vertraut sind. Lesen Sie hier alles über die Wohnungsbewertung.

Welche Faktoren spielen bei dem Verkauf einer vermieteten Wohnung eine Rolle?

  • Wohnfläche, wieviel davon ist nutzbar?
  • Gibt es einen Balkon, eine Terrasse, einen Keller, Dachboden, Garten, Stellplatz?
  • Wie steht es um die Bausubstanz?
  • Stehen Renovierungen an?
  • Wie sind Küche, Bad und Toilette ausgestattet?
Zum Schluss sollten Sie noch in Erfahrung bringen, ob Sie die Zustimmung des Verwalters zum Verkauf brauchen. Ob eine Zustimmung vonnöten ist, erfahren Sie aus der Teilungserklärung. In der Regel ist das der Fall. Dann müssen Sie eine notariell beglaubigte Verwalterzustimmung einholen und zwar nachdem der Kaufvertrag unterschrieben ist. Der Notar wird den Verwalter auffordern, die Zustimmung zu erteilen. Das ist in der Regel eine Formsache. Wichtig für Sie als Verkäufer ist, im Kaufvertrag genau festzulegen, an welchem Tag die Wohnung übergeben wird, weil an diesem Tag die Kosten für Verwaltung usw. an den Käufer übergehen.
Zwei Makler verkaufen eine vermietete Wohnung

Vermietete Wohnung verkaufen: FAQs

Informationen zu den aktuellen Mietkonditionen und den Rechten des Mieters sind einzuholen. Die Käuferzielgruppe ist eine andere, als bei einer unvermieteten Wohnung: Kapitalanleger interessieren sich nicht nur für lage- zustand- und ausstattungsrelevante Faktoren – vor allem die finanziellen Aspekte, wie Renditeberechnungen, stehen im Vordergrund. Weiterlesen.

Das Mieterschutzgesetz “Kauf bricht Miete nicht” (§566 BGB) besagt, dass der neue Käufer einer vermieteten Wohnung den alten Mietvertrag zu gleichen Konditionen mit übernehmen muss. Liegt die monatliche Nettokaltmiete unter dem ortsüblichen Mietspiegel, hat der neue Eigentümer die Möglichkeit diese entsprechend des Mietenspiegels anzupassen. Lesen Sie hier weiter.

Vor allem beim Verkauf von vermieteten Wohnungen ist es ratsam einen Experten zur Seite zu haben. Für die Käuferzielgruppe stehen andere Eigenschaften einer Wohnung im Mittelpunkt: Investoren sind an Renditeberechnungen interessiert. Erfahren Sie hier alles über dieses Thema.

Unter Umständen besteht für den Mieter ein Vorkaufsrecht, wenn der Eigentümer seine vermietete Wohnung verkaufen möchte. Und zwar dann, wenn die die Mietwohnung beim Verkauf in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird. Dem Mieter ist ein notariell beglaubigter Kaufvertrag vorzulegen. Mehr dazu.

Magazine mit Informationen um eine vermietete Wohnung zu verkaufen

Vermietete Wohnung verkaufen - Ihre Bewertung

Hamburgs Immobilienmakler stützt sich bei der Bewertung von vermieteten Wohnungen auf langjährige Marktkenntnis und dem Einsatz modernster Technologien. Unsere Vermarktungsexperten sind erfahren und verhandlungssicher. Fordern Sie jetzt Ihre kostenlose Bewertung an und verkaufen Sie mit Ihrem Immobilienprofi.

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