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Was ist Ihre Immobilie wert?

Zeitwert berechnen: So berechnen Sie den Zeitwert einer Immobilie

Es gibt unterschiedliche Anlässe, die Eigentümer veranlassen, den Zeitwert einer Immobilie zu berechnen. Sei es, dass einfach nur mal in Erfahrung gebracht werden soll, wieviel die eigene Immobilie wert ist. Weitere Gründe zur Berechnung des Zeitwerts könnte eine anstehende Scheidung oder akute Finanznot sein, die eine Berechnung des aktuellen Zeitwertes des eigenes Hauses, der Wohnung oder Grundstücks erforderlich macht. 

Vor allem in Zeiten wie diesen, in denen die Immobilienpreise besonders in Ballungsräumen, wie z.B. in der Großstadt Hamburg enorm steigen, könnte eine aktuelle Berechnung des Zeitwertes vor dem anstehenden Verkauf erforderlich sein. Wir zeigen Ihnen anhand von Definitionen, Formeln, Tabellen und Praxisbeispielen, mit welchen Wertermittlungsverfahren Sie den Zeitwert berechnen können und warum Sie die Berechnung lieber einem Experten überlassen sollten. 

Themen auf dieser Seite zur Zeitwertberechnung im Überblick:

Was ist der Zeitwert?

Der Zeitwert (international: Fair Value) ist ein Begriff aus dem angelsächsischen Rechnungswesen und definiert den aktuellen Wert einer Sache zu einem bestimmten Zeitpunkt (Stichtag der Berechnung). Laut Definition: “der an einem Stichtag einem Vermögenswert oder einer Schuld tatsächlich beizulegende Wert”. Während viele Faktoren bei der Berechnung des aktuellen Zeitwerts Berücksichtigung finden, spielt das Alter eine der bedeutendsten Rollen. 

Altes Haus und ein neues Haus für das der Zeitwert berechnet werden soll

Was ist der Zeitwert einer Immobilie?

Der Zeitwert eines Hauses, einer Eigentumswohnung oder eines Grundstücks definiert den Wert dieser Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt oder auch Stichtag. Der Wert verändert sich mit der Zeit entsprechend. Immobilien werden älter – bauliche Veränderungen und Abnutzungserscheinungen wirken sich somit auf den Zeitwert der Immobilie aus. Auch die Bewirtschaftungskosten haben Einfluss. 

Aber nicht nur der Zustand der Immobilie spielt eine wichtige Rolle, auch die Lage ist ein nicht zu vernachlässigender Faktor. Verändert sich die Lage, verändert sich auch der Zeitwert der Immobilie. So haben z.B. in der Stadt Hamburg Immobilien, die direkt neben der Autobahn A7 liegen von lagerelevanten Veränderungen profitiert, nachdem die A7 abschnittsweise mit einem Deckel versehen wurde. Wo eben noch Lärm und Abgase die Umgebung geprägt haben, entstanden Parks und Grünflächen auf dem Deckel der Autobahn. Die Folge: Die Preise haben sich vervielfacht. Der Zeitwert einer Immobilie verändert sich also mit bestimmten Entwicklungen, er wird aber auch von Angebot und Nachfrage bestimmt. 

 

Hinweis

Der Zeitwert einer Immobilie ist kein offizieller Begriff. Der Ausdruck Zeitwert steht als Synonym für Verkehrswert oder auch Marktwert und hat sich über die Jahre eingebürgert. Spricht man also von dem Zeitwert einer Immobilie – also dem Wert eines Grundstücks, Hauses oder einer Eigentumswohnung zu einem bestimmten Zeitpunkt (Stichtag der Bewertung), wird der Verkehrswert oder auch Marktwert gemeint. 

Was ist der Verkehrswert?

Der offizielle Begriff Verkehrswert wird im Gesetzbuch klar definiert. So heißt es im BauGB:

Paragraf 194 BauGB (Baugesetzbuch)

„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

Der Verkehrswert beschreibt dem zufolge den Wert einer Immobilie an einem bestimmten Stichtag, den vertragswillige Parteien unter marktüblichen Bedingungen bereit sind zu akzeptieren. 

Was ist der Marktwert?

Der Begriff Marktwert wird, wie oben beschrieben, als Synonym zu Verkehrswert oder Zeitwert genutzt und beschreibt den am Markt zu erzielenden Preis an einem bestimmten Stichtag. Während es für den Begriff Verkehrswert eine festgelegte Definition im Gesetzbuch gibt, wird der Begriff Marktwert vom EU-Rat in Artikel 49 wie folgt beschrieben:

Marktwert Definition (Artikel 49)

“Unter Marktwert ist der Preis zu verstehen, der zu dem Zeitpunkt der Bewertung aufgrund eines privatrechtlichen Vertrages über Bauten oder Grundstücke zwischen einem verkaufswilligen Verkäufer und einem ihm nicht durch persönliche Beziehungen verbundenen Käufer unter den Voraussetzungen zu erzielen ist, dass das Grundstück offen am Markt angeboten wurde, dass die Marktverhältnisse einer ordnungsgemäßen Veräußerung nicht im Wege stehen und dass eine der Bedeutung des Objektes angemessene Verhandlungszeit zur Verfügung steht.”

In diesem Ratgeberartikel werden die Begriffe “Zeitwert”, “Marktwert” und “Verkehrswert” synonym verwendet.

Zeitwert ermitteln: Welche Faktoren haben Einfluss auf den Wert?

Der Wert einer Immobilie wird im Laufe der Zeit von verschiedensten Faktoren beeinflusst. Da der Markt Schwankungen unterliegt, jede Immobilie einzigartig ist und Angebot und Nachfrage mitauschlaggebend sind, kann der Zeitwert nicht über eine Tabelle definiert werden. Im Folgenden zeigen wir Ihnen alle Einflussfaktoren zur Berechnung des Zeitwertes einer Immobilie: 

Welche Faktoren haben Einfluss auf den Zeitwert einer Immobilie?
Das Baujahr
Die Bewirtschaftungskosten
Die Bausubstanz
Die Wohnfläche
Das Grundstück
Die Lage (Mikro- und Makrolage)
Das Umfeld

1) Zustand und Altersabschlag: Wie berechnet man den Wertverlust?

Grundsätzlich gilt, dass der Zustand der Immobilie maßgeblichen Einfluss auf dessen Wert hat – Je besser der Zustand, desto höher der zu ermittelnde Wert. Normalerweise verschlechtert sich der Zustand von Immobilien über die Jahre der Nutzung. Diese Wertminderung durch Abnutzungs- und Alterserscheinungen werden auch Altersabschlag, bzw. Alterswertminderung genannt. Bei der Berechnung des Zeitwerts wird der Altersabschlag pro Jahr berücksichtigt. Doch wie wird der Wertverlust einer Immobilie ermittelt? Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmowertV) sieht vor, dass Immobilien im Schnitt eine Gesamtnutzungsdauer von 70 bis 80 Jahren haben. Um den Altersabschlag zu ermitteln, wird von der Gesamtnutzungsdauer die Restnutzungsdauer abgezogen. Der Altersabschlag wird in Prozent angegeben. Bei normaler Nutzung wird davon ausgegangen, dass ein Nutzungsjahr einem Prozentpunkt entspricht. Der ermittelte Altersabschlag wird dann vom ermittelten Wert der Immobilie abgezogen. Die prozentuale Alterswertminderung einer Immobilie wird mit folgender Formel berechnet: 

Altersabschlag = Alter des Gebäudes / Gesamtnutzungsdauer x 100%

Ein kleines Beispiel – Ist das Gebäude also 42 Jahre alt und hat eine Gesamtnutzungsdauer von 85 Jahren ergibt sich folgender Wert: 

42 / 85 * 100 = 49,41 % 

2) Marktentwicklung: Angebot und Nachfrage

Das Verhältnis von Angebot und Nachfrage spielen eine zentrale Rolle bei der Ermittlung des Zeitwertes einer Immobilie. Vor allem in Großstädten wie Hamburg hat die Marktentwicklung bislang positiven Einfluss auf den Zeitwert einer Immobilie. Aufgrund der hohen Nachfrage und des kleinen Angebots, sind die Marktpreise für Immobilien in den letzten Jahren stark nach oben gegangen – Tendenz steigend. Die Marktentwicklung in Hamburg zeigt auch, dass altersmindernde Faktoren zum Teil, bis vollständig ausgeglichen werden.

Magazin mit Informationen zu den Einflussfaktoren auf den Zeitwert einer Immobilie

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Was mindert den Wert eines Hauses?

Die Immobilienpreise steigen seit Jahren deutlich. Vor allem in Großstädten, wie Hamburg scheint kein Ende in Sicht. Trotz alle dem gibt es wertmindernde Faktoren, die sich auf den Wert einer Immobilie, wie ein Haus auswirken können. Wer also in naher Zukunft ein Hausverkauf plant, sollte sich die Frage stellen: “Was ist mein Haus heute wert?

Wertmindernder Faktor Beschreibung
Energetische Ausstattung
Eine unzureichende Wärmedämmung, schlecht isolierte Fenster und eine veraltete Heizungsanlage
Mängel am Gebäude
Anstehende Reparaturen und notwendige Sanierungsmaßnahmen.
Belastungen der Immobilie
Jegliche Belastungen, wie offene Kredite und Hypotheken, ein lebenslanges Wohnrecht der derzeitigen Bewohner usw.
Schlecht vermietet
Mieter mit unbefristetem Mietvertrag und geringen Mieteinnahmen.
Nachteilige Lage
Immobilie z.B. direkt neben der Autobahn, in der Einflugschneise des Flughafens oder geruchsintensiven Industrieanlagen usw.
Ausstehende Erschließungsmaßnahmen
Grundstück ist nicht gänzlich erschlossen: Aufwand und Kosten müssen vom Käufer übernommen werden.

Welche Dokumente werden benötigt, um den Zeitwert einer Immobilie zu berechnen?

Alle wichtigen Informationen für die Zeitwertberechnung finden Sie in den nachfolgenden Dokumenten und Unterlagen. Sollten Sie nicht alle Dokumente griffbereit haben, hilft Ihnen ein Immobilienmakler bei der Zusammenstellung. Ein erfahrener Makler hat auch ohne die Dokumente die Möglichkeit Ihnen einen validen Zeitwert zu ermitteln, jedoch hilft es natürlich, wenn auch ihm präzise Daten vorliegen. 

Dokumente für die Berechnung des Zeitwerts eines Hauses
Grundriss der Immobilie
Aktueller Grundbuchauszug
Wohnflächenberechnung
Flurkarte und Lageplan
ggf. Baubeschreibung
ggf. Nachweis über Modernisierungsmaßnahmen
Dokumente für die Ermittlung des Zeitwerts einer Wohnung
Teilungserklärung
Wohngeldabrechnung und Wirtschaftsplan
Dokument zur Instandhaltungsrücklage
Protokolle der Eigentümerversammlungen
ggf. aktuelle Mietverträge

Wie berechnet man den Zeitwert einer Immobilie?

Um den Zeitwert einer Immobilie zu berechnen, müssen alle wertbeeinflussenden Faktoren identifiziert werden. Zusammengefasst werden diese in drei Kategorien unterteilt:

Zeitwert ermitteln: Stadtkarte mit Infrastruktur-Icons zur Lage

Die Lage der Immobilie​

Haus mit einer Anzeige, wie hoch der Grad des Zustands des Hauses ist.

Der Zustand der Immobilie​

Lupe, die ein Haus untersucht, um den Ausstattungsgrad zu visualisieren

Die Ausstattung der Immobilie​

Aufgrund der Vielzahl an wertbeeinflussenden Faktoren ist es folglich nicht möglich eine allgemeingültige Formel oder Tabelle zu erstellen, mit der sich der Zeitwert einer Immobilie berechnen lässt.

Zeitwert berechnen: Welche Wertermittlungsverfahren gibt es?

Welches Wertermittlungsverfahren zur Berechnung des Zeitwerts eingesetzt wird, hängt von dem Typ der Immobilie und dessen Nutzung ab. In Deutschland wird zwischen drei möglichen Wertermittlungsverfahren unterschieden: Dem 1) Vergleichswertverfahren, dem 2) Sachwertverfahren und dem 3) Ertragswertverfahren. 

1. Das Vergleichswertverfahren

Kern des Verfahrens ist es, ähnliche, bzw. leicht zu vergleichende Immobilien zu finden und die in jüngster Vergangenheit auf dem Markt erzielten Kaufpreise miteinander zu vergleichen. Hierbei muss unbedingt beachtet werden, dass sich Eigenschaften, wie Lage, Nutzung, Bodenbeschaffenheit und Zuschnitt stark ähneln. Um einen validen Wert zu ermitteln, müssen mindestens 10 Objekte oder mehr herangezogen werden. Je mehr Objekte miteinander verglichen werden, desto präziser der zu ermittelnde Wert. Das Vergleichswertverfahren wird in der Regel bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern, baugleichen Reihenhäusern sowie Doppelhaushälften und Eigentumswohnungen innerhalb von Etagenhäusern eingesetzt.

Beispielrechnung - Den Zeitwert berechnen mit Hilfe des Vergleichswertverfahrens:

Das zum Verkauf stehende Haus X mit einer Fläche von 120 soll mit dem erzielten Kaufpreis von Haus Y mit einer Fläche von 140 m² vergleichen werden. Um den Vergleichswert zu ermitteln, wird nun der Kaufpreis von Haus Y durch dessen Wohnfläche geteilt und mit der Wohnfläche von Haus X multipliziert. Folgende Rechnung ergibt sich: 

Vergleichswert

= Verkaufspreis Y / Fläche Y x Fläche X
= 400.000 € / 140 m² x 120 
342.857 €

In diesem Beispiel wurde mit dem Vergleichswertverfahren ein Zeitwert von 342.857 € berechnet.

Warum ist die Ermittlung des Zeitwerts mit dem Vergleichswertverfahren durch Hamburgs Immobilienmakler so präzise?

Die Präzision des Vergleichswerts hängt stark von der Anzahl der vergleichbaren Immobilien ab, die zur Wertermittlung herangezogen wurden. Je mehr Immobilien des selben Typs miteinander verglichen wurden, desto präziser der Wert. Hamburgs Immobilienmakler greift auf eine der umfangreichsten Datenbanken Deutschlands mit knapp 16 Millionen Immobilieninseraten und Verkäufen der letzten Jahre zurück. 

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2. Das Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren wird in der Regel bei selbstgenutzten Immobilien eingesetzt, die keine Mieterträge abwerfen. Typischerweise bei Gewerbeimmobilien, wie z.B. Fabrikhallen aber auch Einfamilienhäusern. Im Fokus der Methode steht die getrennte Wertermittlung des Grundstücks und des auf dem Grundstück befindlichem Gebäudes (Gebäudesachwert). Der Verkehrswert des Grundstücks wird mit Hilfe des Bodenrichtwerts ermittelt. Der Verkehrswert des Gebäudes hingegen wird ermitteln, in dem vom dem Neuwert des Gebäudes (Anschaffungspreis) die Alterswertminderung subtrahiert wird. Beide Werte werden im Anschluss addiert – Die Summe beider Werte ergibt den Sachwert. 

Beispielrechnung - Den Zeitwert berechnen mit Hilfe des Sachwertverfahrens:

Eckdaten der Immobilie

  • Grundstücksgröße: 1.200 
  • Bodenrichtwert: 275 € / m²
  • Gebäudewert: 275.000 €
  • Außenanlagen, PKW-Stellplätze etc. (pauschal): 20.000 €
  • Baujahr des Gebäudes: 1990
  • Alter des Gebäudes: 31 Jahre
  • Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes: 80 Jahre
  • Restnutzungsdauer des Gebäudes (voraussichtlich): 80 – 31 = 49 Jahre (31 % Abschlag)
  • Marktanpassungsfaktor (Sachwertfaktor) = 1,2
Berechnung Sachwert
a) Bodenwert
= Grundstücksgröße (m²) x Bodenrichtwert
= 1.200 x 275 €
330.000 €


b) Gebäudesachwert
= Bauwert (Gebäude + Außenanlagen und PKW-Stellplätze) – Altersabschlag in %
= 275.000 € + 20.000 € – Altersabschlag
= 295.000 
 – 31 % von 295.000 €
203.550 €

 c) Sachwert gesamt
(Bodenwert + Gebäudewert) x 
Marktanpassungsfaktor (Sachwertfaktor)
= 330.000 € + 203.550 € 
Marktanpassungsfaktor
= 533.550 € x 1,2 
= 640.260 €
 
In diesem Beispiel wurde mit dem Sachwertverfahren ein Zeitwert von 640.260 € berechnet.

Den Marktanpassungsfaktor zu berechnen bedarf ein großes Maß an Expertise und sollte lieber einem Immobilienexperten überlassen werden, da er von vielen Faktoren bestimmt wird. Allem voran die aktuelle Marktlage.

3. Das Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren kommt meist zur Berechnung des Zeitwerts von vermieteten Wohnungen und Häusern zum Einsatzdie an Kapitalanleger verkauft werden. Grundlage der Berechnung ist der Jahresrohertrag  und der Bodenwert. Die Kapitalobjekte sind in der Regel Wohnungen, die zum Verkauf stehen oder Mehrfamilienhäuser.

Folgende Begriffsdefinitionen sollten zu dem Ertragswertverfahren erläutert werden:

Name Beschreibung
Jahresrohertrag
Ist die Bruttokaltmiete, einschließlich aller umlagefähigen Kosten. Berechnung: Bruttomiete (mtl.) x 12 Monate = Jahresrohertrag.
Bewirtschaftungskosten
Alle laufenden Kosten, um die Immobilie zu bewirtschaften, wie Betriebskosten, Instandhaltungs- und Verwaltungskosten und Risikopauschalen.
Jahresreinertrag
.. oder auch Nettojahreskaltmiete. Wird berechnet aus dem Jahresrohertrag abzüglich aller Bewirtschaftungskosten.
Bodenwertverzinsung
Beschreibt die jährliche Verzinsung des Bodenwerts (Berechnung: Liegenschaftszins x Bodenwert = Bodenwertverzinsung).
Gebäudereinertrag
Definiert die Rechnung zu dem mit der Immobilie jährlich zu erwirtschafteten Gewinn oder Verlust.
Vervielfältiger
Beschreibt, wieviele Jahre eine Immobilie noch gewinnbringend Mieterlöse erwirtschaftet. Zur Berechnung wird der Liegenschaftszins und die Restnutzungsdauer hinzugezogen.
Gebäudeertragswert
Erwarteter jährlicher Gewinn durch Mieterlöse (Formel zur Berechnung: Gebäudereinertrag x Vervielfältiger)
Grundstücksgesamtfläche
Bezeichnet die gesamte Fläche des Grundstücks (Siehe Grundbuch).
Bodenrichtwert
Festgelegter Wert für Grundstücke eines bestimmten Gebiets, der vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte jährlich berechnet wird.
Bodenwert
Beschreibt den Gesamtwert des Grundstücks. Berechnet wird dieser mit der Grundstücksfläche multipliziert mit dem Bodenrichtwert.
Vorl. Ertragswert
Definiert ein vorläufiges Ergebnis und wird berechnet aus Bodenwert & Gebäudeertragswert.

Beispielrechnung - Den Zeitwert berechnen mit Hilfe des Sachwertverfahrens:

Da das Ertragswertverfahren nur bei vermieteten Immobilien zum Einsatz kommt, gehen wir in unserem Beispiel von der selben Immobilie mit den selben Eckdaten im vermieteten Zustand aus. Die Miete beläuft sich monatlich auf 10,50 € / m² und die Nebenkosten liegen bei 25 % der monatlichen Nettokaltmiete.

Eckdaten der Immobilie

  • Grundstücksgröße: 1.200 
  • Wohnfläche: 185 
  • Bodenrichtwert: 275 € / m²
  • Restnutzungsdauer des Gebäudes (voraussichtlich): 49 Jahre
  • Mieteinnahmen monatlich: 1.942,50 € (185  x 10,50 €)
  • Mieteinnahmen monatlich für Außenanlagen & PKW-Stellplätze: 200 €
  • Bewirtschaftungskosten: 25 % der Nettokaltmiete
  • Liegenschaftszins: 2,5 %
Berechnung Ertragswert
a) Jahresreinertrag
= Jahresrohertrag – Bewirtschaftungskosten
= ((1.942,50 € + 200 €) x 12 Monate) – 20 % 
= 25.710 € – 20 % 
= 20.568 €


b) Bodenwertverzinsung
= Bodenwert (Grundstücksgröße x Bodenrichtwert) x Liegenschaftszins
= 330.000 (1.200  x 275 €) x 2,5 %
8.250 €

 c) Vervielfältiger
Bei einer Restnutzungsdauer von 49 Jahren und einem Liegenschaftszins von 2,5 % (Quelle: ImmoWertV, Anlage 1 (zu § 20)):
= 28,07

 d) Gebäudeertragswert
Gebäudereinertrag (Jahresreinertrag – Bodenwertverzinsung) x Vervielfältiger
= (20.568 € – 8.250 €) x 28,07
= 12.318 x 28,07
= 345.766,26
= rd. 345.766 €

 e) Ertragswert gesamt
Bodenwert Gebäudeertragswert

= 330.000 € + 345.766 €
= 12.318 x 28,07
675.766 €
 
In diesem Beispiel wurde mit dem Ertragswertverfahren ein Zeitwert von 675.766 € berechnet.

Manchmal liegt der errechnete Ertragswert einer Immobilie weit entfernt von dem ermittelten Sachwert. Hier bedarf es weiterer Berechnungen, um den aktuellen Marktwert, bzw. Zeitwert zu bestimmen. Wir empfehlen, eine marktgerechte Bewertung von einem Fachmann übernehmen zu lassen, um den optimalen Marktpreis zu bestimmen.  

Drei Smartphones mit User-Interfaces zu den Wertermittlungsverfahren, um den Zeitwert zu berechnen

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Zeitwert berechnen: FAQs

Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmowertV) geht bei Immobilien von einer durchschnittlichen Gesamtnutzungsdauer von 70 bis 80 Jahren aus. Um den jährlichen Wertverlust, bzw. Altersabschlag zu berechnen, wird von der Gesamtnutzungsdauer die Restnutzungsdauer abgezogen. Dieser Wert wird in Prozent angegeben. Bei normaler Instandhaltung der Immobilie, wird davon ausgegangen, dass ein Jahr ca. einem Prozentpunkt Altersabschlag entspricht. Weiterlesen.

Der Zeitwert eines Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstücks wird zu einem bestimmten Zeitpunkt oder auch Stichtag berechnet. Der Wert verändert sich im Laufe der Zeit. Was umgangssprachlich Zeitwert genannt wird, beschreibt eigentlich den Verkehrswert oder Marktwert einer Immobilie. Lesen Sie hier weiter.

Laut der ImmowertV (Immobilienwertermittlungsverordnung) wird davon ausgegangen, dass eine Immobilie eine durchschnittliche Gesamtnutzungsdauer von 70 bis 80 Jahren besitzt. Um den jährlichen Altersabschlag zu berechnen, wird von der Gesamtnutzungsdauer die Restnutzungsdauer subtrahiert. Der daraus resultierende Wert wird in Prozent angegeben und bezeichnet den Altersabschlag. Bei durchschnittlicher Instandhaltung des Hauses, geht man davon aus, dass ein Jahr Nutzung einem Prozentpunkt an Altersabschlag entspricht. Mehr Informationen.

Viele Faktoren haben Einfluss auf die Wertminderung eines Hauses. So spielt der Zustand des Hauses eine wichtige Rolle, aber auch die energetische Ausstattung, lagerelevante Faktoren oder eine schlechte Vermietung kann sich auf die Wertminderung auswirken. Lesen Sie hier alle weiteren Faktoren.

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