Mietpreis berechnen: Das müssen Vermieter 2024 beachten
Wenn Vermieter ihre neu erworbene Eigentumswohnung vermieten möchten, dann sollten sie darauf achten, dass sie den angemessenen Mietpreis berechnen. Liegen sie zu hoch, dann müssen sie damit rechnen, dass die Mieter sofort wieder kündigen, wenn sie eine günstigere Wohnung finden, liegen sie zu niedrig, dann verschenken sie Monat für Monat wichtige Einnahmen. Wir geben Ihnen Tipps, was Sie beim Berechnen des richtigen Mietpreises beachten müssen.
Themen auf dieser Seite zur Mietpreisberechnung Überblick:
- 1. Wie wird der optimale Mietpreis berechnet?
- 2. Welche gesetzlichen Vorgaben gelten bei der Berechnung des Mietpreises?
- 3. Was müssen Vermieter bei Staffel- und Indexmietverträgen beachten?
- 4. Preisgebundener Wohnraum – welche Bestimmungen gelten für die Miethöhe?
- 5. Ist es zulässig, Wohnraum kostenlos zu vermieten?
- 6. Beispielrechnung zur Ermittlung des Mietpreises
- 7. Wie lässt sich der Mietpreis für eine möblierte Wohnung berechnen?
1. Wie wird der optimale Mietpreis berechnet?
Beachten Sie, dass ein zu niedriger Mietpreis sich auf den Wert der Wohnung oder den Wert des Hauses auswirkt. Wenn eines Tages die Wohnung verkauft werden soll, müssen Sie unter Umständen unter Wert verkaufen. Ein weiterer Nachteil wäre: während Sie auf angemessene Mieteinnahmen verzichten, laufen Ihre Kosten in gleicher Höhe weiter. Setzen Sie den Mietpreis zu hoch an, wird es schwer sein, einen Mieter zu finden – die Immobilie steht leer, Ihnen entgehen Mieteinnahmen. Deshalb ist es wichtig, einen angemessenen Mietpreis zu berechnen, der die Interessen des Vermieters berücksichtigt und den Mieter trotzdem nicht unzufrieden macht. Wir empfehlen, sich als erstes nach der ortsüblichen Vergleichsmiete in dem Stadtteil zu erkundigen, in der Ihre Wohnung liegt. Ordnen Sie Ihre Wohnung nach den angegebenen Standards ein und ermitteln Sie die angemessene Miethöhe.
a) Die Ausstattung
Bei der Mietpreisberechnung müssen Sie natürlich eine besondere Ausstattung, das Baujahr und den Renovierungsaufwand einbeziehen.
- Die Art des Hauses – Villa oder Hochhaus?
- Die Heizungsanlage – Ofenheizung oder Solarpanels?
- Estrich oder Parkett?
- Größe der Wohnfläche?
- Keller oder Dachboden?
- Einbauküche?
- Energieeffizienz lt. Energieausweis?
- Sanitärausstattung?
b) Die Lage
Die Lage der Wohnung spielt eine nicht unerhebliche Rolle für die Berechnung des Mietpreises. Der Mietenspiegel unterscheidet in Bestlage, gute Lage, durchschnittliche und einfache Lage. Auch die individuelle Mikrolage kann wichtig sein – wenn das Haus zum Beispiel am Waldrand liegt oder an einer vierspurigen Straße. Der Mietenspiegel, der die Grundlage für die ortsübliche Vergleichsmiete liefert, wird von der zuständigen Gemeinde oder der entsprechenden Behörde erstellt. Er wird oft als Download angeboten oder kann dort direkt bezogen werden.
Gut zu wissen
Um herauszufinden, ob an Ihrem Standort eine Mietpreisbremse besteht, wenden Sie sich bitte an die zuständige Gemeinde. Dort können Sie in der Regel auch den aktuellen Mietenspiegel erhalten, der Informationen über die Vergleichsmiete liefert.
2. Welche gesetzlichen Vorgaben gelten bei der Berechnung des Mietpreises?
Bei der Berechnung Ihres Mietpreises dürfen Sie nicht vergessen, die gesetzlichen Obergrenzen zu berücksichtigen.
a) Unangemessene Miete
Der Mietpreis darf höchstens 20% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, liegt sie höher, haben Mieter das Recht, nach § 823 Abs.2 BGB den übersteigenden Mietanteil zurückzufordern. In Gebieten, in denen ein überdurchschnittlich großer Mangel an Wohnraum herrscht – wie z.B. Hamburg – darf die Miethöhe maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Liegt die Kaltmiete 50% über der ortsüblichen Vergleichsmiete, betrachtet der Gesetzgeber dies als strafbaren Mietwucher. Nach § 291 handeln Vermieter in so einem Fall gesetzwidrig und müssen gegebenenfalls mit einer Gefängnisstrafe rechnen.
b) Die Mietpreisbremse
Mit dem Mietnovellierungsgesetz wurde 2015 für besonders überfüllte Ballungsgebiete die Mietpreisbremse eingeführt. In einer Gegend, in der die Mietpreisbremse gilt, darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Von der Mietpreisbremse ausgenommen, sind Neubauten, die ab 10/2014 zum ersten Mal in die Vermietung gekommen sind. Auch 2022 gibt es eine Kappungsgrenze, die festlegt, dass die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20% erhöht werden darf (§558, Abs.3 BGB). Prüfen Sie, ob in Ihrer Stadt nicht sogar der Kappungssatz bei 15% liegt.
Gut zu wissen
Vermieter sind nicht dazu verpflichtet, die Miete zu senken, wenn sie vor Einführung der Mietpreisbremse eine Miete vereinbart hatten, die oberhalb der Bremse lag. Diese Regelung gilt sowohl für laufende Mietverträge als auch für Vermietungen von Neubauten.
3. Was müssen Vermieter bei Staffel- und Indexmietverträgen beachten?
Bei einer Staffelmiete darf der Vermieter die Miete in bestimmten Abständen erhöhen. Zwischen den Erhöhungen muss ein Zeitraum von mindestens einem Jahr liegen. Im Mietvertrag muss der Erhöhungszeitpunkt sowie die neue Miete konkret festgelegt werden. Bei der Indexmiete richtet sich der Mietpreis nach der Entwicklung der Inflationsrate und hier speziell nach der Entwicklung des Verbraucherpreisindexes. Die Miete kann unabhängig von der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden und muss sich nur bei der Ausgangsmiete am Mietenspiegel orientieren. Das heißt, die Miete kann höher sein, als sie nach der Mietpreisbremse sein dürfte.
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4. Preisgebundener Wohnraum – welche Bestimmungen gelten für die Miethöhe?
Preisgebunden ist Wohnraum, dessen Errichtung nach § 1 WoBindG mit öffentlichen Geldern gefördert wurde. Wohnungen, die vor 2002 gebaut wurden unterliegen strengen gesetzlichen Vorgaben, die den Mietpreis genau regeln. Die Miete darf nicht höher sein, als zur Deckung der laufenden Kosten erforderlich ist. Eine Mieterhöhung, die über die Kostenbindung hinausgeht, ist nicht möglich. Für Wohnraum, der ab 2003 öffentlich gefördert wurde, gibt es keine allgemeine Preisbindung.
5. Ist es zulässig, Wohnraum kostenlos zu vermieten?
Es kann sein, dass Sie daran interessiert sind, Ihre Wohnung kostenlos oder zu einem besonders niedrigen Mietpreis an einen Angehörigen oder eine andere nahestehende Person zu vermieten. In diesem Fall werden aufgrund der niedrigeren Miete auch weniger Steuern fällig. Wenn Sie jedoch alle Werbungskosten in Ihrer Steuererklärung geltend machen möchten, muss der Mietpreis mindestens 50 Prozent der ortsüblichen Miete betragen. Falls die Miete unter diesem Betrag liegt, wird das Finanzamt den Anteil an dem ortsüblichen Mietpreis berechnen. In diesem Fall können Sie nur den prozentualen Anteil dieser Kosten als Werbungskosten geltend machen.
6. Beispielrechnung zur Ermittlung des Mietpreises
Ein Beispiel zur Berechnung der monatlichen Kaltmiete für eine 50qm Wohnung mit Einbauküche, Balkon und nicht gedämmten Wänden:
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Wohnfläche
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50qm
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Baujahr
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2010
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Ortsübliche Vergleichsmiete pro qm (laut Mietenspiegel)
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10 €
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+ Lagezuschlag (pro qm Wohnfläche)
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1,30 €
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Mietpreis pro qm Wohnfläche
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11,30 €
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Zuschlag für: neue Heizung und Einbauküche (monatlich)
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1,20 €
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Abschlag für: nicht gedämmte Wände (monatlich)
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1,10 €
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Mietpreis pro qm monatlich
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12,40 €
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Zur Berechnung der Warmmiete muss zu der Kaltmiete noch die Höhe der monatlichen Nebenkosten bzw. Betriebskosten addiert werden.
7. Wie lässt sich der Mietpreis für eine möblierte Wohnung berechnen?
Eine höhere Miete für möblierte Wohnungen ist möglich, da die Möblierung den Nutzwert der Wohnung steigert. Die Höhe des monatlichen Möblierungszuschlags hängt von Zustand und Zeitwert des Mobiliars ab. Es gibt verschiedene Berechnungsmodelle für den Möblierungszuschlag. Ein gängiges Modell ist das Berliner Modell, welches auf einem Urteil des Landgerichts Berlin basiert. Hierbei können 2% des Zeitwerts der Einrichtungsgegenstände zum Mietpreis addiert werden, wobei die lineare Abschreibung über zehn Jahre zugrunde liegt. Die genaue Berechnung ist jedoch nicht verbindlich festgelegt.
Gut zu wissen
Vermieter stehen nicht in der Pflicht, den Möblierungszuschlag in Mietverträgen für Wohnungen oder Häuser zu beziffern oder die Berechnung und den Zeitwert des Mobiliars offenzulegen.
Mietpreis berechnen: FAQs
Wieviel Miete kann ich verlangen?
Die Höhe der Kaltmiete darf in Deutschland maximal 20% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. In Ballungsgebieten wie Hamburg gilt in der Regel eine Mietpreisbremse, welche Beachtung finden muss. Diese schreibt vor, dass maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete vermietet werden darf. Mehr erfahren.
Wie wird der Mietpreis berechnet?
Der Mietpreis berechnet sich aus der Kaltmiete (auch Mietzins genannt) und den Nebenkosten. Beide ergeben die Warmmiete. Um die Kaltmiete zu berechnen, ist es ratsam, sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete zu orientieren. Städte und Kommunen mit Mietpreisbindung veröffentlichen in der Regel einen Mietenspiegel. So auch die Stadt Hamburg. Weiterlesen.
Was ist in der Gesamtmiete enthalten?
Die Gesamtmiete bzw. Mietpreis (auch Warmmiete genannt) berechnet sich aus der Kaltmiete und den Nebenkosten. Die Höhe der Betriebskosten muss im Mietvertrag klar ausgewiesen werden.
Wie viel darf ich bei Neuvermietungen verlangen?
Wird eine Immobilie neu vermietet, darf auch der Mietpreis neu berechnet werden. Aber Vorsicht: Der Mietpreis darf höchstens 20% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. In Ballungsgebieten mit Mietpreisbremse nur maximal 10%. Wird die ortsübliche Vergleichsmiete über 50% überschritten, wird dies vom Gesetzgeber als strafbarer Mietwucher betrachtet, welcher mit hohen Strafen versehen wird. Mehr dazu.
Wie wird die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt?
Länder, Städte und Kommunen veröffentlichen in der Regel einen öffentlich einsehbaren Mietenspiegel, welcher die Höhe der Mieten vorgibt. Lage, Zustand, Ausstattung und die Mieten in der Nachbarschaft haben Einfluss auf die Mietpreise. Mehr zu diesem Thema.
Disclaimer
Bitte beachten Sie: Alle in unserem Ratgeber befindlichen Empfehlungen, Informationen und juristische Erläuterungen stellen unverbindliche Informationen ohne jede Gewähr auf Vollständigkeit und Richtigkeit dar. Dementsprechend handelt es sich hierbei nicht um eine Rechtsberatung im eigentlichen Sinne und kann, bzw. soll diese nicht ersetzen. Für die Klärung Ihrer rechtlichen, bzw. finanziellen Fragen, bitten wir Sie, entsprechende Experten zu kontaktieren. Diese wären z.B. Rechtsanwälte, Steuerberater oder Finanzberater. Wir arbeiten sorgfältig und gewissenhaft. Trotz alledem können Fehler nicht ausgeschlossen werden. Wir freuen uns über Ihre Anmerkungen und versuchen diese zeitnah umzusetzen.