Bestellerprinzip bei Vermietungen: Das müssen Vermieter und Mieter wissen

Bevor das Bestellerprinzip bei Vermietungen im Jahr 2015 eingeführt worden ist, war es so, dass der Mieter in jedem Fall die Maklerkosten zu tragen hatte. Deshalb konnten Wohnungsbesitzer ohne Bedenken einen Makler ihrer Wahl beauftragen. Besonders in Ballungsgebieten bedeutete das eine große Belastung für den Mieter. Da die Maklerkosten zwei Monatsmieten betragen können, lagen die Zusatzkosten bei steigenden Mietpreisen oft im vierstelligen Bereich. In diesem Ratgeberartikel erklären wir, was das Bestellerprinzip bei Vermietungen bedeutet.

Themen auf dieser Seite zum Bestellerprinzip bei Vermietungen im Überblick:

1. Was ist das Bestellerprinzip?

Das Bestellerprinzip nahm seinen Anfang 2014 als es in den Koalitionsvertrag der Großen Koalition aufgenommen wurde. „Vermieter und Mieter sollen weiterhin als Auftraggeber auftreten können. Dabei gilt das marktwirtschaftliche Prinzip, wer bestellt, der bezahlt.“ Das Ziel des Bestellerprinzips ist dafür zu sorgen, dass Mieter bei der Wohnungssuche nicht zu sehr belastet werden, weil ihnen die gesamten Kosten für die Vermittlung übertragen werden, während die Vermieter kaum Kosten tragen, obwohl sie es waren, die den Makler beauftragt haben (Stichwort: Mietpreisbremse). Das Mietnovellierungsgesetz wurde vom Bundeskabinett 2014 beschlossen und ging 2015 durch den Bundesrat. Das Gesetz besagt im Detail, dass derjenige, der den Makler beauftragt, auch die Provision zu zahlen hat. Möchte dementsprechend ein Eigentümer seine Wohnung mit einem Makler vermieten, muss die Provision auch von ihm übernommen werden und nicht von dem Mieter.

Infolge des Inkrafttretens des Gesetzes gingen die Einnahmen der Makler in den Folgejahren um 20 % zurück. Es gab in der ersten Zeit nach Inkrafttreten des Gesetzes einige Versuche, das Gesetz als nicht verfassungskonform zu bezeichnen, doch alle Anstrengungen gingen ins Leere. 2020 wurde die Ausweitung des Gesetzes auf den Immobilienhandel beschlossen.

Makler wird vom Vermieter aufgrund des Bestellerprinzips bezahlt

2. Wird das Bestellerprinzip beim Immobilienkauf angewendet?

Die Einführung des Bestellerprinzips beim Immobilienverkauf wurde von einigen Parteien gefordert. Der Antrag wurde abgelehnt. Statt dessen wurde ende 2020 das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ eingeführt. Das Gesetz sieht vor, dass die Maklerprovision zu gleichen Teilen von Käufer und Verkäufer übernommen wird. Der Käufer trägt beim Kauf also 50% der Maklerkosten und der Verkäufer ebenfalls 50%. Der Käufer darf aber nie mehr als der Verkäufer bezahlen.

2.1. Gibt es Ausnahmen?

Die Teilung der Maklerkosten bezieht sich auf Wohnungen und Einfamilienhäuser. Sie kommt nicht bei gewerblichen Käufen zum Einsatz – z.B. beim Kauf einer Immobilie als Firma. Oder beim Verkauf von Ferienwohnungen oder Gewerbeimmobilien. In diesen Fällen kommt die Intention des Gesetzgebers, Käufer bei ihrem Grundrecht zu wohnen zu entlasten, nicht zum Zuge. Übrigens: Bei Privatpersonen, die eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen, greift das neue Gesetz auch. 

Lesetipp

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3. Bestellerprinzip bei Vermietungen: Wann zahlt der Mieter?

Auch für die Mieter gilt das Bestellerprinzip, das heißt: der Mieter zahlt dann den Makler, wenn er den Makler beauftragt hat. Der Mieter hat also den Makler mit einem Suchauftrag betraut. Dabei gilt die Bedingung, dass der Makler die gefundene Wohnung nicht einfach aus seiner Kartei ziehen darf. Er muss sich eigens infolge des Suchauftrags auf die Suche gemacht haben, um für diesen Kunden eine geeignete Wohnung zu finden. Hätte der Makler die Wohnung schon in seiner Kartei gehabt, wäre der Auftraggeber ja der Vermieter gewesen und dieser hätte die Maklerprovision zahlen müssen. 

Dabei gilt, dass der Mieter die Provision nur zahlen muss, wenn der Mietvertrag durch die Vermittlung des Maklers zustande gekommen ist. Der Maklervertrag muss schriftlich niedergelegt sein. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Höhe der Maklercourtage begrenzt ist: dem Mieter darf nicht zugemutet werden, mehr als 2 Nettokaltmieten plus Umsatzsteuer zu zahlen (Nebenkosten werden in die Monatsmiete nicht mit hinein gerechnet).

Bestellerprinzip bei Vermietungen: Wohnung die an einen Mieter übergeben wird

4. Wie erkennt man, ob das Bestellerprinzip bei Vermietungen umgangen wird?

Eine bewusste Umgehung des Bestellerprinzips kann mit einer Strafe von bis zu 25.000 Euro belegt werden. Trotzdem gibt es immer wieder Versuche, dem Mieter die Maklerkosten zuzuschieben. Mieter sollten aufmerksam werden, wenn ihnen Folgendes passiert:

a) Makler lassen sich unterschreiben, dass der Mieter sie beauftragt hat, auch wenn sie schon lange vorher vom Besitzer der Wohnung beauftragt worden sind. Verunsicherte Mieter lassen sich oft auf diesen Trick ein, um die Wohnung zu bekommen.

b) Bei Wohnungsanzeigen wird behauptet, der Interessent hätte den Makler mit einem Suchauftrag betraut. Dieses Vorgehen ist nicht rechtmäßig und damit ist eine Rechnung über die zu zahlende Maklerprovision nicht wirksam.

c) Denken Sie daran, dass Sie lediglich die Provision zu zahlen haben – es gibt Makler, die den Vermietern finanziell entgegenkommen, um den Auftrag überhaupt zu erhalten und die dann versuchen, vom Mieter Geld zu bekommen, in dem diese zum Beispiel für Reservierungsbestätigungen, Service-Leistungen oder Verwaltungstätigkeiten Kosten berechnen. Die Mietinteressenten sind in diesem Fall nicht verpflichtet zu zahlen.

d) Es gibt Makler, die so tun, als würden sie eine Wohnung extra für den Mietinteressenten gesucht haben, obwohl sie schon lange den Auftrag für die Vermittlung der Wohnung von dem Besitzer erhalten haben. Sie versuchen auf diese Weise, die Provision zweimal zu kassieren.

Gut zu wissen, dass man als Mieter nicht in einer Notsituation zu Handlungen gezwungen werden kann! Sie haben als Mieter das Recht, zu Unrecht gezahlte Maklerprovision innerhalb von drei Jahren zurückzufordern! (§5 WoVermittG).

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5. Welche Kritik wird an dem Bestellerprinzip bei Vermietungen ausgeübt?

Die Verbände der Immobilienmakler befürchteten, dass Wohnungen in Zukunft unter der Hand vergeben würden, Mieter würden keine fundierte Beratung mehr erhalten und die Immobilienmakler um ihr Einkommen gebracht werden. Man brachte sogar eine Verfassungsbeschwerde beim Bundesverfassungsgericht ein, mit der Begründung, die Makler würden in ihrer Vertragsfreiheit und in ihrer beruflichen Freiheit eingeschränkt. Die Verfassungsbeschwerde wurde allerdings 2016 abgelehnt, mit der Begründung, dass der Verbraucherschutz Vorrang habe.

Auch Mieterverbände zeigten sich misstrauisch gegenüber dem neuen Bestellerprinzip. Sie befürchteten, dass sich die Wohnungsbesitzer über höhere Mietkosten die Maklerkosten wieder hereinholen und so auf die Mieter noch höhere Kosten zukämen, als es durch eine einmal zuzahlende Courtage der Fall gewesen wäre.

Urteil des Bundesverfassungsgerichts bezüglich des Bestellerprinzips bei Vermietungen

6. Entwicklung

Der zunächst verzeichnete Rückgang bei den Einnahmen der Immobilienmakler ging nach kurzer Zeit wieder zurück, weil die Vermieter merkten, dass sie die Vermittlungsdienste der Makler brauchen. Möglicherweise preisten sie ihre Mehrkosten tatsächlich über die Miete ein – Fakt ist, dass sie auf die Dienste professioneller Makler nicht verzichten konnten. Seien es die Besichtigungen, die Exposés, die Beratungen oder die Besorgung der notwendigen Unterlagen. Wenn Wohnungsbesitzer nicht in der derselben Stadt wohnen oder wenn sie beruflich oder familiär eingespannt sind, dann können sie auf die Dienste eines professionellen Maklers nicht verzichten.

Gut zu wissen
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Bestellerprinzip bei Vermietungen: FAQs

Das Bestellerprinzip bei Vermietungen wurde 2015 eingeführt. Das Gesetz besagt, dass derjenige, der den Makler beauftragt, diesen auch bezahlt. Beauftragt ein Vermieter einen Makler mit der Vermietung seiner Immobilie, muss er den Makler bezahlen und nicht der Mieter. Mehr Infos.

Im Jahr 2020 wurde das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser eingeführt. Es ist etwas anders als das Bestellerprinzip bei Vermietungen, denn es sieht vor, dass sich Käufer und Verkäufer die Kosten für den Makler teilen. Der Käufer darf nie mehr an den Makler zahlen, als der Verkäufer.

Das Bestellerprinzip bei Vermietungen besagt, dass derjenige, der den Makler beauftragt, das Maklerhonorar bezahlt. Beauftragt dementsprechend ein Mieter einen Makler mit der Suche nach einer Wohnung, muss der Mieter die Provision an den Makler zahlen. Einzige Bedingung: Der Makler darf nicht im Vorhinein für den Vermieter aktiv gewesen sein. Kannte der Makler die Wohnung bevor er von dem Mieter beauftragt wurde, hat der Makler keinen Anspruch auf eine Provisionszahlung seitens des Mieters.

Ob das Bestellerprinzip bei Vermietungen umgangen wurde, können Sie daran erkennen, ob der Makler die Immobilie bereits im Vorfeld kannte. Ist dies der Fall, hat der Makler keinen Anspruch auf eine Provisionszahlung vom Mieter und ihm oder ihr drohen empfindliche Strafen. Ferner dürfen Sie keine Verträge unterschreiben, in denen eine versteckte Provision gefordert wird. Denn: Einzig und alleine zählt, wer den Makler bestellt, also beauftragt hat. Weiterlesen.

Kritik wurde anfangs nur von den Verbänden der Immobilienmaklern ausgeübt. Es bestand die Angst, dass Immobilien in Zukunft unter der Hand vermittelt werden würden, Mieter keine ausreichende Beratung mehr erhalten- und die Immobilienmakler erhebliche Auftragseinbrüche verzeichnen würden. Auch die Mieterverbände hatten große Angst, dass die Kosten des Makler von den Vermietern in Zukunft einfach auf die Miethöhe addiert werden und dies somit die Mieten weiter in die Höhe treiben würden. 

Disclaimer

Bitte beachten Sie: Alle in unserem Ratgeber befindlichen Empfehlungen, Informationen und juristische Erläuterungen stellen unverbindliche Informationen ohne jede Gewähr auf Vollständigkeit und Richtigkeit dar. Dementsprechend handelt es sich hierbei nicht um eine Rechtsberatung im eigentlichen Sinne und kann, bzw. soll diese nicht ersetzen. Für die Klärung Ihrer rechtlichen, bzw. finanziellen Fragen, bitten wir Sie, entsprechende Experten zu kontaktieren. Diese wären z.B. Rechtsanwälte, Steuerberater oder Finanzberater. Wir arbeiten sorgfältig und gewissenhaft. Trotz alledem können Fehler nicht ausgeschlossen werden. Wir freuen uns über Ihre Anmerkungen und versuchen diese zeitnah umzusetzen.

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