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Hausverkauf Steuern: So sparen Sie Steuern beim Hausverkauf

Nicht alle Hausverkäufer wissen, dass es unter anderem von dem Zeitpunkt des Hausverkaufes abhängt, ob und wieviel Steuern sie zahlen müssen. Deshalb ist es unbedingt wichtig, sich vor diesem Schritt über die Steuermodalitäten zu informieren. In unserem Ratgeberartikel erklären wir Ihnen, welche Steuern beim Hausverkauf zu entrichten sind, wie die Höhe der Steuer ausfällt und wie Sie Steuern sparen können.

Themen auf dieser Seite zum Thema Steuern sparen beim Hausverkauf im Überblick:

Wann muss der Gewinn bei einem Hausverkauf besteuert werden?

Grundsätzlich muss beim Hausverkauf nur der Gewinn versteuert werden. Da gibt es zwei Steuerarten: die Gewerbesteuer und die Spekulationssteuer. Die Gewerbesteuer kommt zum Tragen, wenn Sie mehrere Immobilien innerhalb einer kurzen Zeit veräußern wollen.
Die Spekulationssteuer wird erhoben, wenn das Haus noch nicht lange besessen haben und/oder es nicht selbst genutzt haben.

Hausverkauf Steuern: Geld liegt vor einem Holzhaus

Was bedeutet „Spekulationssteuer“ und wann fällt sie an?

Die Spekulationssteuer wird, wie der Name schon sagt, erhoben, um zu verhindern, dass Investoren Immobilien nur kaufen, um am Markt ihre Gewinne zu erhöhen. Wenn Sie also eine Wohnung verkaufen und Steuern sparen wollen oder ein Haus verkaufen und Steuern sparen wollen, müssen Sie folgenden Dinge beachten: Grundsätzlich gilt, dass das Haus erst nach 10 Jahren in Ihrem Besitz von Ihnen wieder verkauft werden kann, wenn Sie die Spekulationssteuer sparen wollen. Es gibt allerdings eine Ausnahme: wenn Sie mindestens 5 Jahre oder drei Jahre vor dem Verkauf in der Immobilie gewohnt haben, fällt die Spekulationssteuer nicht an. Das gilt auch, wenn Sie das Haus von Ihren Kindern übernommen haben und diese in den vergangenen Jahren in dem Haus gewohnt haben (allerdings müssten Sie noch kindergeldberechtigt sein). Das Gleiche gilt, wenn Sie das Haus von Ihren Eltern geerbt haben und diese die Immobilie bewohnt haben oder der Hauskauf mehr als 10 Jahre zurückliegt. Wenn die Immobilie dagegen zum Betriebsvermögen gehört und eine Gewerbeimmobilie darstellt, dann müssen Sie den Veräußerungsgewinn auf jeden Fall versteuern. Auf Grundstücksverkäufe fällt immer eine Spekulationssteuer an, weil diese nicht als bewohnbar gelten.

Wie hoch ist die Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf?

Grundsätzlich gilt, dass nur der Gewinn versteuert wird. Dieser Gewinn kann gemindert werden, durch Ausgaben, die Sie hatten, wie Maklerkosten, Kosten für die Eintragung im Grundbuch, Notarkosten und sogar durch mögliche Verluste, die Sie in diesem Jahr schon mal mit einem anderen Immobiliengeschäft gemacht haben. Wir geben Ihnen zum besseren Verständnis ein Rechenbeispiel, um anfallende Steuern beim Hausverkauf zu berechnen:

Spekulationssteuer Beispielrechnung
  • Kaufpreis eines Hauses im Jahr 2017 = 400.000 €
  • Verkaufspreis des Hauses heute = 500.000 €
  • Gewinn = 100.000 €

Der Gewinn beträgt nun theoretisch 100.000 €. Nun können noch die Kaufnebenkosten abgezogen werden, die beim Kauf des Hauses entstanden sind. Dazu gehören z.B. die Grunderwerbsteuer, Makler- und Notarkosten. 

  • Kaufnebenkosten: Maklerkosten 23.000 + Notarkosten 6.000 + Grunderwerbsteuer 18.000 = 47.000 € Nebenkosten
  • Freibetrag = 600 €
  • Der Gewinn aus dem Immobilienverkauf beträgt nun 100.000€ – 47.000€ – 600 € = 52.400 €

Jetzt muss der persönliche Steuersatz herangezogen werden. Er beträgt in diesem Fall 35%: 35% von 52.400 € = 18.340 €. Die Steuerschuld beläuft sich somit auf 18.340 €. Fallen bei Ihnen noch steuerliche Abschreibungen auf vermietete Immobilien an, vergrößert sich die Steuerschuld entsprechend.

Wodurch entsteht die Gefahr, als gewerblicher Immobilienverkäufer besteuert zu werden?

Normalerweise müssen Sie als Privatmann oder –frau für Immobilienverkäufe keine Gewerbesteuern zahlen- Vorsicht ist allerdings geboten, wenn sie innerhalb der letzten 5 Jahre schon einige andere Immobilien verkauft haben! Hier gilt die Drei-Objekt-Grenze. Verkaufen Sie innerhalb von 5 Jahren mehr als drei Objekte, müssen Einkommenssteuer und Gewerbesteuer gezahlt- und ein Gewerbe angemeldet werden. Bei branchennahen Unternehmern wie Architekten oder Bauunternehmern gilt sogar eine Frist von 10 Jahren.

Achtung: Sonderregelungen
  • Achtung: wenn Sie ein Mehrfamilienhaus kaufen und die Wohnungen einzeln verkaufen, dann gilt jede Wohnung als ein Objekt!
  • Eine Zwangsversteigerung entbindet Sie nicht von der Drei-Objekt-Regel.
  • Eheleute werden als Einzelpersonen gezählt, jeder hat seine eigene 5-Jahresfrist.
  • Man sollte sich allerdings nicht allzu sicher fühlen, wenn die 5-Jahres-Frist abgelaufen ist, die Finanzämter können auch im Anschluss noch Steuern erheben, falls sie Ihren Immobilienverkauf als gewerblichen Handel werten!
  • Wenn mehrere Gebäude auf einem Grundstück stehen, dann gilt alles zusammen als ein Objekt und damit nicht als gewerblicher Handel.
  • Geerbtes Haus / geerbte Wohnung / geerbtes Grundstück: Wenn Sie mehr als 3 Objekte erben und diese auf ein Mal verkaufen wollen, dann dürfen Sie das- es sei denn, der Erblasser hat gewerblich mit Immobilien gehandelt.

Wie hoch ist die Gewerbesteuer?

Die Höhe der Gewerbesteuer richtet sich grundsätzlich nach den Kommunalen Hebesätzen. Dem Gesetz zufolge muss er mindestens 200% betragen, der Freibetrag liegt bei 24.500 €.

Gewerbesteuer: Rechenbeispiel
  • Kaufpreis eines Hauses im Jahr 2017 = 400.000 €
  • Verkaufspreis des Hauses heute = 500.000 €
  • Gewinn = 100.000 €

  • Der Freibetrag beträgt 24.500 €. Dieser wird vom Gewinn abgezogen: 100.000 € – 24.500 € = 75.500 €.
  • Die Gewerbesteuermesszahl beträgt 3,5%. Also liegt der Steuermessbetrag bei (3,5 % von 75.500 €) = 2.642,5€
  • Hebesatz 200%: Die Gewerbesteuer beträgt beim Verkauf des Hauses also = 5.285 €

Wenn Sie vom Finanzamt als gewerblicher Verkäufer gelten, dann müssen Sie neben der Gewerbesteuer auch noch Umsatzsteuer zahlen. Zwar können Sie die an den Käufer weitergeben, aber bedenken Sie, dass der Käufer weniger bereit ist, soviel Geld für Ihre Wohnung oder Haus auszugeben, wenn er auch noch 19% Umsatzsteuer zahlen muss.

So sparen Sie die Steuer beim Hausverkauf: Fazit

Wenn Sie sich nicht in einem absoluten finanziellen Engpass befinden, dann raten wir Ihnen, auf jeden Fall die 10 Jahre abzuwarten! Wie wir gezeigt haben, geht es um sehr viel Geld. Wenn Sie die Immobilie Ihrem Ehepartner oder Ihrem Kind überschreiben, dann fällt ebenfalls keine Spekulationssteuer an. Bei einer Schenkung liegen die Freibeträge bei Kindern bei 400.000 Euro und bei Ehepartnern bei 500.000 Euro. Sie sind quasi einer Erbschaft gleichgesetzt.

Wenn der Käufer einverstanden ist, können Sie die Zahlung des Kaufpreises auf mehrere Jahre verteilen und nutzen in jedem Jahr erneut den Freibetrag. 

Senken Sie Ihre Gewinnmarge, indem Sie Bestandteile des Verkaufsgeschäftes abschreiben, wie zum Beispiel die Einbauküche, Elektrogeräte oder Einrichtungsgegenstände.

Das deutsche Steuerrecht ist kompliziert- wir raten Ihnen, sich vor dem Verkauf von einem Fachmann beraten zu lassen. Hamburgs Immobilienmakler steht Ihnen gerne mit Rat und Tat zur Seite!

Wichtig: Der erste Schritt eines professionellen Immobilienverkaufs ist die Ermittlung des Verkehrswertes Ihres Hauses, Ihrer Wohnung oder Ihres Grundstücks.

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Hausverkauf Steuern: FAQs

Der Verkauf einer Immobilie ist immer dann steuerfrei, wenn die Immobilie nicht zu gewerblichen Zwecken veräußert wird. Welche Faktoren Einfluss haben und wie bestimmt wird, ob eine Immobilie gewerbliche oder privat veräußert wird, erfahren Sie hier.

Sollten Sie den Verkauf eines geerbten Hauses beabsichtigen, ist für Sie wichtig zu wissen, dass die Spekulationsfrist nicht mit dem Erhalt des Erbes, sondern ab dem Zeitpunkt, an dem der Erblasser die Immobilie erworben hat, gilt. Es fällt also keine Steuer auf den Veräußerungsgewinn an, wenn Sie eine geerbte Immobilie verkaufen, dessen ursprünglicher Zeitpunkt des Kaufs mehr als zehn Jahre zurückliegt. Weiterlesen.

Ein Hausverkauf wird nur dann versteuert, wenn der Verkauf als gewerblich betrachtet wird. Dies ist dann der Fall, wenn die Spekulationsfrist greift oder Sie als gewerblicher Verkäufer tätig sind. Mehr Informationen.

Die Spekulationssteuer fällt dann an, wenn Immobilien gekauft und verkauft werden, um Gewinne zu erzielen. Vermieden werden kann die Steuer, wenn Sie die Immobilie länger als 10 Jahren besitzen oder wenn Sie in der Immobilie länger als 5 Jahren wohnten oder die letzten 3 Jahre bewohnten. Weiterlesen.

Der Verkauf einer Immobilie wird immer dann versteuert, wenn der Verkauf gewerblicher Natur ist. Wann ein Immobilienverkauf gewerblich ist, hängt von diversen Faktoren ab. Ein wichtiger Faktor ist die Spekulationsfrist, die es zu beachten gilt. Weiterlesen.

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