Geerbtes Haus verkaufen: Alle Infos zu Ablauf, Fristen, Kosten & Steuern
Je älter man wird, desto größer die Wahrscheinlichkeit, dass man etwas erbt! Jeder dritte Erwachsene hat schon einmal etwas geerbt, von den über 55-Jährigen sogar schon mehr als die Hälfte! Manchmal ist es eine Immobilie – das Haus unserer Eltern, Großeltern oder einer entfernten Tante. Wenn man ein Haus erbt, dann stellt sich natürlich die Frage: was wird damit gemacht? Soll ich das Haus verkaufen oder vermieten oder entscheide ich mich für die Eigennutzung? Diese Fragen entscheiden sich in direkter Abhängigkeit zu den Umständen. Wo liegt das Haus? In welchem Zustand ist es? Wie sieht die familiäre Situation der Erben aus? Sind die Erben durch die berufliche Situation ortsgebunden? Wurde das Haus alleine geerbt oder gibt es eine Erbengemeinschaft? Wird ein Erbschein benötigt, um das Haus verkaufen zu können? Wie sieht es mit der Steuer aus? Welche Vorbereitungen müssen getroffen werden? In unserem Ratgeber erfahren Sie, was Eigentümer beachten müssen, die ein geerbtes Haus verkaufen möchten.
Themen auf dieser Seite zum Verkauf eines geerbten Hauses im Überblick:
1. Geerbtes Haus verkaufen oder selbst nutzen?
Wenn es sich bei dem geerbten Haus zum Beispiel um das Elternhaus handelt, dann ist es möglicherweise nicht leicht, für immer von dem Haus Abschied zu nehmen. Das kommt ganz darauf an, welche Erinnerungen und Emotionen man mit dem Haus verbindet. Nüchtern kann dagegen mit einer Immobilie umgegangen werden, welche die Erblasser lediglich als Kapitalanlage gekauft haben. Grundsätzlich orientiert sich die Entscheidung sicherlich an der persönlichen Situation der Erben – sind die Erben unabhängig? Wohnen eventuell Kinder der Erben mit in deren Haushalt? Sind die Erben beruflich an einen bestimmten Ort gebunden? Finanzielle Fragen sind zu klären: erfordert die Nutzung des Hauses einen großen Sanierungsaufwand? Müssen Umbauten vorgenommen werden? Liegen Hypotheken auf dem Haus, die noch abbezahlt werden müssen? Müssen Miterben ausbezahlt werden (und kann man sich das leisten)? Wie ist die Situation in der Erbengemeinschaft – lassen gegenseitige Animositäten sowieso nur den Verkauf als sauberste Lösung zu?
Wird das Haus möglicherweise an Wert gewinnen oder verlieren, weil demnächst ein großes Unternehmen in der Nähe ein Werk bauen will? Das Haus zu verkaufen ist in der Regel eine Lösung, die mit den geringsten Schwierigkeiten verbunden ist. Erstens ist die Marktsituation so, dass Immobilien einen nie dagewesenen Wertzuwachs erfahren haben und viele Kapitalanleger nach Immobilien suchen. Zweitens hat man mit dem Verkaufserlös einen Wert in der Hand, der völlig frei nach den eigenen Bedürfnissen eingesetzt werden kann.
Hindernisse, wie schlechte Anbindung, ungünstige Lage oder hohe Instandhaltungskosten lösen sich in Wohlgefallen auf. Stattdessen kann sich vielleicht einen Traum verwirklicht werden, der schon lange gehegt wurde. Andererseits könnten es steuerliche Gründe erforderlich machen, in den nächsten Jahren persönlich in der Immobilie zu wohnen. Alles Fragen, die beim Erbe eines Hauses geklärt werden müssen.
1.1. Geerbtes Haus verkaufen oder vermieten?
Erben eines Hauses stehen oft vor der Frage, ob sie die Immobilie verkaufen oder die Immobilie vermieten sollen. In der Regel lohnt sich die Vermietung eines geerbten Einfamilienhauses aufgrund von Renditeüberlegungen eher nicht. In einigen Fällen mag sich die Vermietung lohnen – grundsätzlich ist Erben aber dazu geraten, das Haus erfolgreich zu verkaufen oder gegebenenfalls selbst zu nutzen.
2. Welche Fragen müssen bei dem Verkauf eines geerbten Hauses berücksichtigt werden?
Wenn sich die Erben letztendlich für den Verkauf des Hauses entschieden haben, müssen folgende Punkte geklärt sein: Was steht im Grundbuch? Wurde dem Grundbuchamt bereits ein Erbschein oder ein gültiges Testament vorgelegt, damit dieses dann den Grundbucheintrag berichtigt? Für den Verkauf des Hauses ist grundsätzlich kein Erbschein notwendig. Für den Grundbucheintrag wäre er dagegen sehr nützlich, denn es muss nachgewiesen werden, dass sich die Besitzverhältnisse zu den Gunsten der Erben verändert haben. Allerdings müsste dafür auch ein notariell beglaubigtes Testament oder ein Erbvertrag ausreichen. Ein einfaches Testament wird nicht anerkannt. Erben sollten diese Fragen vorab klären, damit unter Umständen kein kostspieliger Erbschein beantragt wird, der nicht benötigt wird.
Fällt möglicherweise Spekulationssteuer an?
Wieviel ist die Immobilie aktuell am Markt wert?
Wird die Immobilie am Markt hochpreisig angeboten oder wird der Verkauf über ein Bieterverfahren eingeleitet?
Bei dem Verkauf eines geerbten Hauses kann ein professioneller Immobilienmakler optimal unterstützen. Für Erben, die sich aktuell in einer Trauerphase befinden und/oder Probleme haben, sich von dem Haus zu lösen, ist es eine große Erleichterung, die Abwicklung des Verkaufes in die Hände eines Familienfremden zu legen. Wenn man persönlich an einem Haus hängt, ist es generell ein Problem, Dinge angemessen zu bewerten oder sich fremde Menschen in dem Mutter- oder Vaterhaus vorzustellen. Ein Makler kann Erben sowohl zeitlich als emotional entlasten. Das Besorgen wichtiger Dokumente, wie zum Beispiel den Energieausweis, Grundrisse und weitere für den Verkauf wichtige Dokumente, können Sie ihm überlassen.
3. Müssen beim Verkauf eines geerbten Hauses Steuern bezahlt werden?
Ob und wieviel Steuern beim Verkauf eines geerbten Hauses anfallen, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Da die Steuern beim Verkauf sehr hoch ausfallen können, ist es Eigentümern zu raten, sich genauestens über die Gegebenheiten zu informieren und Risiken zu minimieren.
3.1. Welche Rolle spielt die Erbschaftssteuer beim Verkauf einer geerbten Immobilie?
In Deutschland muss geerbtes Vermögen versteuert werden. Erhält eine Person ein Erbe oder eine Schenkung, ist diese dazu verpflichtet, diesen Umstand innerhalb von drei Monaten dem Finanzamt zu melden. Allerdings gibt es Freibeträge. Je enger die Erben mit dem Erblasser verwandt waren, desto weniger Erbschaftssteuer muss gezahlt werden (zu entnehmen aus dem Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetz (ErbStG)).
Es muss nur Steuer auf den Betrag gezahlt werden, der übrig bleibt, wenn vom Verkaufserlös der Freibetrag abgezogen wurde.
Hinweis
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3.2. Beispielrechnung für die Erbschaftssteuer
Ehemann A ist verstorben und hat Ehefrau B ein Haus in Hamburg-Langenhorn vererbt. Es handelt sich um eine Doppelhaushälfte in der Einflugschneise des Flughafens, deshalb bekommt Ehefrau B für das Haus auch nur 450.000 Euro. Ehefrau B muss keinen Cent Steuern bezahlen, denn Ihr Freibetrag liegt bei 500.000 Euro.
Hätten die Kinder des Ehepaares das Doppelhaus geerbt, wären Steuern angefallen, denn deren Freibetrag beträgt nur 400.000 Euro.
Bei Enkelkindern beträgt der Freibetrag 200.000 Euro.
Bei Eltern und Großeltern 100.000 Euro.
Alle anderen erbberechtigten haben einen Freibetrag von 20.000 Euro.
Wie hoch wäre die Steuerlast für die Erben konkret?
Ein Beispiel: Die Kinder erben. Der steuerpflichtige Betrag für die Kinder beträgt 50.000 Euro. Da die Kinder der Erbschaftssteuerklasse I zuzuordnen sind, müssen sie 15% Steuern auf 50.000 Euro zahlen, also 7.500 Euro.
Eigentümer sollten sich also schon frühzeitig Gedanken darüber machen, wem das Haus vererbt werden soll und wie das am günstigsten geht. Angenommen, Eigentümer A möchte seiner Schwester sein Haus vererben. Sie hätte nur einen Freibetrag von 20.000 Euro und müsste relativ hohe Steuern zahlen. Wenn Eigentümer A dagegen seine Eltern als Haupterben einsetzt, können diese einen Freibetrag von 100.000 Euro geltend machen. Im Testament kann bestimmt werden, dass die Eltern von Eigentümer A das Haus an seine Schwester weitervererben sollen. Auf diese Weise kann eine Erbschaftssteuer deutlich gemindert oder ganz umgangen werden.
Eine Übersicht der Prozentsätze auf das zu versteuernde Erbe in den jeweiligen Steuerklassen:
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zu versteuerndes Erbe
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Erbschaftssteuerklasse I
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Erbschaftssteuerklasse II
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Erbschaftssteuerklasse III
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|---|---|---|---|
|
Bis 75.000 €
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7 %
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15 %
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30 %
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Bis 300.000 €
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11 %
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20 %
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30 %
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|
Bis 600.000 €
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15 %
|
25 %
|
30 %
|
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Bis 6.000.000 €
|
19 %
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30 %
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30 %
|
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Bis 13.000.000 €
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23 %
|
35 %
|
50 %
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Bis 26.000.000 €
|
27 %
|
40 %
|
50 %
|
|
mehr als 26.000.000 €
|
30 %
|
43 %
|
50 %
|
Zur Erbschaftssteuerklasse I gehören:
Ehegatten, Kinder, Stiefkinder, Enkel, Urenkel, Eltern und Großeltern.
Zur Erbschaftssteuerklasse II gehören:
Geschwister, Neffen, Nichten, Stiefeltern, Schwiegerkinder, Schwiegereltern und geschiedene Ehegatten.
Zur Erbschaftssteuerklasse III gehören:
Alle weiteren Erben.
3.3. Wie lässt sich die Erbschaftssteuer beim Verkauf eines geerbten Hauses umgehen?
Die Erben ziehen selbst in das Haus und nutzen es für mindestens 10 Jahre als Hauptwohnsitz, ein Bewohnen als Zweitwohnsitz ist nicht gestattet. Innerhalb einer Frist von 6 Monaten muss angemeldet werden, dass ein Vorhaben besteht, selbst in der Immobilie zu wohnen.
Doch wie gestaltet sich die Situation, wenn der Sohn eine Doppelhaushälfte erbt und diese erst Instand setzen muss? Die Richter des Bundesfinanzhofes (BFH) haben dazu ein Urteil gefällt, das feststellt, dass man Ausnahmefällen auch später einziehen kann (Az.: II R 46/19). In dem verhandelten Fall erbte ein Mann ein Haus von seinem Vater. Der Sohn wohnte in der angrenzenden Hälfte des Doppelhauses und wollte nach der Renovierung beide Hälften zusammenlegen. Die Renovierung und Sanierung der geerbten Hälfte dauerte allerdings knapp drei Jahre. Das Finanzamt lehnte es ab, auf die Steuer zu verzichten, weil die Sechsmonatsfrist lange überschritten war.
Die Richter urteilten jedoch: Der Erbe muss nur nachvollziehbar erklären, wann er sich entschlossen hat, selbst in dem geerbten Haus zu wohnen. Außerdem müssen Gründe dargelegt werden, die verständlich machen, warum der bisherige Einzug noch nicht möglich war. Sind zum Beispiel Renovierungs- und Instandhaltungsaufträge innerhalb der Sechsmonatsfrist erteilt worden, ist eine Steuerbefreiung möglich. Es darf für ihn keine nachteiligen Folgen haben, wenn Arbeiten nicht rechtzeitig beendet werden – es können ja Probleme aufgetreten sein, an deren Entstehung er völlig unschuldig ist, wie zum Beispiel Schwierigkeiten bei der Lieferung von Material. Allerdings darf auch nicht erkennbar sein, dass er die Renovierungsarbeiten unnötig in die Länge zieht.
3.4. Wann fällt die Spekulationssteuer beim Verkauf eines geerbten Hauses an?
Sie wird fällig, wenn der Verkauf vor Ablauf der Spekulationsfrist erfolgt und beträgt in etwa 40% des durch den Verkauf erzielten Gewinns. Kosten für den Makler, den Notar und eventuelle Vorfälligkeitskosten können vom Gewinn abgezogen und mindern so die Steuerlast.
Die Spekulationsfrist für vermietete Immobilien beträgt 10 Jahre (lesen Sie auch unseren Ratgeberartikel: vermietete Wohnung verkaufen). Wenn der Erblasser das Haus vor mehr als 10 Jahren gekauft hat, muss keine Spekulationssteuer mehr gezahlt werden. Es gibt allerdings eine Möglichkeit, der Steuerpflicht zu entgehen: Die Selbstnutzung. Wenn der Erblasser selbst in dem Haus für mindestens zwei Jahre gewohnt hat und in dem Jahr des Erbfalls immer noch darin wohnte, dann entfällt ebenfalls die Spekulationssteuer. Dabei zählen nur die Randjahre: wenn er also am 31.12. 20 eingezogen ist und am 2.1.22 ausgezogen ist, dann sind die Bedingungen erfüllt.
Eine Befreiung von der Spekulationssteuer wäre ebenfalls möglich, wenn der Erblasser eines seiner Kinder mietfrei bei sich hat wohnen lassen. Das gilt allerdings nur, wenn er für das Kind Kindergeld erhalten hat.
Beispiel für die Höhe der Spekulationssteuer
- Die Erben verkaufen das geerbte Haus für 250.000 Euro.
- Der ehemalige Kaufpreis betrug 150.000 Euro.
- Kosten für angefallene Reparaturen 10.000 Euro.
- Kosten für Notar und Grundbucheintrag 2.000 Euro.
- Kosten für Makler / Vermarktung 10.000 Euro
- Als Gewinn bleibt übrig 78.000 Euro
Der Steuersatz beträgt 40% – Die Erben zahlen 31.200 Euro
Wenn bei dem Verkauf eines geerbten Hauses kein Gewinn erzielt wird oder die Immobilie für einen Preis verkauft wird, der unter 600 Euro liegt, dann muss auch hier keine Spekulationssteuer bezahlt werden – ein Umstand, der auf der Hand liegt, aber der Vollständigkeit halber erwähnt werden sollte.
3.5. Wann ist der Verkauf eines geerbten Hauses steuerfrei?
Der Verkauf eines geerbten Hauses ist steuerfrei, wenn folgende Dinge erfüllt sind:
- Das Haus wurde vor über 10 Jahren von dem Erblasser gekauft
- Die Immobilie wurde vom Erblasser die letzten zwei Kalenderjahre und im Jahr des Erbfalls selbst genutzt
- Das Haus wurde von den leiblichen oder adoptierten Kindern in den letzten zwei Kalenderjahren und im Jahr des Erbfalls mietfrei bewohnt
- Die geerbte Immobilie wurde ohne Gewinn verkauft
- Der Gewinn aus dem Verkauf des geerbten Hauses beträgt unter 600 Euro
- Die Erben haben nicht mehr als drei Immobilien in fünf Jahren verkauft
3.6. Um welche Steuerbeträge geht es eigentlich?
Angenommen, die Ehefrau des Erblassers hat das gemeinsame Haus (150qm) geerbt, das einen Wert von 575.000 Euro hat. Die Ehefrau hat als nächste Angehörige einen Freibetrag von 500.000 Euro, muss also nur auf die 75.000 Euro Steuern zahlen. Anders liegt der Fall, wenn der Sohn des Erblassers geerbt hätte! Als Kind hätte ihm eine Steuerbefreiung für 200qm zugestanden – er müsste überhaupt keine Steuern auf sein Erbe zahlen. Ebenso wenig muss das geerbte Inventar versteuert werden (§13 Absatz 1 Nr.:1 ErbSt). Zum Hausrat zählen auch Wäsche und Kleidung, solange sie nicht den Wert von 41.000 Euro übersteigen.
Nicht unter die Inventarregelung fallen besondere Wertgegenstände wie Kunstwerke, Sammlungen, Gemälde, eine Bibliothek – sie sind bis zu einem Wert von 12.000 Euro steuerfrei. Dabei ist es von besonderer Bedeutung, wer die Wertgegenstände angeschafft hat. Je weiter entfernt derjenige verwandt ist, desto geringer fällt die Steuerbefreiung aus.
Lesetipp
Lesen Sie unseren Ratgeberartikel: Steuern sparen beim Hausverkauf.
4. Welche Kosten entstehen beim Verkauf einer geerbten Immobilie?
Falls Sie nicht das Pech haben, dass das Haus mit einem erheblichen Sanierungsstau auf Sie wartet, dann halten sich weitere Kosten in Grenzen. Sie müssen lediglich den Immobilienmakler bezahlen (falls es nicht der Käufer tut). Wenn Sie das Haus ohne Makler verkaufen, dann tragen Sie natürlich die Vermarktungskosten und auch die Kosten für die Marktwertermittlung, die Ihnen sonst der Makler erspart hätte. Falls Hypotheken auf dem Haus lasten, müssen Sie diese natürlich vor dem Verkauf ablösen:
- Kosten für eventuelle Sanierungsarbeiten
- Kosten für den Immobilienmakler (wenn der Käufer nicht zahlt)
- Kosten für die Vermarktung (bei Vermarktung ohne Makler)
- Kosten für die Unterlagenbeschaffung (bei Vermarktung ohne Makler)
- Kosten für das eventuelle Begleichen offener Hypotheken
- Ermittlung des Verkehrswertes über ein Wertgutachten eines unabhängigen Sachverständigen
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Geerbtes Haus verkaufen: FAQs
Geerbtes Haus verkaufen oder selbst nutzen?
Erben stehen oft vor der Entscheidung das geerbte Haus zu verkaufen, zu vermieten oder selbst zu nutzen. Prinzipiell hängt diese Entscheidung von den Umständen der Erben und der Immobilie ab. Treten mehrere Personen als Erben auf, ist es oft ratsamer, das Haus zu verkaufen. Möglich wäre auch, dass einer der Erben die anderen auszahlt und das Haus selbst nutzt. Die Vermietung eines Hauses lohnt sich in der Regel nur in Einzelfällen – aus dem Grund ist Erben, die das Haus nicht selbst nutzen wollen, zu raten, das Haus gewinnbringend zu verkaufen. Mehr erfahren.
Welche Fragen müssen bei dem Verkauf eines geerbten Hauses berücksichtigt werden?
Erben, die ein geerbtes Haus verkaufen wollen, sollten vorab viele Fragen klären. So gilt es die neuen Besitztümer Verhältnisse im Grundbuch festzuhalten. Hierbei muss geklärt werden, ob ein kostspieliger Erbschein beantragt werden muss. Auch sollten die steuerlichen Aspekte beim Verkauf unbedingt berücksichtigt werden. Die Erbschaftssteuer und die Spekulationssteuer. Werden hier Fehler gemacht, kann es unter Umständen teuer werden. Weiterlesen.
Müssen beim Verkauf eines geerbten Hauses Steuern gezahlt werden?
Ob beim Verkauf eines geerbten Hauses Steuern anfallen und wie hoch diese ausfallen, hängt von verschiedenen Umständen ab. Da die Steuern beim Verkauf eines Hauses sehr hoch ausfallen können, ist es Eigentümern zu raten, sich über die aktuellen Gegebenheiten zu informieren, denn: es gibt Möglichkeiten die Erbschaftssteuer und die Spekulationssteuer zu umgehen. Mehr Informationen.
Welche Kosten entstehen beim Verkauf einer geerbten Immobilie?
Disclaimer
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