Kapitalanlage Immobilie: Worauf muss bei der Investition in Anlageimmobilien geachtet werden?

Gerade zu Zeiten der Niedrigzinspolitik- so wie im Moment- investiert alle Welt in Immobilien. Es scheint eines der wenigen lukrativen Anlageobjekte zu sein, da man für sein Geld auf der Bank kaum noch Zinsen bekommt. Immobilien dagegen gewinnen seit Jahren ständig an Wert: seit 2005 hat sich der Wert der Immobilien durchschnittlich verdoppelt. Auch wenn sich die meisten Mieter über zu hohe Mieten beschweren- die Entwicklung der Mieten kann da nicht mithalten. Es gibt sogar Investoren, die sich mit negativen Renditen zufrieden geben, das heißt, sie akzeptieren, dass sie mit den Mieteinnahmen nicht die laufenden Kosten decken können, hoffen aber, dass die Wertsteigerung ihrer Immobilie das langfristig wieder wettmacht. Nach Schätzungen hält der Aufwärtstrend bei der Preisentwicklung der Immobilien mindestens bis 2030 an. Und auch dann ist kaum damit zu rechnen, dass die Immobilien plötzlich an Wert verlieren.

Themen auf dieser Seite zu Immobilien als Kapitalanlage im Überblick:

1. Welche Immobilien eignen sich als Kapitalanlage?

Es gibt verschiedene Anlageimmobilien:

Eignet sich ein Haus als Kapitalanlage?

Einfamilien- oder Doppelhäuser sind in der Regel eine lohnenswerte Investition: auch als unerfahrener Investor haben Sie ein überschaubares Objekt. Sie können den Mieter vielfach selbst auswählen. Die Miete festlegen. Haben Sie viel Geld und können sich ein Mehrfamilienhaus leisten wird es schon schwieriger: Sie brauchen eine Verwaltung, Hausmeister, es kann sich aber auch eine höhere Rendite ergeben- je nachdem wieviel Kosten und Leerstand zu bewältigen sind.

Lohnt sich die Investition in eine Wohnung als Kapitalanlage?

Für eine Eigentumswohnung gilt im Grunde das Gleiche- Sie müssen weniger Kapital einsetzen. Auch für unerfahrene Investoren ist der Kauf einer Eigentumswohnung zu bewältigen. Wenn Sie sie selbst nutzen, wirtschaften Sie direkt in die eigene Tasche. Bekanntermaßen kann es Probleme mit der Eigentümergemeinschaft geben, es können plötzliche Umlagen auf Sie zukommen, mit denen Sie nicht gerechnet haben. Wenn Ihr Budget knapp genäht ist, dann macht es Sinn, eine Wohnung eines großen Komplexes zu kaufen, weil sich die Sanierungskosten auf eine große Menge von Wohnungsbesitzern verteilt.

Sollte ich in Gewerbeimmobilien investieren?

Gewerbeimmobilien bergen ein hohes Risiko, da es schwer vorauszusehen ist, wie die Nutzung in der Zukunft sein wird- gewohnt wird immer… aber wie hoch der Bedarf an Büroflächen sein wird, weiß man angesichts von Home-Office und Online-Handel nicht immer.

Sind Immobilienfonds eine gute Geldanlage?

Immobilienfonds sind indirekte Anlageobjekte. Sie sind unkompliziert und relativ sicher, weil sich das Risiko auf zahlreiche Objekte verteilt. Die Investoren haben keine Last damit, sie müssen sich nicht um die Verwaltung kümmern- allerdings wird oftmals ein hoher Einsatz von Kapital gefordert.

2. Was sollte ich bei der Auswahl der Immobilie als Kapitalanlage beachten?

Bei der Auswahl der richtigen Anlageimmobilie sind verschiedene Faktoren maßgeblich:

Welchen Einfluss hat der Standort auf die Auswahl der Anlageimmobilie?

Wenn Sie nicht selbst in der Wohnung wohnen möchten, dann wäre es vielleicht zu überlegen, ob Sie nicht in einer Stadt investieren sollten, in der eine rasante Preisentwicklung für Immobilien zu erwarten ist. München zum Beispiel wird – Prognosen zufolge- in den nächsten 20 Jahren Quadratmeterpreise von bis zu 12.000 aufrufen , das wäre eine Verdoppelung. Auch andere Städte wie Leipzig, Frankfurt am Main, Dresden, Berlin und Hamburg können als Boom-Towns“ bezeichnet werden.

Welchen Stellenwert hat die Mikrolage auf die Auswahl der Kapitalanlage?

Hier gelten dieselben Kriterien wie bei der Auswahl einer Mietwohnung für Sie selber: fragen Sie sich, ob Sie hier wohnen möchten! Wie ist die Anbindung, Geschäfte, Schulen, Landschaft, Restaurants, Theater, Ärzte. Je besser die Mikrolage, desto höher die Miete, die Sie verlangen können und desto höher die Rendite.

Wie wichtig ist der Zustand der Immobilie als Kapitalanlage bei der Auswahl?

Nehmen Sie vor dem Kauf eine professionelle Immobilienbewertung von Immobilienmaklern in Anspruch, die sind meistens kostenlos und sehr wertvoll. Grundsätzlich gilt, dass Neubauten am risikoärmsten sind, weil alles neu ist und nicht so schnell kaputtgeht, dass hier aber auch die höchsten Quadratmeterpreise aufgerufen werden. Bei Altbauten gehen Sie das Risiko ein, dass sehr teure Reparaturen und Sanierungen auf Sie zukommen können. Kaufen Sie eine vermietete Wohnung oder gar mehrere, kann es sein, dass Sie bis zu 10 Jahre an die Mieter gebunden sind und ihnen nicht kündigen dürfen. Unter Umständen gibt es alte Mietverträge mit Mieten, die kaum erhöht werden dürfen. Das sollte gut durchgerechnet werden, bevor der Mietvertrag unterschrieben wird.

3. Wie sieht es bei den Mietern aus?

Welche Mieter wohnen in Ihrem Haus? Gab es schon mal Unregelmäßigkeiten? Haben Mieter gegen Mieterhöhungen geklagt? Haben sie die Miete nicht bezahlt? Gab es Ärger wegen Vandalismus? Alles Fragen, die besser im Vorfeld geklärt werden sollten.
Hinweis

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4. Wann lohnt sich die Investition in die Kapitalanlage Immobilie?

Wie eingangs beschrieben, gelten die üblichen Berechnungsmethoden eigentlich nicht mehr, weil es Investoren gibt, die sich auch mit Negativ-Renditen zufrieden geben, in der Erwartung, dass ihre Immobilie exorbitant an Wert gewinnt. Aber trotzdem seinen die klassischen Berechnungsmethoden hier vorgestellt:

Der Multiplikator

Der Multiplikator ergibt sich aus Kaufpreis durch Jahreskaltmieten geteilt. Wenn eine Immobilie 400.000 Euro kostet und die Jahreskaltmieten 40.000 Euro ergeben, dann beträgt der Multiplikator 10. Je größer der Multiplikator, desto lohnenswerter die Investition. Es ist eine einfach zu errechnende Kennzahl, die einen ersten Anhaltspunkt bietet- mehr auch nicht. Es werden weder Betriebskosten noch Kaufnebenkosten berücksichtigt.

Die Rendite

Bei der Renditeberechnung werden Nettozahlen zugrunde gelegt. Die Berechnung ist allerdings auch etwas komplizierter. Die Prozentzahl Rendite ergibt sich aus (Jahresmiete minus Bewirtschaftungskosten) mal 100. Und das Ergebnis wird durch die Summe der Kosten geteilt (Kaufpreis und Kaufnebenkosten, wie Grunderwerbsteuer, Maklerkosten und Notarkosten). Je mehr Eigenkapital Sie einbringen können, desto mehr Luft haben Sie, wenn künftig Reparaturen auf sie zukommen sollten.

5. Welche steuerlichen Vorteile gibt es beim Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage?

Die Investition in Anlageimmobilien bringt Ihnen steuerliche Vorteile. Folgende Kosten können beim Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage abgesetzt werden:

  • Kaufpreis der Immobilie: Abhängig vom Alter der Immobilie können Kapitalanleger die Immobilie bei 2,5% über 40 Jahre oder bei 2% über 50 Jahre abschreiben.
  • Ggf.Maklerkosten
  • Grunderwerbsteuer
  • Ggf. Kosten für Mieterfindung: Werbung, Kosten bei Vermietung einer Wohnung mit Makler

Und nach dem Kauf können folgende Kosten steuerlich berücksichtigt werden:

  • Kosten für Renovierung, Reparatur und Instandhaltung
  • Grundsteuer
  • Zinsen für den Immobilienkredit
  • Möbel falls möbiliert vermietet
  • Verwaltungskosten
  • Alle Kosten, die dazu eingesetzt werden, die Immobilie weiterhin zu vermieten
 

6. Wie sinnvoll ist eine Investition in die Kapitalanlage Immobilie?

Angesichts fehlender Alternativen ist es ein sehr lohnenswertes Geschäft- aber alles hängst davon ab, wie eng Ihr Budget bemessen ist. Sollten Sie plötzlich gezwungen sein, die Immobilie wieder zu verkaufen, dann machen Sie Verlust, weil Sie weder die Kaufnebenkosten noch die Verkaufsnebenkosten erwirtschaftet haben. Wird die Immobilie zerstört, ist unter Umständen Ihr gesamten Kapital verloren. Und dann gibt es noch die gesetzlichen Auflagen, wenn man die Immobilie vor der 10-Jahres-Frist verkauft. Um Spekulationsgewinne zu verhindern, versteuert der Fiskus den erzielten Gewinn besonders hoch.

7. Anlageimmobilien Hamburg

Wer vor über zehn Jahren in Anlageimmobilien in Hamburg investiert hat, konnte große Gewinneinnahmen verzeichnen. Die Renditen waren attraktiv und die Immobilienpreise haben sich weit mehr als verdoppelt. Aktuell sieht es aber schon anders aus. Aufgrund der Niedrigzinspolitik und der Zuwanderung in Großstädte wie Hamburg, ist die Nachfrage nach Immobilien enorm. Diese Nachfrage wird kaum mit einem entsprechenden Angebot an Immobilien gedeckt. Dies hat zur Folge, dass die Immobilienpreise so hoch sind, dass ein Kauf einer Kapitalanlage in Hamburg nach Rendite-Überlegungen nicht mehr in Frage kommt. Die Mieteinnahmen stehen nicht im Verhältnis zu den Kosten. Wurden vor einigen Jahren noch Renditen von 4-6% beim Kauf einer Anlageimmobilie in Hamburg in Aussicht gestellt, sind es im Jahr 2021 nur noch 1,5 – 3%. Die Zuversicht, dass die Immobilienpreise weiter steigen, macht den Kauf von Immobilien zur Eigennutzung weiterhin attraktiv. Sollten Sie aber nur an einer hohen Rendite interessiert sein, empfiehlt es sich, in den umliegenden Städten mit Potenzial zu schauen.

Kapitalanlage Immobilie: FAQs

Der Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage lohnt sich bei einer guten Rendite und einer soliden Wertsteigerung der Immobilie. Eine klassische Größe einer guten Rendite sind 4-6% Rendite. Besitzt die Immobilie eine gute Mikro- und Makrolage, ist von einer Wertsteigerung auszugehen. Mehr Informationen

Bei der Investition in Immobilien als Kapitalanlage wird zwischen zwei Formen unterschieden. Die direkte und die indirekte Investitionen. Direkte Investitionen sind der Kauf einer Wohnung, eines Hauses, einer Gewerbeimmobilie oder einer Pflegeimmobilie. Indirekte Investitionen sind z.B. die Investitionen in Immobilienfonds oder Immobilienaktien. Mehr dazu.

Wenn Sie planen, eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage zu kaufen, sollten Sie sich Gedanken darüber machen wie hoch die Rendite ist und ob Sie eine Wertsteigerung für die Wohnung erwarten können. Falls die Wohnung vermietet ist, sollten Sie außerdem überprüfen, ob der Mieter die Mietzahlungen eingehalten hat und die Immobilie gut behandelt. Weiterlesen.

Unter einer Immobilie als Kapitalanlage versteht man die Investition in eine Immobilie als Geldanlage mit dem Interesse an einer hohen Rendite und Wertsteigerung. Mehr dazu.

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