Wohnung verkaufen: So läuft der Wohnungsverkauf in 2024 ab
Sie möchten eine Wohnung verkaufen ? Wer als Eigentümer einer Eigentumswohnung über einen Verkauf nachdenkt, muss in Erfahrung bringen, wann sich ein Wohnungsverkauf lohnt, welche wertsteigenden Maßnahmen getroffen werden können, welche Unterlagen benötigt werden und wie Sie Ihre Wohnung schnell und erfolgreich verkaufen. Wir zeigen Ihnen auf, welche Schritte in 2024 für einen erfolgreichen Wohnungsverkauf notwendig sind.
Themen auf dieser Seite zur Hausbewertung im Überblick:
- 1. Wann sollte ich meine Wohnung verkaufen?
- 2. Wohnung verkaufen: Was hat Einfluss auf den Wert?
- 3. Wie funktioniert der Wohnungsverkauf mit Hamburgs Immobilienmakler?
- 4. Was müssen Sie beim Wohnungsverkauf beachten?
- 5. Welche Unterlagen werden benötigt, um eine Wohnung zu verkaufen?
- 6. Wohnungsbesichtigungen
- 7. Notar und Grundbucheintrag: Der Kaufvertrag
1. Wann sollte ich meine Wohnung verkaufen?
Grundsätzlich gibt es keinen besonderen Zeitpunkt, an dem eine Wohnung am besten verkauft werden sollte, Sommer oder Winter machen keinen Unterschied. Allerdings ist zu beachten, dass bei hellen, sonnigen Bedingungen eine Wohnung auf Fotos besser präsentiert werden kann. Auch kann es bei Außenaufnahmen attraktiver wirken, wenn belaubte Bäume vor dem Wohnhaus zu sehen sind, genauso wie blühende Pflanzen auf dem Balkon. Grundsätzlich kann man davon ausgehen, dass es zwei bis fünf Monate dauert, bis Sie die Wohnung verkauft haben. Es hängt natürlich auch davon ab, ob Sie alleine versuchen, die Wohnung zu verkaufen oder ob Sie die Hilfe eines Maklers in Anspruch nehmen. Ein Makler weiß natürlich, welche Schritte zu gehen sind, um Ihre Wohnung zu verkaufen und hat gegebenenfalls eine Datenbank mit potentiellen Käufern.
Lesetipp: Lesen Sie unseren Ratgeberartikel Dauer beim Immobilienverkauf.
2. Wohnung verkaufen: Was hat Einfluss auf den Wert?
Eines der wichtigsten Kriterien für die Klassifizierung des Objektes ist die Lage. Selbst renovierungsbedürftige Wohnungen gewinnen durch eine Attraktive Lage unglaublich an Wiederverkaufswert. Ebenfalls wichtig ist das Baujahr und die Ausstattung. So spielt es für den Wohnungsverkauf und somit auf den Wert einer Wohnung, eine große Rolle, ob die Wohnung im Erdgeschoss liegt oder zum Beispiel im ersten Stock. Liegt die Wohnung im Erdgeschoss, können bis zu 20 Prozent geringeren Erlöse erzielt werden. Allerdings könnte ein Garten zur privaten Nutzung den Nachteil wieder wettmachen. Können Passanten in die Fenster der Wohnung sehen? Ist ein Balkon/Terrasse vorhanden? Wie sieht es aus mit der Isolierung? Wie alt ist die Heizungsanlage? Sehr wichtig für den Wert ist auch der Fakt, ob die Wohnung vermietet oder unvermietet ist. Besprechen Sie mit dem Makler die Vorzüge Ihrer Wohnung und wie man sie am besten für einen erfolgreichen Wohnungsverkauf zur Geltung bringt.
In einem Exposé werden bis zu 20 Fotos von der Wohnung (innen und außen) veröffentlicht. Achten Sie darauf, dass es genug Fotos gibt. Werden nur zwei bis Drei Ansichten der Wohnung gezeigt, entsteht beim Käufer schnell der Eindruck, man habe etwas zu verheimlichen. Zu einem Exposé gehören außerdem Grundriss, Baujahr, Energiepass. Wie ist das Wohnumfeld? Gibt es Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und Kindergärten in der Nähe? Wie hoch sind die Nebenkosten bzw. Betriebskosten? Alle diese Faktoren gilt es zu berücksichtigen, wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen wollen. Der Makler hat in der Regel genug Erfahrung, um eine realistische Wohnungsbewertung vorzunehmen. Hüten Sie sich vor Maklern, die mit dem Preis besonders hoch gehen- nur um von Ihnen den Zuschlag zu erhalten. Sie ärgern sich später, wenn Sie nach Monaten erfolglosen Wartens mit Ihrem Preis wieder herunter gehen müssen. Wichtig ist es, den optimalen Verkehrswert bzw. Marktwert der Wohnung zu ermitteln, um sie mit Erfolg zu verkaufen.
3. Wie funktioniert der Wohnungsverkauf mit Hamburgs Immobilienmakler?
Wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen wollen, haben Sie den richtigen Partner in uns gefunden. Unsere Experten bewerten Ihre Wohnung professionell und kostenfrei und entwickeln im Anschluss ein individuelles Marketingkonzept. Bei dem Verkauf Ihrer Wohnung nutzen wir ein umfangreiches Spektrum an Vermarktungskanälen, um den idealen Käufer für Ihre Wohnung zu finden und Ihre Wohnung mit Erfolg zu verkaufen. Vom ersten Beratungsgespräch, über den gesamten Vermarktungsprozess, bis zur Schlüsselübergabe und darüber hinaus stehen wir Ihnen als kompetenter und persönlicher Ansprechpartner zur Seite.
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Wir stehen Ihnen als persönlicher Ansprechpartner zur Seite und verkaufen Ihre Immobilie mit Erfolg. Auch nach der Schlüsselübergabe bleiben Sie unser Kunde.
3.1. Was kostet der Verkauf einer Wohnung mit Hamburgs Immobilienmakler?
Die professionelle Bewertung Ihrer Wohnung ist bei Hamburgs Immobilienmakler zu 100% unverbindlich und kostenfrei. Sollten Sie sich zu einem Verkauf Ihrer Wohnung mit Hamburgs Immobilienmakler entscheiden, übernehmen wir außerdem alle Kosten für die Unterlagen- und Dokumentenbeschaffung, wie z.B. teure Energieausweise uvm. Eine Provisionspflicht entsteht nur dann, wenn ein erfolgreicher Kaufvertrag für Ihre Wohnung zustande gekommen ist. Die Provision wird von Käufer und Verkäufer zu gleichen Teilen getragen. Unsere umfangreiche Leistung wird also nur im Erfolgsfall vergütet.
4. Was müssen Sie beim Wohnungsverkauf beachten?
Beachten Sie, dass Sie bei dem Verkauf einer Eigentumswohnung nicht nur Ihre Wohnung verkaufen, sondern auch einen Teil des Gemeinschaftseigentums im Haus. In der Teilungserklärung zum Beispiel sind Details über die finanzielle Ausstattung und die Organisation festgelegt. Wie ist die Aufteilung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum? Berichten Sie dem Makler von Ihren Erfahrungen mit der Verwaltung des Objektes. Wie wird mit anstehenden Renovierungen umgegangen? Welche Sanierungsmaßnahmen sind in letzter Zeit vorgenommen worden und entlasten so den zukünftigen Käufer. Wichtig sind auch Informationen über die Hausgemeinschaft- so kann es für eine Familie mit kleinen Kindern sehr attraktiv sein, wenn sich andere Kinder im Haus befinden und es möglicherweise ein Spielplatz im Hinterhof gibt!
4.1. In welchem Zustand sollte die Wohnung vor dem Verkauf sein?
Das hängt sicherlich davon ab, ob die zu verkaufende Wohnung vermietet ist oder frei. Gibt es einen Mieter, dann werden Sie die Wohnung zumindest in einem bewohnbaren Zustand gehalten haben. Überlegen Sie sich, ob Sie für den Wohnungsverkauf noch extra Renovierungen vornehmen- Sie werden die Kosten sicherlich auf den Kaufpreis draufschlagen wollen. Dabei ist zu bedenken, dass vermietete Wohnungen im Schnitt einen bis zu 30 Prozent geringeren Verkaufspreis erzielen, als freie Wohnungen. Dazu kommt, dass es dem Käufer womöglich egal ist, ob der Mieter ein schönes Bad hat oder nicht- er will die Wohnung ja vielleicht nur als Geldanlage. Ist er allerdings daran interessiert, selbst in der Wohnung zu wohnen, ist der Zustand nicht ganz unerheblich. Bei einer nicht vermieteten Wohnung dagegen lohnt es sich auf jeden Fall, Bad und Küche renovieren zu lassen. Nehmen Sie aber Abstand davon, die Wände bunt zu streichen oder Tapeten nach Ihrem Geschmack anzubringen. In der Regel folgt der Käufer nach dem Erwerb der Wohnung seinem eigenen Gusto.
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5. Welche Unterlagen werden benötigt, um eine Wohnung zu verkaufen?
Wenn Sie eine Wohnung verkaufen möchten, sollten Sie folgende Unterlagen bereithalten:
- Gebäudeversicherungsnachweis
- Grundbuchauszug
- Aktuelle Wohngeldabrechnung und Wirtschaftsplan
- Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen
- Kubaturberechnung
- Energieausweis
- Bei vermieteten Wohnungen: Mietvertrag
- Bauakte/Beschreibung
- Baupläne und Grundriss
- Hausverwaltervertrag
- Teilungserklärung
- Abgeschlossenheitsbescheinigung
- Sanierungsnachweise
- Exposé
6. Wohnungsbesichtigungen : Worauf muss beim Verkauf einer Wohnung geachtet werden?
Überlegen Sie, ob Sie bei den Besichtigungen dabei sein wollen.
Sicherlich kann ein erfahrener Makler auch ohne Sie die Wohnung an den Mann und die Frau bringen. Wenn Sie selbst nicht so gute Erfahrungen mit der Hausgemeinschaft gemacht haben, ist es womöglich hilfreich, den Käufer erst später kennenzulernen, damit Sie auf entsprechende Fragen nicht ausweichen müssen. Dem Makler werden solche Fragen eher nicht gestellt. Wenn Sie die Wohnlichkeit der Wohnung besonders herausstreichen wollen, dann ist darüber nachzudenken, ob Sie die Wohnung extra verschönern lassen wollen: Es gibt Experten, die ein Homestaging anbieten und nach eigenen Angaben eine deutliche Werterhöhung für Ihre zu verkaufende Wohnung herausholen können. Hinweis: Überprüfen Sie, ob Sie Ihre Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist verkaufen möchten. Sollte dem so sein, fallen Steuern auf den Immobilienverkauf an.
7. Notar und Grundbucheintrag: Der Kaufvertrag
Haben Sie einen potenziellen Käufer für Ihre Wohnung gefunden, prüfen Sie die Finanzierungszusage seiner Bank. Hat alles seine Richtigkeit, wird ein Notartermin vereinbart. Mit der Unterstützung des Maklers wird im Notariat der Kaufvertrag ausgearbeitet. Nach der beiderseitigen Unterschrift organisiert der Notar, dass der neue Besitzer der Wohnung im Grundbuch eingetragen wird. Danach wird das Geld an Sie, den Verkäufer, überwiesen. Anschließend bezahlt der Käufer den Notar und weitere Nebenkosten, wie z.B. die Grunderwerbsteuer und die Grundsteuer. Die übliche Maklerprovision variiert zwischen den einzelnen Bundesländern. In Hamburg liegt der übliche Satz bei 6,25% des Kaufpreises der Wohnung (inkl. MwSt), welcher von Käufer und Verkäufer zu gleichen Anteilen getragen wird (Je 3% des Kaufpreises exkl. MwSt.)
Wohnung verkaufen: FAQs
Wann fällt die Spekulationssteuer beim Verkauf einer Wohnung an?
Die Gesetzgebung besagt, dass beim Verkauf einer vermieteten Wohnung Spekulationssteuer anfällt, wenn zwischen dem Kauf und dem Verkauf der Wohnung, weniger als 10 Jahre liegen. Wird eine selbst genutzte Wohnung verkauft, fällt dann Spekulationssteuer an, wenn die Wohnung weniger als zwei Jahre vor dem Verkauf selbst bewohnt wurde.
Kann eine Wohnung verkauft werden, die noch nicht abbezahlt ist?
Eine Wohnung kann auch dann verkauft werden, wenn der Kredit noch nicht vollständig getilgt ist. Ist dies der Fall, muss der Verkäufer in der Regel Strafgebühren bzw. eine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen, welche in der Regel mehrere tausend Euro beträgt.
Wann ist der richtige Zeitpunkt, um meine Wohnung zu verkaufen?
Der richtige Zeitpunkt zum Verkauf einer Wohnung hängt von vielen Faktoren ab. Natürlich spielen auch die persönlichen Umstände des Verkäufers eine wichtige Rolle. Grundsätzlich kann man sagen, dass sich Immobilien im Frühjahr und im Sommer gut verkaufen lassen. Die langen und hellen Tage und die grüne Bepflanzung wirken sich positiv auf den Verkauf der Wohnung aus. Natürlich ist auch die Marktsituation wichtig. Mehr dazu.
Wann ist der Verkauf einer Wohnung steuerfrei?
Der Verkauf einer Wohnung ist steuerfrei, wenn 1) Die Wohnung mindestens die letzten zwei Jahre selbst genutzt wurde oder 2) wenn die Wohnung vermietet ist und zwischen dem Kauf und dem Verkauf der Wohnung mindestens 10 Jahre liegen.
Welche Unterlagen benötige ich, um eine Wohnung zu verkaufen?
Eigentümer, die eine Wohnung verkaufen möchten, müssen eine Vielzahl an Unterlagen bereitstellen. Grundbuchunterlagen, die Teilungserklärung und der Energieausweis sind nur ein Teil der Dokumente, die benötigt werden. Mehr Informationen.
Disclaimer
Bitte beachten Sie: Alle in unserem Ratgeber befindlichen Empfehlungen, Informationen und juristische Erläuterungen stellen unverbindliche Informationen ohne jede Gewähr auf Vollständigkeit und Richtigkeit dar. Dementsprechend handelt es sich hierbei nicht um eine Rechtsberatung im eigentlichen Sinne und kann, bzw. soll diese nicht ersetzen. Für die Klärung Ihrer rechtlichen, bzw. finanziellen Fragen, bitten wir Sie, entsprechende Experten zu kontaktieren. Diese wären z.B. Rechtsanwälte, Steuerberater oder Finanzberater. Wir arbeiten sorgfältig und gewissenhaft. Trotz alledem können Fehler nicht ausgeschlossen werden. Wir freuen uns über Ihre Anmerkungen und versuchen diese zeitnah umzusetzen.
Inhaltsverzeichnis
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