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Grundsteuer Hamburg: Das zahlen Eigentümer nach der Reform

Steht ein Immobilienkauf an, ist es ratsam, sich über alle anstehende Kosten zu informieren und diese in die Finanzplanung miteinzubeziehen. Neben einmaligen Kaufnebenkosten, wie z.B. der Grunderwerbsteuer und den Makler- & Notarkosten, fällt noch ein weiterer Kostenfaktor an: Die Grundsteuer – oder auch Grundbesitzsteuer – besteuert den Besitz von Grundstücken und seiner Bebauung, wie z.B. ein Haus oder eine Eigentumswohnung. Das Bundesverfassungsgericht hat 2018 das geltende Recht als verfassungswidrig eingestuft – in Folge musste im Herbst 2019 die Bemessungsgrundlage der Grundsteuer von Bundestag und Bundesrat reformiert werden. Doch immer noch wird hitzig debattiert. In unserem Ratgeberartikel erklären wir Ihnen, was die Grundsteuer ist, wie sie berechnet wird und was Eigentümer in Hamburg ab 2025 mit der neuen Grundsteuerreform zu erwarten haben.

Themen auf dieser Seite zum Thema Grunderwerbsteuer Hamburg im Überblick:

Was ist die Grundsteuer?

Die Grundsteuer wird laut Definition auf den Grundbesitz erhoben, wird also fällig, wenn eine Person unbebaute und bebaute Grundstücke besitzt. Vermieter haben die Möglichkeit die Grundsteuer als Teil der umlagefähigen Nebenkosten auf den Mieter umzulegen. Neben Wohngrundstücken unterliegen auch gewerblich genutzte Grundstücke und Gebäude der Grundsteuer.

Grundsteuer berechnen: Eigentümer ermittelt die Grundsteuer in Hamburg nach der Reform

Warum ist die Grundsteuer für Städte und Gemeinden so wichtig?

Zurzeit fließen den Städten und Gemeinden jährlich fast 15 Mrd. Euro zu. Das heißt: die Grundsteuer gehört zu den wichtigsten kommunalen Einnahmequellen. Mit der Grundsteuer werden alle kommunalen Einrichtungen wie Schulen, Schwimmbäder, Kindergärten und ähnliches finanziert. Außerdem geht das Geld in die Infrastruktur und ermöglicht den Bau von Radwegen, Straßen und ähnliches.

Warum bedarf es bei der Grundsteuer einer Reform?

Das Bundesverfassungsgericht hat die bisherige Form der Grundsteuer im Jahr 2018 für verfassungswidrig erklärt, weil es gleichartige Grundstücke unterschiedlich behandle und somit gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz verstoße. D.h. bis zum 31. Dezember 2019 musste eine Neuregelung gefunden werden.  Zunächst muss festgestellt werden, dass es im Westen und im Osten unterschiedliche Bewertungsplattformen gibt: im Westen werden die Grundstücke nach ihrem Wert im Jahre 1964 veranschlagt, im Osten nach 1935. Diese Einheitswerte werden mit zwei Faktoren multipliziert: erstens mit einem einheitlichen Faktor, der sogenannten Steuermesszahl und zweitens mit einem Hebesatz, der je nach Kommune unterschiedlich hoch ausfällt.

Jeder kann sich vorstellen, dass nicht nur wegen der sehr unterschiedlichen Ausgangsbewertung, sondern auch wegen der unterschiedlichen Wertentwicklung in Ost und West die Steuergrundlage sehr voneinander abweicht und damit extrem unterschiedliche Grundsteuerzahlungen in neuen und alten Bundesländern an der Tagesordnung ist. Dazu kommt, dass die Grundsteuersätze nichts mehr mit dem tatsächlichen Wert der Grundstücke zu tun haben. Die folgende Abbildung verdeutlicht, dass für vergleichbare Immobilien in benachbarter Lage zum Teil stark unterschiedliche Steuern entrichtet werden mussten:

Grundsteuer Hamburg: Aktuelle Berechnung der Grundsteuer Schuld

Wann wird die neue Grundsteuer fällig?

Rein formal musste das neue Grundsteuergesetz schon am 31.12.2019 als Gesetz verabschiedet sein. Das Bundeskabinett hat dazu bereits die entsprechenden Gesetzentwürfe beschlossen. Anschließend gehen diese zur Beratung in den Bundestag. Und dann muss der Bundesrat das neue Gesetz verabschieden. Ist das Grundgesetz entsprechend verändert worden, haben die Gesetzgeber fünf Jahre Zeit, um die Grundstücke neu zu bewerten. Und das ist jetzt der Casus knacksus: es gibt zurzeit diverse sehr unterschiedliche Ansätze, wie das zu erfolgen hat. Wichtig ist dabei auch, welche Folgen das für die Mieter hat und in welchen Stadtteilen sich die jeweiligen Grundstücke und Häuser befinden. Wenn wir mal von Hamburg ausgehen, dann müsste ein Grundstück in Blankenese oder Eppendorf ganz anders bewertet werden als eines in Hoheluft oder Barmbek.

Warum bringt die neue Grundsteuer mehr Gerechtigkeit?

Es geht nicht darum, dass die Städte und Gemeinden mehr Geld einnehmen- es soll nur anders verteilt werden. Denn es geht um eine gerechtere Bewertung: dazu gehört nicht nur die Berücksichtigung der Lage, es geht auch darum, von dem das Gebäude bewohnt wird. So können Genossenschaften und Träger des sozialen Wohnungsbaus damit rechnen, durch eine geringere Steuermesszahl begünstigt zu werden, damit auch weniger begüterte Mieter ihren Wohnraum bezahlen können. 

Grundsteuer berechnen Formel

Die Berechnung der Grundsteuer bleibt gleich- es heißt immer noch: Einheitswert x Steuermesszahl x Hebesatz.

Folgende Abbildung verdeutlicht, wie die Grundsteuer künftig berechnet werden soll und wie sich der Wert einer Immobilie mit vergleichbarer Charakteristika bzgl. der Fläche, auf die zu entrichtende Grundsteuer auswirkt. Immobilien mit einem höheren Wert werden entsprechend höher versteuert, als weniger wertvolle.

Neue Grundsteuer Hamburg: Wie die neue Grundsteuer in Hamburg nach der Reform berechnet wird

Was ist die Grundsteuer C?

Durch den besonders in Ballungsgebieten ausgeprägten Wohnungsmangel treibt die Spekulation mit baureifen Grundstücken unschöne Blüten. Spekulanten kaufen unbebaute Baugrundstücke auf und halten sie, ohne Wohnungen zu bauen, weil sie auf den mittel- bis langfristigen Wertzuwachs hoffen. Mit der Grundsteuerreform kann man jetzt diese Art von Spekulation verteuern, indem für baureife, aber unbebaute Grundstücke ein höherer Hebesatz (Grundsteuer C) erhoben wird. Diese Verteuerung soll die Investoren dazu bewegen, Wohnraum zu schaffen.

Welche Auswirkungen hat die Reform auf die Höhe der Grundsteuer?

Auch wenn das Gesamtaufkommen aus der Grundsteuer in der Summe aufkommensneutral sein wird, so muss der ein oder andere natürlich mit einer höheren Steuerbelastung rechnen. Gerade Bewohner sogenannter „In“-Stadtteile werden davon ausgehen können, dass sowohl Häuser als auch Grundstücke wesentlich höher als bisher bewertet werden. So lag es in der Absicht des Bundesverfassungsgerichtes.

Zunächst wird der Grundbesitz bewertet, dazu betrachtet man den Wert des Bodens und zu erwartende Nettokaltmiete, die dem in der Gemeinde festgelegten Mietniveaustufe entspricht. Auch zu berücksichtigen sind die Grundstücksgröße, die Art der Immobilie und das Alter des Gebäudes.

Das Bundesfinanzministerium wird gemeinsam mit dem Statistischen Bundesamt die Einordnung in Mietniveaustufen vornehmen. Als zweiter Schritt muss ein Ausgleich hergestellt werden von den aktuellen hin zu den veralteten werten von 1935 bzw. 1964. Dazu wird die Steuermesszahl drastisch auf ein Zehntel gesenkt: von jetzt 0,35% auf 0,034%. Wer günstiges Wohnen anbietet, wie z.B. Genossenschaften, wird durch einen Abschlag bei der Steuermesszahl um 25% begünstigt.

Zu guter Letzt müssen die Kommunen ihre Hebesätze anpassen und gegebenenfalls senken, weil eine Anhebung der Grundsteuer politisch nicht vermittelbar wäre. Die Kommunen haben bereits angekündigt, sich daran zu halten. Wie sehr der Einzelne von den Veränderungen betroffen ist, lässt sich pauschal nicht sagen.

An einem Beispiel könnte aber deutlich gemacht werden, welche Auswirkungen die Reform haben könnte.

Die Abbildung macht deutlich, dass die Bewohner von großen Mehrfamilienhäusern deutlich weniger zu zahlen hätten als bisher, während Einfamilienhausbesitzer mit einer um ein knappes Drittel erhöhten Belastung rechnen müssen.

Berechnung der neuen Grundsteuer in Hamburg nach der Reform

Wie wird die Grundsteuer berechnet?

Die Berechnung der Grundsteuer wird sich in Zukunft vereinfachen: statt wie bisher 20 fließen in der neuen Grundsteuer nur noch 5 Parameter in die Berechnung ein, nämlich: Grundstücksgröße, Bodenrichtwert, Immobilienart und Alter und die Mietniveaustufe.

Bei der Ermittlung der Grundsteuer für Gewerbegrundstücke soll die Zahl der zu berücksichtigenden Werte von jetzt 30 auf maximal 8 sinken. Durch die Digitalisierung ist es möglich, dass sich die Bewertung der Grundstücke alle sieben Jahre von alleine aktualisiert. Die Grundsteuer, die aufgrund der neuen Werte erhoben wird, wird erstmals am 1.1.2025 festgesetzt.

Auf dieses Modell haben sich bereits so gut wie alle Bundesländer geeinigt – es gibt aber die sogenannte „Öffnungsklausel“, die es Ländern ermöglicht, von dem Modell abzuweichen und ein eigenes Grundsteuermodell einzuführen. Z.B. haben einige Bundesländer angekündigt, sich eher an den Flächen von Grundstücken und Immobilien zu orientieren als an deren Wert. Das kann dazu führen, dass für Immobilien, die sich im Wert stark unterscheiden, die aber die gleiche Fläche aufweisen, eine ähnliche Grundsteuer zu zahlen hätten. Also dass große Hallen z.B., die keinen besonderen Wert aufweisen trotzdem mit einer relativ hohen Grundsteuer belastet würden. Das heißt, dass das Flächenmodell durchaus zu ungerechten Ergebnissen führen würde.

Deshalb haben sich fast alle dagegen entschieden- trotzdem musste die „Öffnungsklausel“ geschaffen werden. Dadurch ist es möglich geworden, dass die Steuerreform verabschiedet werden kann und nicht die Gefahr besteht, dass Kommunen über längere Zeit ohne ihre wichtigste Einnahmequelle sind. Für den Bundesfinanzausgleich hat es keine Auswirkungen, ob ein Land den allgemeinen Weg geht oder für sich eine Sonderregelung anstrebt.

Die Grundsteuer lässt sich nach wie vor mit dem Einheitswert, der Steuermesszahl und dem Hebesatz berechnen.

Welchen Einfluss hat die Grundsteuer auf Geschäftsgrundstücke?

Bei Geschäftsgrundstücken werden keine Daten erhoben, die für die Bewertung von Nutzen sind. Deshalb wird man sich hier am vereinfachten Sachwertverfahren orientieren, das auf die Herstellungskosten des Gebäudes abzielt. Dazu kommt der Bodenrichtwert. Bisherige Angaben über die Anzahl der Kamine, die Art der Verglasung oder die Höhe des Hauses spielen in Zukunft keine Rolle mehr. Betriebe aus der Land- und Forstwirtschaft (Grundsteuer A) werden nach einer standardisierten der Flächen und Hofstellen erfolgen und soweit wie möglich über eine IT-basiertes Bewertungs- und Besteuerungsverfahren versteuert.

Was passiert, wenn keine gesetzliche Änderung erfolgt?

Wir sind gezwungen, eine Reform durchzuführen, die in ihren Grundsätzen dem Urteil des Bundesverfassungsgerichtes entspricht. Die alte Grundsteuer darf nicht mehr erhoben werden- das würde in der Konsequenz bedeuten, dass ohne Neuregelung ein erheblicher Teil der kommunalen Einkünfte wegfiele. Der Bund müsste dann erst ein neues Bundesgesetz erlassen, das allen Bundesländern eigene Regelungen ermöglichte, am Ende könnte dann jedes Bundesland ein eigenes Grundsteuergesetz haben. 

Grundsteuer Hamburg

Die neue Grundsteuer kommt – daran führt kein Weg mehr vorbei. 2018 wurde die aktuelle Grundsteuer vom Bundesverfassungsgericht für verfassungswidrig erklärt – bis 2025 muss eine neue Reform verabschiedet werden. Hamburg bemisst die neue Grundsteuer auf einer eigenen Bemessungsgrundlage – dabei schont Hamburg seine Bürger und die eigene Verwaltung. 

Wie Finanzsenator Andreas Dressel (SPD) jetzt betonte, soll bei dem Hamburger Modell der Bodenrichtwert weniger stark ins Gewicht fallen, als bei dem Model der Bundesregierung.

Grundsteuer Hamburg: Warum wäre eine Bundesreform teuer geworden?

Wenn man die Grundsteuer so berechnet hätte, wie es Bundes-Finanzminister Olaf Scholz (SPD) vorgesehen hätte, dann wären die Hamburger besonders stark belastet worden, weil hier die Bodenwerte in den vergangenen Jahren sehr stark in die Höhe geschossen sind. Da zu erwarten ist, dass die Bodenwerte in der Hansestadt auch in Zukunft immer mehr steigen werden, hätte eine Berechnung auf dieser Grundlage zu einer sehr großen finanziellen Belastung für Eigentümer geführt. Auch Mieter hätten mit hohen Mehrbelastungen rechnen müssen, da die Grundsteuer umlagefähig ist. Des Weiteren müsste dadurch, dass sich die Bodenwerte ständig nach oben ändern, die Berechnungsgrundlage für die Grundsteuer ständig erneuert werden, was zu einer großen Belastung der hamburgischen Verwaltung führen würde.

Finanzsenator Dressel setzt stattdessen auf stabile Planungssicherheit für die Stadt und ihre Bürger. Man hat das sogenannte „Wohnlagemodell“ ins Spiel gebracht. Obwohl man mit dem Modell vom Bund abweicht, bewegt man sich immer noch im Rahmen verfassungsmäßiger Grenzen.

Hamburg orientiert sich beim Grundsteuermodell am Mietenspiegel

Ähnlich wie beim Mietenspiegel werden unterschiedliche Parameter für „gute“ oder „normale“ Wohnlage zugrunde gelegt. Bei einer guten Wohnlage (z.B. gute Anbindung an den ÖPNV, Grünanlagen, ruhige Lage und gute Erreichbarkeit von Einzelhandel und Gastronomie), sollen Grundstücksflächen mit 2 Cent pro qm bewertet werden und Gebäudeflächen mit 40 Cent. 

Grundsteuer Hamburg berechnen: Ein Beispiel für ein Wohngebäude in „guter“ Lage (nach der Reform)

Fakten: Einfamilienhaus | gute Wohnlage | Grundstücksfläche 1.000 m²  | Wohnfläche 100 m² | Hebesatz Grundsteuer z.B. 1.000 % 

Bewertungsebene
Grund und Boden = 1.000 m² x 0,02€/m² = 20 Euro
Gebäude = 100m² x 0,40€/m² = 40 Euro
Grundsteuerwert = 60 Euro

Messbetragsebene
Messzahl (Wohnen): 0,5 x (Lageermäßigung 0%) 1 = 0,5
= 0,5 x 40 = 20 Euro
Messzahl (Grund und Boden): 1 x (Lageermäßigung 0%) x 1 = 1
= 1 x 20€ = 20 Euro
Grundsteuermessbetrag = 20€ + 20€ = 40 Euro

Grundsteuer
Hebesatz 1.000% x 40€ Grundsteuermessbetrag = 400 Euro

Die Grundsteuer beträgt in unserem Beispiel also 400 Euro.

Dabei spielt es keine Rolle, welcher Nutzung die Flächen unterliegen. Bei Wohngebäuden wird nur die Hälfte der Flächen bewertet. Für Flächen in „normaler“ Lage werden noch einmal 25% abgezogen.

Grundsteuer Hamburg berechnen: Ein Beispiel für ein Wohngebäude in „normaler“ Lage (nach der Reform)

Fakten: Einfamilienhaus | normale Wohnlage | Grundstücksfläche 1.000 m²  | Wohnfläche 100 m² | Hebesatz Grundsteuer z.B. 1.000 % 

Bewertungsebene
Grund und Boden = 1.000 m² x 0,02 €/m² = 20 Euro
Gebäude = 100m² x 0,40 €/m² = 40 Euro
Grundsteuerwert = 60 Euro

Messbetragsebene
Messzahl (Wohnen): 0,5 x (Lageermäßigung 25%) 0,75 = 0,375
= 0,375 x 40 = 15 Euro
Messzahl (Grund und Boden): 1 x (Lageermäßigung 0%) x 1 = 1
= 1 x 20€ = 20 Euro
Grundsteuermessbetrag = 15€ + 20€ = 35 Euro

Grundsteuer
Hebesatz 1.000 % x 35 € Grundsteuermessbetrag = 350 Euro

Die Grundsteuer beträgt in unserem Beispiel also 350 Euro.

Grundsteuer Reform in Hamburg: Wer zahlt mehr? Wer zahlt weniger?

Wie müssen wir uns das praktisch vorstellen? Ein Rechenbeispiel: Wenn wir in guter Wohnlage ein Grundstück mit 500 qm haben, dann würden darauf 10 Euro Grundsteuer fällig. Stünde darauf ein Häuschen mit 100 qm Grundfläche, dann würden dafür 20 Euro Grundsteuer fällig. Insgesamt also 30 Euro. Bei normaler Wohnlage würde man noch ein Viertel abziehen, käme also auf 22,50 Euro.

Anschließend würde das Ganze mit einem sogenannten Hebesatz multipliziert- der steht aber noch nicht fest.

Dressel (SPD) hat von einem Hebesatz von 1000% als Beispiel gesprochen – Das würde für unser Beispiel bedeuten: 10 x 100% wären bei guter Wohnlage 300 Euro und bei normaler 225 Euro.

Auf jeden Fall wäre das Ergebnis nicht so, dass Wohnungsbesitzer oder Mieter in die Armut getrieben würden. Es könnte sogar sein, dass es für einige etwas günstiger wird, als im Moment.  Z.B. müsste man im Neubausektor mit einer geringfügig niedrigeren Belastung rechnen als bei Altbauten.

Bewertungsdossier von Hamburgs Immobilienmakler vor Reform der neuen Grundsteuer in Hamburg

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Grundsteuer Hamburg: FAQs

Für den Besitz eines unbebauten oder bebauten Grundstücks fällt die Grundsteuer an. Diese wird von den Städten und Gemeinden in Deutschland bestimmt. Die Grundsteuer B wird für bebaute und unbebaute Grundstücke entrichtet. Die Grundsteuer A hingegen für landwirtschaftliche Betriebe. Weiterlesen.

Die Höhe der Grundsteuer richtet sich nach der Bemessungsgrundlage der Gemeinden und Kommunen. Die Grundstücksfläche, eine vordefinierte Messzahl und der Hebesatz wirken sich auf die Höhe der Grundsteuer aus, die Eigentümer von Immobilien entrichten müssen. Mehr Informationen

Die Grundsteuer ist eine der wichtigsten Einnahmequellen der Gemeinden und Kommunen: Die Grundsteuer versteuert den Besitz von bebauten und unbebauten Grundstücken. Lesen Sie hier weiter.

Die Höhe der Grundsteuer richtet sich nach der Bemessungsgrundlage von Städten und Gemeinden. Die Grundstücksfläche, die Wohnfläche der Immobilie, die Messzahl sowie der Hebesatz werden als Grundlage zur Berechnung der Grundsteuer herangezogen. Die Grundsteuer wird in der Regel vierteljährlich abgerechnet. Weitere Infos.

Ein Nießbraucher hat laut § 1047 BGB die öffentlichen Lasten eines Grundstücks zu tragen. Die Grundsteuer, aber auch Gemeindeabgaben, wie die Müllentsorgung, Straßenreinigung und Kanalarbeiten gehören zu den Kosten, die ein Nießbraucher zahlen muss. Weiterlesen.

Viele Vermieter fragen sich, ob sie die Grundsteuer umlagefähig ist. Die Antwort ist ein klares ja! Die Grundsteuer gehört zu den umlagefähigen Nebenkosten und kann anteilig – abhängig von der flächenmäßigen Nutzung – auf den Mieter umgelegt werden. Mehr Infos.

Nutzen Sie Ihr bebautes oder unbebautes Grundstück für gewerbliche Zwecke, ist die Grundsteuer steuerlich absetzbar. Treten Sie als Vermieter auf, haben Sie die Möglichkeit die Grundsteuer auf den Mieter umzulegen. Weiterlesen.

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