Grunderwerbsteuer Hamburg 2021: Infos und Tipps für Immobilienkäufer

Immobilienkäufer müssen bei ihrer Finanzplanung nicht nur den Kaufpreis der Immobilie berücksichtigen, sondern auch die anfallenden Nebenkosten. Ein nicht unerheblicher Teil der Nebenkosten, der beim Kauf von Immobilien in Hamburg anfällt, ist die Grunderwerbsteuer. Immobilienkäufer stehen nicht selten vor Fragen, wie: „Wer zahlt die Grunderwerbsteuer?“, „Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?“ und „Wann fällt keine Grunderwerbsteuer an?“. In diesem Ratgeberartikel erklären wir Ihnen, worauf Sie achten müssen:

Themen auf dieser Seite zum Thema Grunderwerbsteuer Hamburg im Überblick:

Was ist die Grunderwerbsteuer?

Die Grunderwerbssteuer (Abkürzung: GrESt) fällt beim Kauf einer Eigentumswohnung, eines Grundstücks oder beim Hauskauf für private Zwecke- oder beim Kauf von Immobilien als Kapitalanlage an. Je nach Bundesland beträgt der Steuersatz zwischen 3,5% und 6,5%. Die Steuer ist eine der wichtigsten Einnahmequellen für die Länder: etwa 5% der Einnahmen werden durch die Grunderwerbssteuer eingebracht. Zwar liegt die Gesetzgebungskompetenz weiterhin beim Bund, aber die Länder können bestimmen, wie hoch sie Grundstückskäufer besteuern wollen. Das ist seit 2006 so. 

Immobilienkäufer in Hamburg berechnen die Grunderwerbsteuer am Schreibtisch

Man nennt die Grunderwerbsteuer Verkehrssteuer- nicht, weil sie etwas mit dem Straßenverkehr zu tun hat, sondern weil sie an einen Vorgang aus dem Rechts- und Wirtschaftsverkehr beteiligt ist, wie der Kauf oder Verkauf eines Grundstückes. Des Weiteren ist die Grunderwerbssteuer eine direkte Steuer, das heißt , dass der Steuerschuldner auch der sogenannte Steuerträger ist. Ein Steuerträger ist jemand, der durch das Zahlen der Steuer direkt belastet wird. Anders zum Beispiel als bei der Umsatzsteuer, bei der der Gewerbetreibende zwar die Steuer zahlt, aber die Kosten weitergeben kann, also nicht Steuerträger ist. Bei dem Erwerb eines Grundstückes fällt keine Umsatzsteuer an. Erbt man ein Grundstück oder wird es einem geschenkt, dann muss man ebenfalls keine Grunderwerbsteuer zahlen. Das hat der Gesetzgeber so festgelegt, um Doppelbelastungen zu vermeiden, weil ja in diesem Fall eine Schenkungs- bzw. Erbschaftssteuer fällig wird.

Voraussetzung für die Erhebung einer Grunderwerbsteuer ist, dass es sich:

  • um eine inländische Immobilie handelt
  • ein Erwerbsvorgang stattgefunden haben muss
  • ein Wechsel des Rechtsträgers stattfindet- also bei einem Grundstückskauf wird ein neuer Besitzer im Grundbuch eingetragen.

Wann wird die Grunderwerbsteuer in Hamburg fällig?

Die Grunderwerbsteuer muss gezahlt werden, nachdem ein rechtswirksames Verpflichtungsgeschäft zwischen Käufer und Verkäufer abgeschlossen worden ist. Sie wird unmittelbar fällig, nachdem der Notar das Finanzamt über den erfolgten Immobilienkauf informiert hat. Die Steuerschuld wird wirksam, unabhängig davon, ob der Kaufpreis bereits entrichtet worden ist oder nicht. Eine Steuerstundung ist bei der Grunderwerbsteuer unüblich- es kann allerdings sein, dass die Finanzbehörde dem Steuerschuldner eine längere Zahlungsfrist einräumt. Rechnen Sie also mit einer unmittelbaren Fälligkeit der Grunderwerbsteuer nach der Vertragsunterschrift beim Notar.

Wann fällt keine Grunderwerbsteuer in Hamburg an?

Immobilienkäufer, die einen Erwerb planen aber die Grunderwerbsteuer sparen, bzw. umgehen wollen, haben einige Möglichkeiten auf Befreiung: Die Grunderwerbsteuer kann eingespart werden, wenn der Käufer direkt mit dem Verkäufer verwandt ist oder der Verkauf zwischen Eheleuten stattfindet. Das heißt, z.B. bei einem Verkauf an Geschwister, Kinder oder Enkel kann die Grunderwerbsteuer gespart werden. Ein adoptiertes Kind oder Schwiegerkinder kommen leiblichen Kinder gleich. Die Grunderwerbsteuer muss beim Immobilienverkauf innerhalb der Familie also nicht gezahlt werden. Bei einer Schenkung oder bei z.B. dem Erbe eines Hauses oder Wohnung, fällt auch keine Grunderwerbsteuer an. Anstelle dieser muss z.B. die Schenkungs- oder Erbschaftssteuer entrichtet werden.

Was wird mit der Grunderwerbsteuer in Hamburg versteuert?

Bei einem Immobilienkauf wird nicht nur ein unbebautes Grundstück versteuert- so gehört zu dem Grundstück auch die mit Grund und Boden fest verbundenen Sachen. Das bedeutet: die Grunderwerbsteuer wird beim Hauskauf oder dem Kauf einer Eigentumswohnung auf den Gesamtwert des Kaufobjektes und nicht nur auf den Wert des Grundstückes erhoben (§94 Abs.1 1 Satz 1 BGB). Zu den fest verbundenen Sachen können neben Gebäuden auch Pflanzen gehören. Zäune oder Garagen gehören ebenfalls dazu, auch fest eingefügte Sachen wie z.B. eine Heizungsanlage sind Teil des Grundstücks. Anders verhält es sich, wenn man ein unbebautes Grundstück kauft und dann selbst ein Hausbau, bzw. Neubau fertigstellt, dann fällt die Grunderwerbsteuer nur für das unbebaute Grundstück an.

Nicht zum Grundstück und der darauf befindlichen Immobilie gehört das Inventar. Das sind vor allem bewegliche Sachen, wie Maschinen oder Betriebsanlagen, Gartengeräte, Möbel oder Einbauten wie Schränke oder eine Küche. Wenn Sie ein Teil der Grunderwerbsteuer sparen möchten, bitten Sie den Notar bei der Vertragserstellung das Inventar nicht als Teil der Immobilie zu betrachten und separat abzurechnen. Auch ist der Anspruch auf Erbbauzins des Grundeigentümers nicht Teil der Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbssteuer.

Wie wird die Höhe der Grunderwerbsteuer in Hamburg bemessen?

Die Höhe der Grunderwerbsteuer bemisst sich in der Regel nach dem Wert der Gegenleistung. Das ist in den meisten Fällen der Kaufpreis. Manchmal kommen aber noch Dinge dazu wie z.B. Sanierungskosten. Voraussetzung ist hier für, dass der Käufer vor Abschluss des Vertrages über die Sanierungskosten informiert wird und diesen zustimmt. Wenn Vermessungskosten entstehen, erhöhen sie nur die Bemessungsgrundlage, wenn sie vom Käufer getragen werden, weil sie Teil der Gegenleistung sind. Eigentlich sind nach dem Gesetz Käufer und Verkäufer gegenüber den Finanzämtern Gesamtschuldnern. Meistens wird jedoch im Vertrag festgelegt, dass der Käufer die gesamte Grunderwerbsteuer zu leisten hat. Tritt er von dem Kauf zurück, zahlen die Finanzämter in der Regel die erhaltene Steuersumme zurück. Liegt eine notarielle beglaubigte Urkunde über den Eigentümerwechsel vor, ist der Käufer angehalten, das Finanzamt über den Kauf zu informieren.

Die Grunderwerbsteuer muss nur einmal gezahlt werden, ganz im Gegensatz zu der Grundsteuer, die jedes Jahr fällig wird, sich aber in einer sehr viel moderateren Höhe bewegt.

Wer zahlt die Grunderwerbsteuer in Hamburg und welche Pflichten entstehen?

Der Notar ist verpflichtet, dem Finanzamt das Entstehen der Grunderwerbsteuerschuld zu melden. Das Finanzamt wiederum schickt daraufhin einen Bescheid an den Käufer. Zahlt dieser nicht fristgerecht, dann bekommt er keine Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt. Ohne Bescheinigung kann er nicht ins Grundbuch eingetragen werden und hat kein Dokument, das ihn als neuen Eigentümer ausweist. Er hat also kaum die Möglichkeit, sich dieser Steuerschuld zu entziehen.

Sollte er trotzdem nicht zahlen, wendet sich das Finanzamt an den Verkäufer, um die Grunderwerbsteuer einzutreiben. Dieser wird aber unter solchen Umständen nicht mehr an dem Zustandekommen des Verkaufes interessiert sein- er muss den Vertrag auf eigene Kosten rückabwickeln. Erlischt der Vertrag, entfällt auch die Steuerschuld. Der Verkäufer hat schließlich die Chance, sich über eine Schadensersatzklage die entstandenen Kosten zurückzuholen. Nur die wenigsten wissen, dass die Frist, in der die Steuerschuld erlischt, sehr großzügig bemessen ist: selbst wenn zwei Jahre nach Vertragsabschluss das Grundstücksgeschäft rückabgewickelt wird, kann dem Käufer die Grunderwerbssteuer zurück erstattet werden (Wenn dem Käufer in dem Vertrag ein Rücktrittsrecht aus bestimmten Gründen eingeräumt worden ist, dann kann die Frist sogar länger als 2 Jahre dauern).

Wie wird die Grunderwerbsteuer berechnet?

Das Grunderwerbsteuergesetz dient als Bemessungsgrundlage, um die Grunderwerbsteuer zu berechnen. Dabei orientiert sich die Höhe der Grunderwerbsteuer an dem im Kaufvertrag festgehaltenen Kaufpreis und dem Steuersatz des jeweiligen Bundeslandes. Ein Beispiel, um die Höhe der Grunderwerbsteuer eines Immobilienkaufs in der Stadt Hamburg zu berechnen:

Grunderwerbsteuer Hamburg: Berechnung (Beispiel)
  • Kaufpreis der Immobilie: 300.000 €
  • Grunderwerbsteuer in Hamburg: 4,5%

= 4,5 % von 300.000 €
= 13.500 €

Die Höhe der Grunderwerbsteuer beträgt in diesem Beispiel 13.500 €.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Hamburg?

Die Höhe der Grunderwerbsteuer richtet sich nach dem Kaufpreis und dem Prozentsatz, der in dem jeweiligen Bundesland in Deutschland als Steueranteil angelegt wird. Er beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Bis zum 31. Dezember 1982 betrug die Grunderwerbsteuer im Regelfall 7%- allerdings waren 80% aller Grundstückstransaktionen von der Grunderwerbssteuer befreit. Bis 1996 wurde die Grunderwerbsteuer auf bundesweit einheitlich 2% festgelegt und Möglichkeiten, sich befreien zu lassen wurden stark eingeschränkt. Von 1997 bis 2006 lag der Satz bei bundesweit einheitlich 3,5%. Seit dem 1. September 2006 können die Bundesländer den Steuersatz selbst festlegen (siehe Art.105 Abs.2a Satz 2 GG).

In Hamburg liegt die Höhe der Grunderwerbsteuer bei 4,5% des Kaufpreises und gehört damit deutschlandweit nach Bayern und Sachsen zu den Bundesländern mit dem geringsten Steuersatz.

Die Höhe der Grunderwerbsteuer (in Prozent) in den einzelnen Bundesländern im Überblick:

Bundesland Grunderwerbsteuer
Hamburg
4,5%
Baden-Württemberg (BW)
5%
Bayern
3,5%
Berlin
6%
Brandenburg
6,5%
Bremen
5%
Hessen
6%
Mecklenburg-Vorpommern (MV)
6%
Niedersachsen
5%
Nordrhein-Westfalen (NRW)
6,5%
Rheinland-Pfalz
5%
Saarland
6,5%
Sachsen
3,5%
Sachsen-Anhalt
5%
Schleswig-Holstein
6,5%
Thüringen
6,5%

Die Grunderwerbsteuer steht den Ländern zu und ist zur Zeit deren wichtigste, unabhängige Steuereinnahmequelle. Außerdem ist sie die einzige Steuer, bei der die Länder den Satz selbst festlegen können. Das aktuelle Aufkommen beträgt 14,1 Mrd. Euro (2018) und ist seit 2006 um insgesamt 8 Mrd. Euro gestiegen.

Länderfinanzausgleich

Der Länderfinanzausgleich, der einkommensschwache Länder in Deutschland unterstützen soll, wurde nach Einführung der Steuersatz Autonomie angepasst. Um zu verhindern, dass Länder sich einen sehr niedrigen Steuersatz geben und sich dann über den Länderfinanzausgleich Geld von den anderen holen, wird beim Länderfinanzausgleich nicht der tatsächliche, sondern ein genormten Steuersatz zu Grunde gelegt. 

Kritik an der Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer macht ganz direkt das Wohnen/Mieten teurer. Außerdem verhindert sie schnelle und flexible Entscheidungen, da die Käufer sich oftmals gezwungen sehen, Immobilien lange zu behalten, bis es sich lohnt, sie zu verkaufen. Junge Menschen werden so davon abgehalten, sich Eigentum anzuschaffen. Verkäufer großer Immobilien (ab 15 Millionen Euro) können sich mittels eines Share-Deals an der Grunderwerbsteuer vorbei tricksen, indem sie eine Firma gründen, die im Besitz der Immobilie ist und dann 94,9% Unternehmensanteile verkaufen. Die restlichen 5,1% werden für weitere 5 Jahre einbehalten und dann vollständig übergeben.

Grunderwerbsteuer Hamburg: FAQs

Die Grunderwerbsteuer liegt in der Stadt Hamburg bei 4,5% des Kaufpreises und gehört somit zu den Bundesländern mit der geringsten Grunderwerbsteuer (Bayern 3,5% und Sachsen 3,5 %). Mehr Informationen.

Enge Familienmitglieder des Immobilienverkäufers müssen beim Kauf keine Grunderwerbsteuer bezahlen. Das gilt auch für Ehepartner und adoptierte Kinder. Sie können die Grunderwerbsteuer umgehen. Weiterlesen.

Die Grunderwerbsteuer fällt an, nachdem der Notar das Finanzamt über die erfolgreiche Grundbucheintragung des neuen Käufers informiert hat. Dies ist in der Regel nach ca. einem Monat der Fall. Der Betrag ist unmittelbar und ohne Abzug fällig – und ist nicht an den Zeitpunkt der Kaufpreiszahlung gebunden. Mehr dazu.

Käufer, die eine Immobilie erwerben, um sie zu vermieten und nicht selbst zu bewohnen, können die Grunderwerbsteuer von ihrer Steuer in Form von Anschaffungskosten absetzen. Die Grunderwerbsteuer ist somit steuerlich absetzbar. Mehr zur Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer wird beim Kauf von Immobilien und Grundstücken erhoben und wird in der Regel vom Käufer gezahlt. Die Höhe des Steuersatzes wird von jedem Bundesland individuell bestimmt. Weiterlesen.

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