Bauland verkaufen: Tipps zum Ablauf, Checklisten & Wertermittlung
Es handelt sich um eine sehr günstige Zeit, Bauland zu verkaufen. In städtenahen Gebieten hat sich der Preis von Bauland in den vergangenen 12 Jahren deutlich erhöht. Grundsätzlich gilt, dass der Preis von Ihrem Bauland umso höher ist, desto verkehrsgünstig es liegt, desto besser es erschlossen ist und desto weniger Belastungen auf ihm liegen. Die Begrifflichkeiten vorab zu klären ist von großer Bedeutung, damit es hinterher keine Enttäuschung gibt. Früher hat man Bauland auch als Land bezeichnet, das nur für den Acker- oder den Gartenbau geeignet war. Dabei muss beachtet werden, dass das Kataster-ABC die Verwendung dieser Fläche extrem einschränkt. Neben Garten- und Obstbauanlagen dürfen auf diesem Gebiet allerhöchstens Schrebergärten mit einer Nutzungsfläche bis 25 qm erbaut werden.
Themen auf dieser Seite zum Verkauf von Bauland im Überblick:
1. Welche Arten von Bauland gibt es?
Ein Grundstück gilt als Bauland, wenn es laut Bebauungsplan grundsätzlich bebaut werden darf. Es hängt von dem Grundstück ab, welche Bebauungen möglich sind.
Es wird zwischen folgenden Bauland-Typen unterschieden:
- Bauerwartungsland
- Bauland
- Fertigbauland
- Fertiges, freies Bauland
1.1. Bauerwartungsland
Wie der Name schon sagt, erwartete man, dass auf dieser Fläche in Zukunft gebaut werden darf. Außerdem gelten Flächen, die im Flächennutzungsplan der Gemeinden als künftiges Bauland ausgewiesen sind als Bauerwartungsland. Wenn die Grundstücke in den Bebauungsplan eingetragen sind, dann gelten sie als Bauland und es wird ein Baurecht geschaffen. Wer Bauerwartungsland kaufen möchte, sollte sich das gut überlegen! Zwar ist Bauerwartungsland günstiger als Bauland, aber man kauft auch das Risiko mit, dass die Gemeinde das Gelände, anders als erwartet, nicht zu Bauland umwandelt. Das hängt von politischen Strömungen und unterschiedlichen Interessenlagen ab. Außerdem kennt man den zukünftigen Bebauungsplan noch nicht und weiß nicht, welche Einschränkungen er unter Umständen bereithält.
Es ist also ein Risiko mit dem Erwerb dieser Fläche verbunden. Wenn im Vertrag ausdrücklich von Bauerwartungsland die Rede ist, hat man keine Handhabe, gegen den Vertrag zu klagen. Das sollten Sie als Verkäufer ebenfalls wissen und sich auf mögliche Fragen des Käufers einstellen.
1.2. Bauland
Bauland ist meistens noch nicht erschlossen, das heißt, die Stromleitungen, Zu- und Abwasserleitungen sowie Gasleitungen sind nicht nicht oder unvollständig verlegt. Deshalb wird es auch Rohbauland genannt. Trotzdem gilt das Land als Bauland, weil bereits ein Bebauungsplan vorliegt und damit das Grundstück als prinzipiell bebaubar gilt. Für eine Bebauung gilt die Voraussetzung, dass eine Baugenehmigung oder ein Bauvorbescheid vorliegt. Wenn eine Fläche zwischen zwei bebauten Grundstücken liegt, dann gilt sie automatisch als Bauland. Wenn ein Vorbescheid durch die Bauaufsicht vorliegt wird das Land bebaubar.
1.3. Fertigbauland
Wer Fertigbauland erwirbt, muss sich kaum noch Sorgen machen. Beim Fertigbauland oder auch freiem Bauland sind bereits alle rechtlichen Fragen geklärt. Wer auf einem freien Bauland bauen möchte, muss einfach nur noch den Bauantrag beim Bauamt einreichen. Allerdings soll man sich anschauen, wieweit das Land von der nächsten Siedlung entfernt liegt, denn danach richten sich auch die Erschließungskosten, die noch auf den Bauherren zukommen. Des Weiteren sollte man sich über die vor Ort geltenden Vorschriften für die Verlegung von Gas-, Wasser- und Stromleitungen informieren.
1.4. Fertiges, freies Bauland
Fertiges, freies Bauland steht sofort zur Bebauung bereit. Alle Erschließungskosten sind bereits im Kaufpreis enthalten. Wenn Sie sich dazu entscheiden, Ihr Haus in einem Neubaugebiet zu bauen, in dem bereits viele Häuser stehen, dann kaufen Sie fertiges, freies Bauland. Obwohl fertiges, freies Bauland sehr teuer ist, ist die Nachfrage sehr hoch, weil man sofort mit dem Bau beginnen kann.
2. Wie wird Bauerwartungsland zu Bauland?
Wer Bauerwartungsland besitzt, sollte sich darüber informieren, welche Möglichkeiten es gibt, diese Fläche in Bauland umzuwandeln. Wenn Sie zum Beispiel an eine Gruppe von Investoren verkaufen möchten, die sich auf die Fahnen geschrieben hat, in einem Vorort ein Einkaufszentrum zu errichten, dann sollten Sie die Investoren damit locken können, dass Sie bereits die nächsten Schritte durchgeplant haben. Es kann durchaus sinnvoll sein, relativ günstiges Bauerwartungsland zu kaufen und die Umwandlung zu Bauland selbst voranzutreiben. Ein Bebauungsplan ist nämlich die Voraussetzung für diesen Schritt und der kann auch von privaten Investoren aufgestellt werden. Dazu kommt allerdings, dass die Fläche von der Gemeinde zu einem Ortsteil erklärt werden muss. Fragen Sie im Gemeinderat nach, wie diese Schritte möglicherweise erreicht werden können.
3. Welche Schritte müssen vor dem Verkauf von Bauland gemacht werden?
- Art des Baulandes
- Wertermittlung
- Welche Gestaltungsmöglichkeiten habe ich?
- Welche Unterlagen brauche ich?
- An wen möchte ich verkaufen?
- Brauche ich die Unterstützung eines Maklers?
3.1. Art des Baulandes
Als erstes finde ich natürlich heraus, um welche Art von Bauland es sich bei meinem Grundstück handelt und was ich tun kann, um das Grundstück aufzuwerten. Möglicherweise kann ich alte Auflagen abwenden. Wenn Sie sich nicht sicher sind, holen Sie Informationen beim örtlichen Bauamt ein.
3.2. Wie wird der Grundstückswert für den Verkauf ermittelt?
Eine Idee über den Wert meines Grundstückes liefert mir als erstes die Vergleichswertmethode. Hat mein Nachbar zum Beispiel kürzlich ein ähnlich gelegenes Grundstück verkauft, dann gibt mir sein Verkaufswert eine Richtschnur, zu welchem Preis ich mein Grundstück anbieten sollte. Zum Zweiten kann ich mich am Bodenrichtwert orientieren. Der Bodenrichtwert wird vom Bauamt festgelegt und ist ein amtlicher Durchschnittswert. Welche Durchschnittswerte für das Gebiet gelten, können Sie den Bodenrichtwertkarten oder –tabellen entnehmen, die in den Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse eingesehen werden können. Natürlich hängt der Wert meines Baulandes auch ganz konkret von seiner Beschaffenheit ab und von seiner Verwendbarkeit. Also:
- Grundstücksgröße und Form
- Welche Art von Bebauung ist gestattet?
- Darf die ganze Fläche bebaut werden? Welche Abstände müssen eingehalten werden?
- Art der Bepflanzung?
- Grad der Erschließung?
- Altlasten?
- Naturschutzauflagen?
3.2.1. Wer kann mein Grundstück bewerten?
Die Grundstücksbewertung beim Verkauf von Bauland kann kompliziert erscheinen. Fehler in der Wertermittlung können schnell kostspielig werden. Eigentümern, die Bauland verkaufen möchten, empfiehlt es sich, einen Sachverständigen, bzw. Gutachter oder einen professionellen Immobilienmakler zu beauftragen. Die Experten arbeiten mit dem Vergleichswertverfahren nach §15 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Bei der professionellen Wertermittlung von Bauland werden alle wertbeeinflussenden Faktoren in die Bewertung miteinbezogen und an den Markt angepasst.
3.3. Welche Gestaltungsmöglichkeiten habe ich beim Verkauf von Bauland?
Wenn ich ein sehr großes Grundstück besitze, ist zu überlegen, ob ich das Grundstück nicht vielleicht teilen möchte, weil zwei kleinere Grundstücke erstens leichter zu verkaufen sind und zweitens in der Summe mehr Gewinn bringen. Dabei ist zu berücksichtigen, wie aufwändig so eine Teilung ist. Für die Prüfung benötigt das Amt Informationen über:
- Die Gemarkung
- Das Flurstück
- Den Umriss
- Eventuelle Belastungen wie Umweltsünden oder Wegerechte
- Baulasten
- Angrenzende Flächen
In Hamburg braucht man einen Vermesser, der das Land vermisst, damit die neuen Flurstücke korrekt im Katasteramt eingetragen werden können. Ein Notar muss die Teilung beurkunden. Das kostet viel Geld. Falls es baurechtlich Probleme bei der Teilung gibt, kann man auch überlegen, ob durch eine ideelle Teilung derselbe Zweck erreicht werden kann. Es ist in jedem Fall zum empfehlen, sich von einem Fachmann oder einer Fachfrau beraten zu lassen. Denn selbst wenn das Grundstück in einem Bundesland liegt, das die Teilung ohne eine amtliche Aufsicht gestattet, müssen eventuell Vorschriften berücksichtigt werden, die Sie nicht kennen.
3.4. Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf von Bauland?
Bevor es zum Verkauf kommt, sollten an alle benötigten Unterlagen zusammentragen werden, wie zum Beispiel:
- Flächennutzungsplan
- Bebauungsplan
- Aktueller Grundbuchauszug
- Grundsteuerbescheid
- Altlasten
- Liegenschaftskarte/Flurkarte
- Erschließungsnachweis
- Grundpfandrechte
Außerdem sollten Sie sich überlegen, wie und wo Sie ihr Grundstück vermarkten möchten. Sollten Sie ein Exposé erstellen und Ihr Grundstück auf Anbieterplattformen anbieten, dann kann es sinnvoll sein, eine ansprechende Beschreibung von der Lage und dem Zustand des Geländes zu formulieren und aussagekräftige Fotos zu machen.
4. Bauland verkaufen: welcher Käufer passt zu meinem Grundstück?
Die Entscheidung trifft meistens das Bauland selbst: handelt es sich um ein kleines, fertiges, freies Bauland, dann bietet es sich an, eine Familie als Käufer zu suchen. Bei großen, teilweise unerschlossenen Flächen, kommen Investoren in Frage, die sich auch gern selbst um die weiteren Schritte kümmern, unter der Bedingung, dass sie das Land relativ preisgünstig erwerben können. Eine große Rolle spielt, wie das Bauland bebaut werden darf – kommen nur ein bis zwei Wohneinheiten in Frage, dann wird es auf einen Privatverkauf hinauslaufen. Sind aber Mehrfamilienhäuser oder eine Siedlung gestattet, dann kann es sinnvoll sein, sich direkt an den Bauträger zu wenden.
5. Welche Kosten entstehen beim Verkauf?
Der Verkauf von Bauland kostet den Grundstückseigentümer einiges. So kann im Vorfeld allein schon eine Bauvoranfrage einen vierstelligen Betrag kosten. Bei kleinen Bauvorhaben kommen Sie mit 50 bis 250 Euro davon. Allerdings steigt mit einem Bauvorbescheid auch der Wert des Grundstücks nicht unerheblich. Generell ist es so, dass bei der Beschaffung von amtlichen Dokumenten, wie zum Beispiel dem Grundbuchauszug Gebühren anfallen. Außerdem muss wie bei allen Immobilienverkäufen der Notar bezahlt werden. Die Maklerkosten liegen zwischen 3 und 7 % – je nach Bundesland. Wer sein Grundstück vor weniger als 10 Jahren erworben hat, muss sich eventuell darauf einstellen, dass Spekulationssteuer anfällt.
6. Brauche ich die Unterstützung eines Maklers?
Die Besonderheiten, die ein Grundstück aufweist, können es erforderlich machen, die Hilfe und Beratung eines Maklers in Anspruch zu nehmen. So kann ein Makler es zum Beispiel übernehmen, sich mit den Nachbarn abzustimmen, er kann beim Bauamt Unterlagen besorgen, eine Baugenehmigung beantragen und sich um die Bewertung kümmern. Unsere erfahrenen Makler von Hamburgs Immobilienmakler haben Zugang zu anderen vergleichbaren Objekten und können so neben dem Bodenrichtwertwert auch das Vergleichswertverfahren zur Bewertung Ihres Grundstückes heranziehen. Der Verkehrswert bzw. Marktwert Ihres Grundstücks wird durch den Vergleich mit den Verkaufspreisen anderer Grundstücke ermittelt, sofern diese von der Lage und Ausstattung vergleichbar sind.
6.1. Bauland verkaufen in Hamburg
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Bauland verkaufen: FAQs
Welche Arten von Bauland gibt es?
Bei Bauland wird zwischen verschiedenen Typen unterschieden: 1) Bauerwartungsland, 2) Bauland, 3) Fertigbauland und 4) Fertiges, freies Bauland. Während auf einigen Grundstückstypen die Bebauung erst in der Zukunft erlaubt sein wird, darf man auf einigen bereits mit dem Bau beginnen. Wiederrum andere Grundstücke erlauben nur eine bestimmte Bebauung. Weitere Informationen zu dem Thema.
Wie wird Bauerwartungsland zu Bauland?
Welche Schritte müssen vor dem Verkauf von Bauland gemacht werden?
Eigentümer, die planen Bauland zu verkaufen, sollten sich mit folgenden Themen beschäftigen: 1) Die Art des Baulandes 2) Wertermittlung des Grundstücks 3) Eruieren der Gestaltungsmöglichkeiten 4) Zusammenstellung aller für den Verkauf wichtigen Dokumente 5) Käuferzielgruppendefinition 6) Eventuelles Einbeziehen von Experten wie Gutachter oder professioneller Immobilienmakler. Mehr Informationen.
Wie wird der Grundstückswert für den Verkauf ermittelt?
Bei der Wertermittlung von Bauland kann der Bodenrichtwert ein wichtiges Indiz sein. Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Wert für eine Bodenrichtwertzone und sollte nur als Anhaltspunkt dienen. Die Wertermittlung stützt sich maßgeblich auf die Vergleichswertermittlung. Hier werden bereits verkaufte Grundstücke mit dem Bewertungsgrundstück verglichen und objektspezifische Eigenschaften ins Verhältnis gesetzt. Umso größer die Auswahl an zu vergleichenden Grundstücken, desto präziser der Wert. Mehr dazu.
Welcher Käufer passt zu meinem Grundstück?
Welcher Käufertyp zu Ihrem Grundstück passt, hängt ab von dem Baulandtypen. Wenn es sich um ein kleines, fertiges, freies Bauland handelt, können z.B. Familien die richtige Zielgruppe sein. Bei hingegen großen und unerschlossenen Flächen, könnten eher Investoren als Käuferzielgruppe in Frage kommen, welche den Aufwand und Kosten der Erschließung selbst übernehmen, dagegen jedoch einen niedrigeren Kaufpreis erwarten. Wichtig ist der Grad der möglichen Bebauung eines Grundstücks – ist der Bau von mehreren Wohneinheiten auf dem Grundstück erlaubt, kommen möglicherweise eher der Verkauf in Investoren in Frage, als an Privatkäufer.
Welche Kosten entstehen beim Verkauf?
Beim Verkauf von Bauland können auf die Eigentümer erhebliche Kosten zukommen. Die Kosten für eine Bauvoranfrage z.B. sind abhängig von der Größe des Bauvorhabens. Bei kleinen Bauvorhaben kommen Sie mit 50 bis 250 Euro davon. Bei größeren Vorhaben können die Kosten mehrere tausend Euro hoch sein. Ferner müssen die Kosten für die Unterlagenbeschaffung bei den verschiedenen Ämtern übernommen werden. Des Weiteren kommen noch die Kosten vom Notar und eventuell des Maklers hinzu.
Disclaimer
Bitte beachten Sie: Alle in unserem Ratgeber befindlichen Empfehlungen, Informationen und juristische Erläuterungen stellen unverbindliche Informationen ohne jede Gewähr auf Vollständigkeit und Richtigkeit dar. Dementsprechend handelt es sich hierbei nicht um eine Rechtsberatung im eigentlichen Sinne und kann, bzw. soll diese nicht ersetzen. Für die Klärung Ihrer rechtlichen, bzw. finanziellen Fragen, bitten wir Sie, entsprechende Experten zu kontaktieren. Diese wären z.B. Rechtsanwälte, Steuerberater oder Finanzberater. Wir arbeiten sorgfältig und gewissenhaft. Trotz alledem können Fehler nicht ausgeschlossen werden. Wir freuen uns über Ihre Anmerkungen und versuchen diese zeitnah umzusetzen.
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