Was ist ein Grundpfandrecht? Das müssen Sie wissen.

Das Grundpfandrecht ist die Möglichkeit einer Bank, ihren Anspruch auf einen Teil einer Immobilie zu sichern. Wenn jemand eine Finanzierungszusage einer Bank oder eines anderen Gläubigers braucht, um ein Haus, ein Grundstück oder eine Wohnung kaufen zu können, dann muss er im Gegenzug entsprechende Sicherheiten vorlegen können. Kann es das nicht, dann hat der Gläubiger die Möglichkeit, sich ein Zugriffsrecht für die Immobilie ins Grundbuch eintragen zu lassen. Wir haben alles zum Thema Grundpfandrecht zusammengetragen. Die Themen auf dieser Seite:

Themen auf dieser Seite zum Grundpfandrecht im Überblick:

1. Was ist das Grundpfandrecht?

Bei dem Grundpfandrecht handelt es sich um einen Oberbegriff für sogenannte dingliche Verwertungsrechte. Mit so einem Verwertungsrecht sichert sich der Gläubiger, zum Beispiel die Bank, ab, wenn der Schuldendienst nicht mehr bedient werden kann. Er hat dann ein Zugriffsrecht auf die Immobilie. Das Grundpfandrecht ist Teil des Darlehensvertrages. Ein Grundpfandrecht wird auf ein Grundstück aufgenommen, kommt es aber zur Zwangsversteigerung, kann die Bank das Haus und das Grundstück versteigern lassen. In der Regel werden Grundpfandrechte für Baufinanzierungen eingetragen.

Notarin trägt das Grundpfandrecht in ein Grundbuch ein

Es gibt drei Arten des Grundpfandrechtes:

1.1. Die Grundschuld

Nach §1191 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) definiert der Gesetzgeber die Grundschuld. Es heißt: „Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist (Grundschuld). Die Belastung kann auch in der Weise erfolgen, dass Zinsen von der Geldsumme sowie andere Nebenleistungen aus dem Grundstück zu entrichten sind.“

Die Grundschuld ist das Grundpfandrecht, das zurzeit mit 90% am meisten als Grundpfandrecht genutzt wird. Praktisch bedeutet „Verwertungsrecht“, dass die Bank eine Zwangsversteigerung des Eigentums des Schuldners vornehmen lassen darf, wenn dieser seine Schulden nicht mehr tilgen kann. In der Regel entspricht die Grundschuld in der Höhe der Gesamthöhe des Darlehens und bleibt auch nach vollständiger Rückzahlung im Grundbuch bestehen. Damit eine Grundschuld entstehen kann, müssen sich Eigentümer und Kreditgeber darauf einigen.

Sie haben die Wahl zwischen einer Buchgrundschuld und einer Briefgrundschuld. Bei einer Buchgrundschuld wird die Grundschuld von einem Notar ins Grundbuch eingetragen. Bei einer Briefgrundschuld wird dem Gläubiger zusätzlich ein Brief ausgehändigt, der alle Informationen zu Grundschuld enthält. Wird der Gläubiger gewechselt nimmt dieser den Brief an sich und erhält automatisch das dingliche Verwertungsrecht – eine Übertragung im Grundbuch ist nicht notwendig. Es gibt drei Arten von Grundschulden:

a) Die Sicherungsgrundschuld

Sie wird zu Absicherung der Forderung bestellt und soll dem Kreditgeber den größtmöglichen Schutz verschaffen. Im Grunde ist jede Grundschuld eine Sicherungsgrundschuld, weil sie zur Sicherung eines Anspruchs besteht, nämlich der Absicherung einer Forderung. In gewisser Weise schützt sie auch den Schuldner, weil der Sicherungsvertrag dem Kreditnehmer zusichert, dass, sollte die Grundschuld an einen neuen Gläubiger abgetreten werden, sich dieser denselben Bedingungen unterwirft, wie der alte.

b) Die Gesamtgrundschuld

Eine Gesamtgrundschuld bezieht sich auf mehrere Grundstücke. Dabei ist es nicht notwendig, dass alle Grundstücke derselben Person gehören. Trotzdem haftet jedes Grundstück für die Darlehenssumme und der Gläubiger darf sich aussuchen, welches der Grundstücke er für Tilgung der Schulden verwerten will.

c) Die Eigentümergrundschuld

Die Eigentümergrundschuld kann vom Eigentümer selbst ins Grundbuch eingetragen werden, ohne dass dafür ein Gegenwert vorhanden sein muss. Der Grund dafür kann ein besserer Platz in der Rangordnung im Grundbuch sein.

Hinweis

Ein Vorteil der Grundschuld ist, dass sie als Sicherheit für weitere Darlehen dienen kann. Allerdings nur in der Höhe, die bereits getilgt worden ist.

1.2. Die Hypothek

Die Hypothek dient ebenfalls der Absicherung eines Kredits. Es wird ein Grundstück oder eine Immobilie als Sicherheit für die Forderung eines Kreditgebers belastet und dieses Verwertungsrecht wird ebenso ins Grundbuch eingetragen. Die Höhe der Hypothek hängt vom Verkehrswert der Immobilie ab.

a) Die Tilgungshypothek

Bei der Tilgungshypothek vereinbart man von vornherein gewisse Raten, in denen monatlich die Hypothek zurückzahlt. Die Raten bestimmen sich aus dem Tilgungsbetrag plus Zinsen.

b) Die Festzinshypothek

Der Zinssatz wird ebenso wie die Länge der Laufzeit im Voraus festgelegt. Dadurch erhalten beide Seiten eine höhere Planungssicherheit.

c) Die variable Hypothek

Bei der variablen Hypothek richtete sich der Zinssatz frei flotierend nach den Entwicklungen auf dem Kapitalmarkt. Das kann vor Vorteil sein, muss es aber nicht. Für Investoren, die eine geringe Risikobereitschaft besitzen ist diese Variante nicht zu empfehlen.

Hinweis

Der Unterschied zwischen einer Hypothek und einer Grundschuld ist, dass eine Hypothek nach vollständiger Abzahlung aus dem Grundbuch automatisch erlischt. Eine Grundschuld hingegen bleibt bestehen und kann als Sicherheit für zukünftige Kredite dienen.

1.3. Die Rentenschuld

Die Rentenschuld ist die dritte Form eines Grundpfandrechtes und weitgehend aus der Mode gekommen. Auch bei der Rentenschuld wird das Grundstück belastet. Sie berechtigt den Gläubiger, in regelmäßigen Abständen eine Arte Rente zu erhalten. Es handelt sich um gleichbleibend hohe Geldbeträge, die über einen festgelegten Zeitraum gezahlt werden. Der Schuldner hat dadurch die Möglichkeit, seine Schuld zu tilgen. Gelingt ihm das nicht, kann die Bank sein Eigentum zwangsversteigern lassen.

2. Wie entsteht ein Grundpfandrecht?

Ein Grundpfandrecht ist ein Zugriffsrecht auf eine Immobilie. Wer eine Immobilie erwirbt, hat in der Regel nicht genug eigenes Geld, um den Kaufpreis aus eigenen Mittel zu zahlen. Er muss einen Kredit aufnehmen. Wenn zum Beispiel die Einkommensverhältnisse des Käufers nicht zuverlässig und sicher genug erscheinen, dann möchten die Banken zur Sicherung ein Pfandrecht auf die erworbene Immobilie. Dieses erlaubt ihnen, eine Zwangsversteigerung zu erwirken, sollte der Schuldner nicht mehr in der Lage sein, den Kredit zurückzuzahlen.

Mann steht vor einer Waage um Vor- und Nachteile von Grundpfandrechten und Hypotheken abzuwägen

3. Welche Vor- und Nachteile bestehen bei Grundschulden und Hypotheken?

In der Regel gibt es nur zwei Grundpfandrechte, die in der Praxis Anwendung finden: die Hypothek und die Grundschuld. Die Hypothek ist an ein konkretes Darlehen gebunden und hat den Vorteil, dass es langsam immer kleiner wird und schließlich ganz erlischt. Ihr Nachteil ist eine geringe Flexibilität. Man kann sie nicht einfach übertragen. Das wiederum ist der Vorteil der Grundschuld – sie ist übertragbar, ohne dass man ein neues Grundpfandrecht eintragen lassen muss. Andererseits erlischt die Grundschuld nicht einfach nach ihrer Tilgung. Man muss extra eine Löschungsbewilligung beantragen, was wieder Zeit und Geld kostet. Außerdem muss die Bank zustimmen. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Grundschuld für weitere Darlehen als Sicherheit gelten kann – allerdings nur in der Höhe, in der bereits getilgt worden ist. Wir empfehlen deshalb, die Grundschuld im Grundbuch bestehen zu lassen.

4. Welche Folgen hat die Eintragung des Grundpfandrechtes im Grundbuch?

Wenn ein Grundpfandrecht ins Grundbuch eingetragen worden ist, kann die Eintragung nur unter bestimmten Voraussetzungen verändert werden. Zunächst einmal muss festgehalten werden, dass alle Grundrechte von einem Notar ins Grundbuch eingetragen werden müssen. Wenn der Schuldner seine Schulden abgetragen hat, dann erlischt das Grundpfandrecht erst, wenn der Schuldner eine Löschung beantragt – Voraussetzung: es liegt eine Löschungsbewilligung der Bank vor.

Die Kosten für diese Löschung liegen bei 0,2 % der Grundschuld. Beträgt die Grundschuld zum Beispiel 100.000 Euro, müssen 400 Euro an den Notar und das Grundbuchamt gezahlt werden (für jeden jeweils 200 Euro). Wir haben bei einem früheren Punkt bereits die Rangordnung der Grundschulden angesprochen…eine Rangordnung entsteht dann, wenn ein Grundstück durch mehrere Gläubiger mit mehr als einer Grundschuld belastet ist. Nach §879 BGB ergibt sich daraus eine Rangfolge, in der die Ansprüche der einzelnen Schuldner befriedigt werden müssen. Dabei geht nach der Zeitabfolge der einzelnen Eintragungen. Wer sich zuerst hat eintragen lassen, wird auch als erster berücksichtigt. Gläubiger, die unten in der Rangfolge stehen, könnten bei einer Zwangsversteigerung unter Umständen leer ausgehen.

5. Was bewirken Grundschuldzinsen?

Grundschuldzinsen werden neben der Grundschuld ins Grundbuch eingetragen – sie werden meistens erheblich höher als die Darlehenszinsen angesetzt. Werden sie nicht ordnungsgemäß vom Kreditnehmer gezahlt, kann der Grundpfandrechtsgläubiger von seinem Recht Gebrauch machen und die Immobilie zwangsversteigern lassen. Will der Gläubiger den Kredit viel früher als geplant ablösen, muss er damit rechnen, dass der Gläubiger ihm entgangene Zinszahlungen in Rechnung stellt und eine Vorfälligkeitsentschädigung fordert.

Geld liegt auf einem Grundbuch um die Grundschuldzinsen des Grundpfandrechts darzustellen

6. Was kostet es, ein Grundpfandrecht eintragen zu lassen?

Sowohl der Notar als auch das Grundbuchamt möchten dafür bezahlt werden, dass sie eine Eintragung im Grundbuch vornehmen. Das Amt erhebt Gebühren, der Notar hält sich an sein Notarkostengesetz. Die Kosten orientieren sich an der Höhe des Kredits und betragen 0,8 bis 1,0%. Kosten fallen sowohl bei der Eintragung als auch bei der Löschung an.

7. Was passiert mit dem Grundpfandrecht bei Verkauf oder Abzahlung?

Bei einem Immobilienverkauf wird das Grundpfandrecht in der Regel aus dem Grundbuch gelöscht. Wenn der neue Besitzer allerdings ebenfalls bei derselben Bank einen Kredit zur Finanzierung seines Immobilienkaufs aufnehmen möchte, dann kann er sich überlegen, ob er die Grundschuld übernehmen will. Damit werden Notar- und Gebührenkosten gespart. Die Art des Grundpfandrechtes entscheidet darüber, was nach vollständiger Darlehenstilgung mit dem Eintrag im Grundbuch passiert. Handelt es sich um eine Hypothek, erlischt sie von selbst, handelt es sich um eine Grundschuld, muss die Löschung beantragt werden. Der Eigentümer kann sie aber auch bestehen lassen, wenn er ein erneutes Darlehen aufnehmen möchte, kann das von Vorteil sein. Andererseits räumt er der Bank immer noch Zugriffsrechte auf sein Eigentum ein, was verhängnisvoll sein kann, falls er weitere Verbindlichkeiten gegenüber dem Kreditinstitut hat.

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Lesetipp

Lesen Sie auch unsere informativen Ratgeberartikel zur steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung und zur Grunderwerbsteuer.

Grundpfandrecht: FAQs

Das Grundpfandrecht sichert dem Gläubiger, bzw. Kreditgeber seine Forderungen gegenüber dem Darlehensnehmer. Wird beim Kauf einer Immobilie ein Darlehen aufgenommen, sichert sich die Bank ihre Forderungen gegenüber dem Darlehensnehmer im Grundbuch. Kann der Darlehensnehmer die Tilgungsraten nicht bedienen, hat die Bank das Recht die Immobilie zu versteigern. Mehr zu diesem Thema.

Die Hypothek ist an den Darlehensnehmer gebunden und lässt sich nicht übertragen. Der Darlehensnehmer tilgt die Hypothek, bis sie bei Abzahlung automatisch erlischt. Die Grundschuld hingegen ist wesentlich flexibler: Hier hat der Darlehensnehmer sowie der Gläubiger die Möglichkeit das Grundpfandrecht zu übertragen. Auch bevor der Kredit getilgt ist. Des Weiteren ist ein großer Vorteil des Grundpfandrechts, dass die getilgte Kreditsumme als Sicherheit für weitere Darlehen dienen kann. Mehr Infos zur Grundschuld.

Bei der Eintragung des Grundpfandrechts im Grundbuch fallen Kosten für den Notar und das Grundbuchamt an. Während das Amt Gebühren erhebt, hält sich der Notar an das Notarkostengesetz. Die Kosten berechnen sich aus dem Kaufpreis der Immobilie und bewegen sich zwischen 0,8% – 1,0%. Sowohl bei der Eintragung als auch bei der Löschung des Grundpfandrechts fallen Kosten an.

Disclaimer

Bitte beachten Sie: Alle in unserem Ratgeber befindlichen Empfehlungen, Informationen und juristische Erläuterungen stellen unverbindliche Informationen ohne jede Gewähr auf Vollständigkeit und Richtigkeit dar. Dementsprechend handelt es sich hierbei nicht um eine Rechtsberatung im eigentlichen Sinne und kann, bzw. soll diese nicht ersetzen. Für die Klärung Ihrer rechtlichen, bzw. finanziellen Fragen, bitten wir Sie, entsprechende Experten zu kontaktieren. Diese wären z.B. Rechtsanwälte, Steuerberater oder Finanzberater. Wir arbeiten sorgfältig und gewissenhaft. Trotz alledem können Fehler nicht ausgeschlossen werden. Wir freuen uns über Ihre Anmerkungen und versuchen diese zeitnah umzusetzen.

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