Die Grundschuld: Alle Fragen für Immobilienkäufer und -Verkäufer beantwortet

Die Grundschuld kommt ins Spiel, wenn Immobilienkäufer planen, die gewünschte Immobilie zu finanzieren. Das Kreditinstitut kann in diesem Fall das bebaute Grundstück mit einer Schuld belasten und sichert so seine Interessen ab. Es handelt sich um ein Grundpfandrecht. Wichtige Voraussetzung: beide Parteien müssen mit diesem Vorgehen einverstanden sein. Was genau ist die Grundschuld, welche Folgen zieht sie nach sich, wie hoch sind die Kosten, die sie verursacht und welche Rolle spielt die Grundschuld beim Immobilienverkauf – all diese Fragen werden wir in unserem Ratgeber für Sie klären.

Themen auf dieser Seite zur Grundschuld im Überblick:

1. Was ist eine Grundschuld?

Die Grundschuld gibt dem Kreditinstitut das Recht, im Falle eines Zahlungsverzuges des Schuldners, die Zwangsvollstreckung der Immobilie zu betreiben – das gilt für das Grundstück als auch für das daraufstehende Haus. Der Versteigerungserlös wird benutzt, um um das restliche Grundschulddarlehen zu tilgen. Es handelt sich somit um ein Pfand, das es dem Gläubiger ermöglicht, doch noch zu seinem Recht zu kommen, auch wenn sich der Schuldner nicht mehr an seine Verpflichtungen hält oder halten kann. In der Regel wird das Grundstück in der Höhe des aufgenommenen Betrages belastet. 

Ein Richter entscheidet eine Zwangsvollstreckung bei nicht bezahlter Grundschuld

1.2. Wo wird die Grundschuld eingetragen?

Die Grundschuld wird im Grundbuch eingetragen. Eine Buchgrundschuld muss verpflichtend eingetragen werden. Eine Briefgrundschuld nicht unbedingt. Üblicherweise bestellt ein Notar die Grundschuld beim Grundbuchamt. Er lässt die Schuld durch das Einreichen einer entsprechenden Urkunde eintragen.
Sowie die Grundschuld bestellt ist, unterwirft sich der Eigentümer der sofortigen Zwangsvollstreckung und haftet mit seinem Privatvermögen. Banken haben mit dem Grundpfandrecht automatisch einen vollstreckbaren Titel in den Händen.

2. Welche verschiedenen Arten von Grundschulden gibt es?

Die Grundschuldbestellung enthält genau festgelegte Angaben zur Immobilie: es müssen die Flurstücknummer, Angaben zum Grundstück und zu den Eigentümern angegeben werden. Außerdem beinhaltet sie eine dingliche Vollstreckungs- und Unterwerfungsklausel. Mit dieser Klausel zeigen sich die Eigentümer einverstanden, dass die Bank die Zwangsvollstreckung vollziehen darf, wenn die Schuldner mit dem Schuldendienst in Verzug geraten.

Es wird zwischen der Buchgrundschuld und der Briefgrundschuld unterschieden:

Buchgrundschuld mit Siegel
Buchgrundschuld

Wird in Abteilung lll im Grundbuch eingetragen, um Gläubiger abzusichern. Höhe der Grundschuld kann nur schwer geändert werden. 

Briefgrundschuld mit Siegel
Briefgrundschuld

Wird zusätzlich zur Grundbucheintragung erstellt. Grundschulden können mit dem Brief an andere Gläubiger weitergegeben werden.

a) Die Buchgrundschuld

Die Buchgrundschuld wird in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen. Es wird ausdrücklich: „ohne Brief“ vermerkt.
Das kann wertvolle Zeit sparen, da man nicht auf die Ausstellung eines Briefes warten muss, die 4-6 Wochen dauern kann. Auch fallen keine Ausstellungsgebühren an und der Grundschuldbrief kann nicht verlorengehen. Allerdings ist es aufwändig, die Höhe der Grundschuld nachträglich zu ändern. Und Dritte können einsehen, welches Kreditinstitut die Grundpfandrechte besitzt.

b) Bei einer Briefgrundschuld

Bei einer Briefgrundschuld ist es nicht zwangsweise vorgeschrieben, sie ins Grundbuch eintragen zu lassen. Andererseits hat die Bank erst mit der Eintragung ins Grundbuch die Sicherheit, gegebenenfalls eine Zwangsversteigerung vornehmen lassen zu können. Briefgrundschulden sind praktisch, wenn die Grundschuld an einen anderen gläubiger weitergegeben werden soll, weil man einfach nur den Brief weiterreichen muss und keine zusätzlichen Kosten anfallen. Bei einer Buchgrundschuld dagegen muss die Änderung im Grundbuch vermerkt werden.

c) Kategorien von Grundschulden im BGB

Das BGB, also das Bürgerliche Gesetzbuch, unterscheidet fünf verschiedene Kategorien von Grundschulden:

  • Die Sicherungsgrundschuld
  • Die isolierte Grundschuld
  • Die Gesamtgrundschuld
  • Die Eigentümergrundschuld
  • Die Fremdgrundschuld

Die Sicherungsgrundschuld ist die übliche Art von Grundschulden, die wir bereits in unseren obenstehenden Erläuterungen behandelt haben. Sie verbindet die Forderung des Gläubigers direkt mit der Grundschuld. Gläubiger und Schuldner unterzeichnen eine Sicherungszweckerklärung, die diesen Zusammenhand festschreibt.

Die isolierte Grundschuld sichert keine Forderung. Sie bietet sich bei einer Schenkung eines Hauses an, um künftige Ansprüche zu sichern.

Eine Gesamtgrundschuld ist über mehrere Grundstücke aufgeteilt und sichert den Pfandcharakter der Grundschuld: auch wenn es mehrere Eigentümer gibt, haftet doch jeder einzeln über den Gesamtbetrag der Grundschuld.

Die Eigentümergrundschuld wird vom Eigentümer selbst im Grundbuch eingetragen. Er sichert sich so die erste Rangstelle unter denjenigen, die nach einer möglichen Zwangsversteigerungen Ansprüche auf den Verkaufserlös stellen können (§879 BGB). Meistens ist es allerdings so, dass die Banken sich bei der Eintragung ins Grundbuch auf Platz 1 eintragen lassen und für diesen Vorteil bereit sind, günstigere Zinsen bei Erstdarlehen zu erheben.

Die Fremdgrundschuld wird in der Regel bei Baufinanzierungen eingetragen und sichert die Forderungen des Kreditgebers. Sie wird vom Eigentümer bestellt.

3. Kann man eine Grundschuld auch ohne Notar eintragen lassen?

Im Prinzip ist es möglich, eine Grundschuld ohne einen Notar eintragen zu lassen. Dazu müsste der Notar die erforderlichen Papiere notariell beglaubigen. Allerdings ist dieses Vorgehen nur erlaubt, wenn die Bank auf die Möglichkeit verzichtet, das Objekt zwangsvollstrecken zu lassen. Die Zwangsvollstreckungsunterwerfung wird aber von nahezu allen Kreditgebern als Grundpfandrecht gefordert, deshalb ist eine Eintragung ohne Notar eine eher theoretische Möglichkeit.

Grundschuldeintragung beim Notar

4. Löschung des Grundpfandrechts

Anders als bei einer Hypothek besteht die Grundschuld auch weiterhin, wenn der Kredit abgelöst ist. Die Bank ist nach der Tilgung des Kredits gehalten, dem Kunden eine Löschungsbewilligung auszuhändigen. Dafür darf sie keine Gebühren verlangen. Mit der Löschungsbewilligung kann der Hausbesitzer die Grundschuld beim Grundbuchamt löschen lassen. Für die rechtsgültige Löschung der Grundschuld im Grundbuch muss ein Notar beauftragt werden. Der Notar fasst die notwenigen Dokumente zusammen und erstellt eine notariell beglaubigte Urkunde.

Diese Urkunde kann von dem Kreditnehmer beim Grundbuchamt eingereicht werden. Im Grundbuchamt wird anschließend geprüft, ob alle Voraussetzungen erfüllt sind, um die Schuld zu löschen und schließlich wird ein entsprechender Löschungsvermerk angelegt.

Mit der Löschungsbewilligung gesteht das Kreditinstitut dem Kreditnehmer zu, dass die beim Grundbuchamt eingetragene Schuld gelöscht wird. Damit gilt das Grundstück als unbelastet und eine Zwangsversteigerung ist ausgeschlossen. Um ganz sicher zu gehen, sollten die Darlehensnehmer von der Bank eine offizielle Verzichtserklärung verlangen, die bestätigt, dass das Darlehen vollständig abgelöst wurde.

4.1. Welche Dokumente brauche ich zur Löschung einer Grundschuld?

Es müssen folgende Dokumente eingereicht werden, um eine Grundschuld zu löschen:

  • Löschungsbewilligung des eingetragenen Gläubigers
  • Einverständniserklärung des Eigentümers zur Löschung der Grundschuld 
  • Grundschuld- oder Hypothekenbrief bei Briefrechten

4.2. Wer stellt eine Löschungsbewilligung aus?

In den Kreditinstituten liegen üblicherweise Löschungsbewilligungen vor, die den ehemaligen Kreditgebern ausgehändigt werden können. Diese werden dann dem Notar vorgelegt, der sie beim Grundbuchamt einreicht. Alle eingereichten Unterlagen müssen der Form entsprechen. Ein Notar muss den Löschvorgang zwingend begleiten, weil er die Einverständniserklärungen von Gläubiger und Schuldner notariell beglaubigen muss.

4.3. Inhalt der Löschbewilligung

In einer Löschbewilligung sollten folgende Angaben verzeichnet sein:

  • Sitz der Bank
  • Grundbuchamt und Grundbuchblatt
  • Flur und Flurstück
  • Laufende Nummer
  • Höhe der Grundschuld
  • Ort, Datum und Unterschrift des Kreditnehmers und des Gläubigers
  • Zustimmung zur Löschung von beiden Parteien

Die Kosten für das Löschen einer Grundschuld aus dem Grundbuch trägt der Kreditnehmer. Es handelt sich um die Notariatskosten sowie die Löschungsgebühren vom Grundbuchamt. Die Höhe der Kosten richtet sich nach der Höhe der eingetragenen Grundschuld. Wenn zum Beispiel eine Grundschuld in Höhe von 100.000 € eingetragen worden ist, werden 0,2% davon für den Notar fällig und ebenfalls 0,2% für das Grundbuchamt. Die Gesamtkosten belaufen sich also in diesem Fall auf 400 Euro.

Tipp

Bewahren Sie die Löschbewilligung gut auf! Falls Sie sie verlieren sollten, kommen zusätzliche Kosten für die Wiederbeschaffung auf Sie zu!

4.4. Wie lange dauert es, eine Grundschuld zu löschen?

Insgesamt müssen Sie mehrere Wochen für den Löschungsprozess einplanen. Für die lange Wartezeit sind in der Regel die Kreditinstitute verantwortlich, die sich oftmals bis zu sechs Wochen Zeit nehmen, um dem Kreditnehmer die Löschungsbewilligung zuzuschicken. Anschließend müssen der Notar und das Grundbuchamt tätig werden – das kann auch etwa 2 Wochen dauern.

4.5. Wann ist es sinnvoll, die Grundschuld nicht zu löschen?

Immobilienbesitzer können die Grundschuld auch bestehen lassen. Diese Vorgehensweise kann Ihnen Vorteile bringen, wenn Sie beabsichtigen, ein neues Darlehen aufzunehmen. Die im Grundbuch vermerkte Grundschuld kann als Sicherheit auf den neuen Kreditgeber übertragen werden. Damit sparen Sie sich die Kosten für die Löschung der alten Grundschuld und für die Eintragung einer neuen Grundschuld. Wenn man den aktuellen Kredit bei einem anderen Kreditinstitut aufnimmt, muss das alte Kreditinstitut seine Rechte an das neue Kreditinstitut abtreten. Dafür werden wesentlich niedrigere Kosten fällig, als wenn Sie die alte Grundschuld löschen- und eine neue eintragen lassen würden. Falls Sie Ihr Haus verkaufenIhre Wohnung verkaufen oder Ihr Grundstück verkaufen möchten, kann der neue Eigentümer für seine Baufinanzierung auch die alte Grundschuld von Ihnen übernehmen. In diesem Fall wäre es ebenfalls hilfreich, sie nicht schon gelöscht zu haben. Allerdings muss das Kreditinstitut damit einverstanden sein.

5. Was ist der Unterschied zwischen einer Hypothek und einer Grundschuld?

Die Hypothek ist fest an ein gegebenes Darlehen gekoppelt. Wird das Darlehen abgezahlt, verringert sich auch die Hypothek. Ist das Darlehen getilgt, verlischt die Hypothek. Bei der Grundschuld ist das anders, sie bleibt bestehen. Zwar bestimmt sich ihre Höhe nach dem aufgenommenen Darlehen, aber die Grundschuld verändert sich nicht, wenn das Darlehen abbezahlt ist. Sie kann nur durch einen Löschungsantrag aus dem Grundbuch entfernt werden.

6. Was sind Grundschuldzinsen?

Die Grundschuldzinsen werden von der Bank festgesetzt. Die Höhe des Grundschuldzinssatzes wird ebenfalls ins Grundbuch eingetragen. Die Grundschuldzinsen werden von der Bank zur Absicherung festgelegt, sollte der Kreditnehmer nicht mehr in der Lage sein den Schuldendienst zu bedienen. Erst dann werden sie fällig und dienen der Bank zum Ausgleich für den Verdienstausfall, der bis zur Zwangsversteigerung eintreten wird. Die Grundschuldzinsen liegen bei 12 bis 20 Prozent pro Jahr und haben nichts mit dem aktuellen Zinsniveau zu tun.

7. Welche Rolle spielt die Grundschuld beim Verkauf einer Immobilie?

In der Regel wird eine Immobilie beim Verkauf lastenfrei übergeben. Gemäß dem Fall, dass die Immobilie nicht belastet ist, da der Kredit bereits getilgt wurde, kann der Eigentümer vor dem Verkauf die Grundschuld aus dem Grundbuch löschen lassen. Bestehen noch Lasten, bzw. Verbindlichkeiten, läuft die Abwicklung des Prozesses über einen Notar. Der Notar überwacht die Kaufpreiszahlung und ist zuständig dafür zu sorgen, dass offene Verbindlichkeiten direkt aus der Kaufpreiszahlung getilgt werden. Ist dies geschehen, löscht der Notar die bestehende Grundschuld. Eine weitere Möglichkeit ist, dass die bestehende Grundschuld weiterhin an Bestand hat und an einen neuen Gläubiger weitergegeben wird.

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Grundschuld: FAQs

Die Grundschuld ist ein dingliches Recht an bebauten Grundstücken, welches dem Kreditgeber die Sicherheit gibt, die Immobilie mit Zwangsvollstreckung zu veräußern, wenn Zahlungsausfall des Schuldners droht. Der Erlös der Zwangsversteigerung wird für die Tilgung der Grundschuld eingesetzt. Die Grundschuld ist also wie Pfand, der dem Gläubiger bei Zahlungsausfall Sicherheit gibt. Die Höhe der Grundschuld entspricht in der Regel der Höhe des aufgenommenen Darlehens. Mehr dazu.

Grundsätzlich wird zwischen der Buchgrundschuld und der Briefgrundschuld unterschieden. Während die Buchgrundschuld in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen wird, um den Gläubiger verbindlich zu sichern, wird bei bei der Briefgrundschuld zusätzlich zur Eintragung im Grundbuch ein Grundschuldbrief erstellt. Geht die Immobilie an einen anderen Gläubiger weiter, reicht es aus, den Grundschuldbrief weiterzugeben. Mehr zu diesem Thema.

Die Eintragung der Grundschuld ist nicht ohne Notar möglich, da die Grundschuld dem Gläubiger das Recht auf Zwangsvollstreckung einräumt. Prinzipiell besteht die Möglichkeit auf Eintragung der Grundschuld ohne Notar, jedoch ist eine notarielle Eintragung in der Regel die Bedingung für die Gewährung einer Immobilienfinanzierung.

Die Dauer der Löschung der Grundschuld beträgt in der Regel mehrere Wochen. Verantwortlich für die lange Wartezeit sind die Kreditinstitute, die sich oftmals zwei bis sechs Wochen Zeit nehmen, um dem Kreditnehmer die Löschungsbewilligung zu schicken. Anschließend erfolgt die Löschung der Grundschuld im Grundbuch – verantwortlich hierfür ist das Notariat und das Grundbuchamt. Die Wartezeit hierbei beträgt weitere zwei Wochen. Mehr Informationen.

Eine Hypothek wird im Gegensatz zur Grundschuld nicht im Grundbuch eingetragen. Die Höhe der Hypothek orientiert sich direkt an der Höhe der Schulden. Wird mehr zurückgezahlt, sinkt auch die Höhe der Hypothek. Anders bei der Grundschuld: hier bleibt die ursprüngliche Kredithöhe im Grundbuch bestehen, auch wenn die Schulden bereits getilgt wurden. Einzig kann der Löschungsantrag die Höhe der Grundschuld verringern oder löschen.

Die Grundschuldzinsen werden mit der Grundschuld in die Abteilung lll des Grundbuchs eingetragen. Sie definieren die Höhe der Zinsen, die vom Zahlungsausfall des Kreditnehmers bis zur Zwangsvollstreckung bestehen. Die Höhe ist losgelöst von marküblichen Zinsen und variieren zwischen 12 und 20 % pro Jahr. Weiterlesen.

Disclaimer

Bitte beachten Sie: Alle in unserem Ratgeber befindlichen Empfehlungen, Informationen und juristische Erläuterungen stellen unverbindliche Informationen ohne jede Gewähr auf Vollständigkeit und Richtigkeit dar. Dementsprechend handelt es sich hierbei nicht um eine Rechtsberatung im eigentlichen Sinne und kann, bzw. soll diese nicht ersetzen. Für die Klärung Ihrer rechtlichen, bzw. finanziellen Fragen, bitten wir Sie, entsprechende Experten zu kontaktieren. Diese wären z.B. Rechtsanwälte, Steuerberater oder Finanzberater. Wir arbeiten sorgfältig und gewissenhaft. Trotz alledem können Fehler nicht ausgeschlossen werden. Wir freuen uns über Ihre Anmerkungen und versuchen diese zeitnah umzusetzen.

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