Wohnung kaufen Hamburg: Was müssen Käufer beachten?

Wer eine Wohnung in Hamburg kaufen möchte, muss mehr Dinge beachten und im Blick haben, als ihm vermutlich auf den ersten Blick bewusst ist. Ungeübte Käufer sind vermutlich erstaunt darüber, was alles Einfluss auf den tatsächlichen Marktwert bzw. Verkehrswert einer Eigentumswohnung hat. In einer Zeit, in der die Banken Kredite zu sehr günstigen Bedingungen vergeben, hat der Kauf einer Eigentumswohnung in Hamburg seinen besonderen Reiz- zumal man sein Geld kaum nutzbringender anlegen kann. 

In Hamburg gibt es einen hart umkämpften Wohnungsmarkt, dem die Stadtentwicklungsbehörde durch eine 10.000-Wohnungen-Politik entgegenwirken will. Es werden also ständig neue Wohnungen gebaut. Schwer einzuschätzen ist natürlich, ob die Preissteigerungsrate bei Eigentumswohnungen die rasanten Wertsteigerungsraten beibehält. Abhängig vom Stadtteil konnte man in den vergangenen Jahren jährliche inflationsbereinigte Wertzuwächse von bis zu 20% beobachten.

Man kann wohl davon ausgehen, dass sich diese Überhitzungsphase langsam verabschiedet- trotzdem ist es aus Renditegesichtspunkten immer noch eine gute Idee, eine Immobilie als Kapitalanlage zu kaufen. Man davon ausgehen, dass die meisten Investoren ähnlich denken- deshalb ist der Wohnungsmarkt sehr umkämpft… Kriterien, die vor einigen Jahren noch Ausschlusskriterien waren (wie zum Beispiel hoher Sanierungsbedarf) werden heutzutage in anderem Licht gesehen. 

Expertenmeinungen zufolge, liegt man mit einer Renditeerwartung von 4-6% nach Steuern richtig, sofern die Wohnung gut ausgestattet ist. Machen Sie sich einen Budgetplan: wie hoch ist Ihr Eigenkapital und wie hoch können Sie sich damit verschulden? Bei der extremen Niedrigzinspolitik, die wir im Moment haben, hat der Begriff „Schulden“ seine Schrecken verloren: versuchen Sie, sich so langfristig wie möglich zu verschulden. Es könnte ein böses Erwachen geben, wenn Sie in 10 Jahren plötzlich 1% Zinsen auf 12% hoch springen.

Themen auf dieser Seite zum Wohnungskauf in Hamburg im Überblick:

1. Wie wichtig ist die Lage beim Kauf einer Wohnung?

Lage, Lage, Lage – das gilt immer noch. Beachten Sie, dass gerade in Hamburg, sich die Zeiten ändern. Es muss nicht immer Winterhude, Eimsbüttel oder Ottensen sein. Im Zuge einer wachsenden Stadt, in der viel dafür getan wird, dass neuer Wohnraum entsteht, gewinnen Stadtteile an Attraktivität. Ein Beispiel dafür ist Hamm, ein Stadtteil, der in der Vergangenheit ein Mauerblümchen-Dasein geführt hat, der aber langsam im Kommen ist. Schöne Backsteinarchitektur und City-Nähe tun ihr Übriges. 

Bedenken Sie, ob sich die Wohnung, die Sie kaufen möchten, auch wieder leicht verkaufen lässt. Und bringen Sie in Erfahrung, was Sie hier an Miete verlangen können, falls Sie die Wohnung vermieten wollen. Die Umgebung spielt eine große Rolle: wie sind die Freizeitmöglichkeiten? Kinos, Fitnessstudios , Restaurants, Bars, Kneipen? Liegen Parks oder landschaftlich reizvolle Wanderwege in der Nähe? Wie sind die Einkaufsmöglichkeiten? Ärzte, Schulen, Kindergärten? Wie sind die infrastrukturellen Gegebenheiten? Anbindung an den ÖPNV ? Wie sieht es mit Parkmöglichkeiten aus? Angesichts der zunehmenden Parkplatzvernichtung in gesuchten Lagen ist eine eigene Möglichkeit, den Wagen abzustellen wie eine eigene Garage oder ein eigener Anwohnerparkplatz Gold wert!

Lärmbelästigung mindert den Wert, ebenso wie Fabriken, die möglicherweise zu einer Geruchsbelästigung führen. Versuchen Sie, die Wohnung zwei Mal zu besichtigen: einmal an einem Wochentag, einmal an einem Sonntag und möglichst bei Tageslicht.

2. Welche Bedeutung hat der Schnitt der Wohnung beim Wohnungskauf?

Schauen Sie sich die Zimmeraufteilung an. Überlegen Sie, wie man gefangene oder Durchgangszimmer nutzen kann. Wie kann man die Möbel stellen, wenn überall Dachschrägen sind? Familien brauchen große Badezimmer (vielleicht sogar mit zwei Waschbecken und zwei separate Toiletten). Wie liegen die Zimmer in den Himmelsrichtungen? Gewünscht werden in der Regel die Wohnzimmer Richtung Süden, während Funktionsräume Richtung Norden liegen können. Größere Wohnungen sind viel gesuchter als kleine, aber naturgemäß erheblich teurer. Es kommt natürlich darauf an, ob Sie die Wohnung für sich nutzen wollen oder als Investitionsobjekt kaufen. Kleinere Wohnungen in Hamburg sind leichter wieder zu verkaufen, weil sie nicht so viel wert sind.

3. Welchen Stellenwert hat der Zustand des Mehrfamilienhauses beim Kauf einer Wohnung?

Als Käufer einer Eigentumswohnung sind Sie Teil der Eigentümergemeinschaft und müssen sich an den gemeinsamen Sanierungs- und Instandhaltungskosten beteiligen. Kaufen Sie in einem Altbau, dann geben sicherlich schon die Türen, Fenster, das Treppenhaus, die Wände Aufschluss darüber, in welchen Renovierungszustand sich das Mehrfamilienhaus befindet. Die Gefahr ist nicht zu unterschätzen, dass Sie als Eigentümer plötzlich mit hohen Investitionskosten konfrontiert werden. Schauen sie sich auf jedem Fall Mitschriften der letzten drei Eigentümerversammlungen an! Dann erfahren Sie auch, ob und worum es möglicherweise Streit unter den Wohnungsbesitzern gibt.

Hinweis

Sie planen den Kauf einer Wohnung in Hamburg? Schauen Sie sich gerne unsere aktuellen Immobilienangebote in Hamburg und Umgebung an.

4. Welchen Wert hat der Zustand der Wohnung beim Kauf?

Wenn Sie die Wohnung besichtigen, achten Sie darauf, welche Renovierungskosten auf Sie persönlich zu kommen: wie sieht das Bad aus? Muss eine Einbauküche gekauft werden? Wie sind die Bodenbeläge beschaffen? Wo liegen die Steckdosen? Wie ist der Zustand der Elektrik? Wann sind die Wasserrohre ausgewechselt worden? Wie wird geheizt? Gesetzlich vorgeschrieben ist, dass jede Wohnung einen Energieausweis haben muss- er gibt Aufschluss darüber, ob die Wohnung energetisch ein Sanierungsfall ist oder nicht. Bei hohen Energiekosten fallen regelmäßig hohe Kosten an, die auf Dauer gesehen nicht unterschätzt werden dürfen. Da ist eine Neubauwohnung eindeutig auf der kostengünstigeren Seite, weil sie in jedem Fall den neuesten Energiestandards entspricht.

5. Wie ist das Umfeld?

Informieren Sie sich darüber, wie die Hausgemeinschaft zusammengesetzt ist und ob es Konflikte gibt. Wenn Sie selbst die Wohnung nutzen möchten, dann sollten Sie wissen, wie es mit der Harmonie bestellt ist. Bringen Sie in Erfahrung, ob es häufige Wechsel der Bewohner gibt. Man kann es durchaus als besorgniserregend erachten, wenn eine hohe Frequenz von Ein- und Auszügen vorliegt. Fragen Sie, ob es eine Hausordnung gibt und wie sie aussieht. Schauen Sie, ob die Vorschriften der Hausordnung den eigenen Interessen entgegenstehen. 

Was ist zum Beispiel, wenn Sie sich einen Hund anschaffen möchten und Tierhaltung laut Hausordnung verboten ist? Eine Gemeinschaftsordnung bestimmt die Rechte und Pflichten der einzelnen Eigentümer untereinander. Sie ist Bestandteil der Teilungserklärung. Die Teilungserklärung wiederum ist ein wichtiger Bestandteil des Kaufvertrages. Sie definiert die einzelnen Teile des Mehrfamilienhauses und bescheinigt mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung deren Abgeschlossenheit. Ihr kann man entnehmen, was Gemeinschafts- und was Sondereigentum ist. 

Zum Gemeinschaftseigentum zählen zum Beispiel:

  • Das Grundstück
  • Die Fenster
  • Die Fassade
  • Das Dach
  • Das Treppenhaus
  • Die Eingangstür

Zum Beispiel wird die Gartennutzung geregelt, und aus der Aufteilung ergibt sich die Kostenaufteilung für Gartenpflege und Sanierungs- und Reparaturkosten.

6. Die Hausverwaltung

Der Hausverwaltung kommt bei einem Eigentumswohnungskauf eine große Bedeutung zu: erstens muss der Hausverwalter dem Kauf zustimmen und zweitens werden Sie in den kommenden Jahren eng mit der Hausverwaltung zusammen arbeiten. Die Hausverwaltung lädt zu den Eigentümerversammlungen ein, erstellt die Protokolle und veröffentlicht den jährlichen Wirtschaftsplan. Von ihr werden die Reparatur- und Sanierungsvorhaben vorgestellt und die Handwerker engagiert. Die Wirtschaftspläne zeigen, wie sich bestimmte Kostenarten entwickelt haben in den vergangenen Jahren- hieraus können Sie erkennen, wo bei dem Projekt die Schwachstellen liegen und was noch an Kosten auf Sie möglicherweise zukommt. 

Lassen Sie sich als unbedingt die Wohnungseigentümer-Sitzungsprotokolle und den Wirtschaftsplan zeigen. Was Sie unbedingt erfragen sollten: wie hoch ist die Instandhaltungsrücklage. Sie als Käufer erwerben bei dem Kauf einen Teil der Instandhaltungsrücklage. Die Fragen nach Schulden oder Sonderzahlungen ergibt sich von selbst- ebenso die Frage nach laufenden Wartungskosten. Daran werden Sie nichts ändern können, aber Sie können besser einschätzen, was auf Sie zukommt.

7. Welche Nebenkosten entstehen beim Wohnungskauf in Hamburg?

Beim Kauf einer Eigentumswohnung in Hamburg kommen neben dem Kaufpreis noch die Kaufnebenkosten auf Käufer zu. Diese setzen sich wie folgt zusammen: 

Die Höhe der Nebenkosten wird hierbei in der Regel prozentual vom Kaufpreis der Wohnung ermittelt. Die Höhe der Kaufnebenkosten schwanken je nach Bundesland zwischen 9% und 15%. In Hamburg betragen die Kaufnebenkosten in der Regel bei ca. 10,07% des Kaufpreises. Sollten Sie Unterstützung bei der Berechnung des Immobilienwertes benötigen, stehen Ihnen unsere Experten jederzeit mit einer professionellen und kostenfreien Immobilienbewertung zur Seite. 

Das Hausgeld oder auch Wohngeld

Das Hausgeld oder auch Wohngeld genannt wird in monatlichen Zahlungen an den Hausverwalter eines Mehrfamilienhauses geleistet. Das Hausgeld dient als Vorschuss für etwaige Instandhaltungskosten und Reparaturkosten. Sind die monatlichen Zahlungen zu hoch angesetzt, ist es ein wichtiges Indiz dafür, dass es an Geld in der Kasse der Eigentümergemeinschaft fehlt, große Reparaturen anstehen oder die Energie- und Verwaltungskosten zu hoch sind. Dies würde sich negativ auf den Wohnungswert auswirken.

Wohnung kaufen Hamburg: FAQs

Eine Eigentumswohnung in Hamburg zum Kauf zu finden kann mühsam sein. Über Immobilienportale und Meta-Suchmaschinen für Immobilien lassen sich aktuelle Angebote finden, filtern und vergleichen. Des Weiteren ist es zu empfehlen, örtliche Makler zu kontaktieren und einen Suchauftrag aufzugeben. Außerdem sollten Sie alle für den Kauf notwendigen Unterlagen vorbereiten. Wenn es zu einem Kaufangebot kommt, sollten Sie schnell sein, um andere Interessenten auszuschlagen.

Beim Kauf einer Wohnung in Hamburg entstehen Kaufnebenkosten. Die Kosten für den Notar & Grundbucheintrag, die Grunderwerbsteuer und die übliche Maklerprovision machen die Kaufnebenkosten aus. In Hamburg liegt die Höhe der Kaufnebenkosten bei ca. 10,07% des Kaufpreises der Wohnung.

Beim Wohnungskauf in Hamburg gibt es viele Dinge zu beachten. Steht die Finanzierungsbestätigung? Wie ist die Lage der Wohnung? Wie ist es um den Zustand des Mehrfamilienhauses und der Wohnung bestellt? Und wie steht es um das Umfeld? Mehr zu dem Thema.

Beim Kauf einer Eigentumswohnung stellen sich folgende Fragen: Bekomme ich eine Finanzierungsbestätigung? Wie ist es um die Lage der Wohnung bestellt? Wie ist der Zustand? Lässt sich die Wohnung im Zweifel vermieten? Erfahren Sie mehr zu dem Thema.

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