Die Unbedenklichkeitsbescheinigung beim Immobilienkauf: Ablauf & Infos

Nachdem sich Käufer und Verkäufer einig geworden sind, geht es zur Vertragsunterzeichnung. Ein wichtiger Schritt hierbei ist die Ausstellung einer steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung und deren Vorlage beim Finanzamt. Ohne die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist die Eintragung des neuen Besitzers im Grundbuch nicht möglich. Folgende Punkte werden in diesem Ratgeber behandelt:

Themen auf dieser Seite zur Unbedenklichkeitsbescheinigung im Überblick:

1. Was ist eine Unbedenklichkeitsbescheinigung?

Die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung ist vom Käufer einer Immobilie zu beantragen und vorzulegen. Sie bestätigt, dass es keine Bedenken gibt, den Käufer einer Immobilie als neuen Besitzer ins Grundbuch einzutragen. Sie wird vom Finanzamt ausgestellt und belegt, dass beim Kauf einer Eigentumswohnung, eines Hauses oder eines Grundstücks die Grunderwerbssteuer vom Käufer bereits gezahlt wurde. Außerdem bestätigt sie, dass keine steuerlichen Forderungen gegen den Käufer vorliegen. Obwohl die Grunderwerbssteuer eine gemeinsame Schuld von Verkäufer und Käufer ist, wird in den meisten Verträgen festgelegt, dass der Käufer die Grunderwerbssteuer allein zu zahlen hat.

Finanzamt bei dem eine Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgestellt wird

2. Wozu braucht der Käufer die Unbedenklichkeitsbescheinigung?

Ohne die Unbedenklichkeitsbescheinigung kann keine Eintragung ins Grundbuch erfolgen und der Verkäufer erhält auch nicht seinen Kaufpreis. Die Unbedenklichkeitsbescheinigung wird nach §22 GrEStG von der Grunderwerbsteuerstelle ausgestellt. Außerdem bescheinigt sie dem Käufer, dass er in steuerlicher Hinsicht vertrauenswürdig ist.

Hinweis

Es spielt keine Rolle, ob es sich bei dem Immobilienverkauf um einen steuerpflichtigen oder steuerfreien Vorgang handelt. Das Grundbuchamt nimmt ohne Unbedenklichkeitsbescheinigung keine Eintragungen vor.

2.1. Die Unbedenklichkeitsbescheinigung für eine Finanzierung

In der Regel beantragt der Käufer einer Immobilie ein Darlehen, bzw. eine Finanzierung, um den geforderten Kaufpreis aufbringen zu können. Die beteiligte Bank wird erst dann das Geld auf das Notaranderkonto überweisen, wenn alle geforderten Formalitäten erfüllt sind – dazu gehört auch die Ausstellung der Unbedenklichkeitsbescheinigung. Erst wenn die Grunderwerbsteuer gezahlt ist, kann eine Grundschuld im Sinne des Grundpfandrechts auf die Immobilie im Grundbuch eingetragen werden.

2.2. Die Unbedenklichkeitsbescheinigung für die Eintragung ins Grundbuch

Gesetzlich ist die Zahlung der Grunderwerbssteuer zwar nicht zwingend vorgeschrieben, um eine Umschreibung des Eigentums vorzunehmen – es ist aber so, dass die Grundbuchämter de facto keine Umschreibung vornehmen, ohne dass die Grunderwerbsteuer bereits gezahlt wurde. Sie werden erst ins Grundbuch eingetragen, wenn Sie sich als steuerlich zuverlässig erwiesen haben und Sie allen steuerlichen Verpflichtungen nachgekommen sind.

Unbedenklichkeitsbescheinigung liegt neben einem Kaufvertrag beim Grundbuchamt

3. Welche Kosten entstehen bei der Beantragung einer Unbedenklichkeitsbescheinigung?

In der Regel übernimmt der Notar die Beantragung der Unbedenklichkeitsbescheinigung beim Finanzamt. Die Kosten von 5 bis 15 Euro werden dem Käufer als typische Kaufnebenkosten in Rechnung gestellt. Kaufnebenkosten werden auch Erwerbsnebenkosten genannt und können bis zu 10% des Kaufpreises betragen. Der Käufer kann auch selbst zum Finanzamt gehen und die Bescheinigung persönlich abholen, er muss lediglich seinen Personalausweis vorlegen. Falls er verhindert ist, kann auch ein Vertreter geschickt werden, allerdings ist in diesem Fall eine Vollmacht nötig.

Hinweis

Käufer einer Immobilie sollten sich vor dem Kauf Gedanken über die Höhe der Kaufnebenkosten machen. Die Grunderwerbsteuer liegt – abhängig vom Bundesland – bei bis zu 6,5%. Dann folgen noch Notar- und gff. Kosten für den Makler. Diese Kosten sollten bei einer Kostenkalkulation miteinbezogen werden. 

4. Wie beschleunigt der Käufer die Ausstellung der Unbedenklichkeitsbescheinigung?

Wenn der Kaufvertrag unterschrieben ist, möchte der Verkäufer möglichst schnell sein Geld bekommen und der Käufer möchte rasch ins Grundbuch eingetragen werden. Um diesen Vorgang zu beschleunigen, kann der Käufer einen Zahlungsbeleg über die Begleichung der Grunderwerbsteuer von seiner Bank anfordern und beim Finanzamt vorlegen. Die Bank kann auch direkt dem Grundbuchamt die Überweisung der Grunderwerbsteuer bestätigen. Allerdings lassen sich durch dies Wege nur höchstens ein bis zwei Tage an Beschleunigung erzielen und deshalb ist es sinnvoller, die Abwicklung wie üblich dem Notar zu überlassen. Das einzige was Sie machen können ist, die Steuer schnell zu zahlen.

Hinweis

Das Grunderwerbsteuergesetz besagt, dass die Unbedenklichkeitsbescheinigung schriftlich und nicht elektronisch vom Finanzamt übermittelt werden muss. Es ist also nicht möglich, eine schnelle E-Mail anzufordern. 

5. Wann ist eine Unbedenklichkeitsbescheinigung nicht nötig?

Es gibt mehrere Fälle, in denen bei einem Immobilienerwerb keine Grunderwerbsteuer zu zahlen ist:

  1. Der Wert der erworbenen Immobilie ist geringer als 2500 Euro
  2. Der Grundstückserwerb hat zwischen Ehegatten stattgefunden oder Verwandten ersten und zweiten Grades.
  3. Es handelt sich um eine Schenkung
  4. Es handelt sich um eine Erbschaft (Lesen Sie hierzu unseren Ratgeberartikel Haus vererben)

Liegt dieser Fall vor, prüft das Finanzamt zunächst, ob Steuer zu zahlen sind oder nicht und handelt dann entsprechend.

6. Wie erhält der Käufer die Unbedenklichkeitsbescheinigung?

In der Regel beantragt der Käufer die Unbedenklichkeitsbescheinigung nicht selbst, sondern überlässt das dem Notar. Nachdem der Kaufvertrag von beiden Parteien unterzeichnet ist und der Notar die Gültigkeit beurkundet hat, veranlasst der Notar eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Nachfolgend sendet er eine Kopie des Kaufvertrags gemeinsam mit der Veräußerungsanzeige an das Finanzamt. Die Veräußerungsanzeige muss innerhalb von zwei Wochen nach Abschluss des Kaufvertrages durch den Notar gestellt werden. Das Finanzamt schickt dem Käufer daraufhin den Grunderwerbssteuerbescheid, den dieser bezahlt. Sowie die Steuer bezahlt ist, stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus und sendet sie an den Notar. Damit dem steht dem Eigentumswechsel nichts mehr im Weg.

Käuferin einer Immobilie hat eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung in ihrer Hand

7. Wann wird die Unbedenklichkeitsbescheinigung nicht ausgestellt und was sind die Konsequenzen?

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung wird nicht ausgestellt, wenn der Käufer die Grunderwerbssteuer nicht bezahlt hat. Andere Steuerschulden und offene Forderungen können dazu führen, dass der Käufer als nicht steuerlich vertrauenswürdig eingestuft wird und keine Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgestellt wird. Nach Zahlungseingang der Grunderwerbsteuer ist das Finanzamt zur Ausstellung der Unbedenklichkeitsbescheinigung verpflichtet. Zahlt der Käufer nicht, kann er auch nicht ins Grundbuch eingetragen werden und der Kauf ist nichtig.

Lesetipp

Lesen Sie auch unsere informativen Ratgeberartikel zur Grundsteuer und Kapitalanlage Immobilie.

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Steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung: FAQs

Die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung ist vom Käufer einer Immobilie vorzulegen. Die Bescheinigung bestätigt, dass der Käufer keine steuerlichen Rückstände hat, seine Steuererklärung regelmäßig fristgerecht eingereicht hat und die Grunderwerbsteuer bezahlt hat. Ohne die Vorlage einer Unbedenklichkeitsbescheinigung, kann keine Eintragung ins Grundbuch erfolgen. Mehr zu dem Thema.

Der Notar übernimmt in der Regel die Beantragung der Bescheinigung bei dem Finanzamt. Die Kosten einer steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung liegen bei zwischen 5 und 15 Euro und sind üblicherweise Teil der Kaufnebenkosten.

Die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung wird beim Kauf von Immobilien benötigt, damit eine Eintragung ins Grundbuch stattfinden kann. Die Bescheinigung bestätigt, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer gezahlt hat und keine steuerlichen Rückstände vorzuweisen hat. Erst bei Vorlage dieses Dokuments, kann eine Grundbucheintragung erfolgen. Weitere Informationen finden Sie hier.

Unter bestimmten Voraussetzungen muss keine Unbedenklichkeitsbescheinigung vorgelegt werden. Das ist immer dann der Fall, wenn beim Immobilienkauf keine Grunderwerbsteuer gezahlt werden muss. Wenn zum Beispiel: 1) Der Wert der Immobilie unter 2.500 Euro liegt 2) Der Immobilienkauf hat zwischen Ehegatten oder Verwandten ersten und zweiten Grades stattgefunden 3) Es handelt sich um eine Erbschaft 4) Es handelt sich um eine Schenkung.

Die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung erhalten Sie beim Finanzamt für eine geringe Gebühr. Jeder der keine Steuerschulden hat, hat die Möglichkeit, sich eine Bescheinigung beim zuständigen Finanzamt ausstellen zu lassen. Die Beantragung kann durch die Person selbst oder durch Bevollmächtigte geschehen. Weitere Informationen zu der Unbedenklichkeitsbescheinigung finden Sie hier.

Disclaimer

Bitte beachten Sie: Alle in unserem Ratgeber befindlichen Empfehlungen, Informationen und juristische Erläuterungen stellen unverbindliche Informationen ohne jede Gewähr auf Vollständigkeit und Richtigkeit dar. Dementsprechend handelt es sich hierbei nicht um eine Rechtsberatung im eigentlichen Sinne und kann, bzw. soll diese nicht ersetzen. Für die Klärung Ihrer rechtlichen, bzw. finanziellen Fragen, bitten wir Sie, entsprechende Experten zu kontaktieren. Diese wären z.B. Rechtsanwälte, Steuerberater oder Finanzberater. Wir arbeiten sorgfältig und gewissenhaft. Trotz alledem können Fehler nicht ausgeschlossen werden. Wir freuen uns über Ihre Anmerkungen und versuchen diese zeitnah umzusetzen.

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