Auflassungsvormerkung: Grundbuch, Dauer, Kosten & Tipps!
Eine Auflassungsvormerkung wird unmittelbar vor dem endgültigen Kauf eines Hauses, dem Kauf einer Wohnung oder dem Kauf eines Grundstücks vorgenommen. Doch wozu ist sie notwendig? Kann man noch vom Kauf zurücktreten, wenn die Auflassungsvormerkung bereits eingetragen ist? Geht es auch ohne die Vormerkung? Was kostet sie? Wie ist es um die Dauer bestellt? In diesem Ratgeberartikel klären wir alle Fragen, informieren Sie umfassend und geben Tipps.
Themen auf dieser Seite zur Auflassungsvormerkung im Überblick:
1. Was ist eine Auflassungsvormerkung?
Nach ihrer Definition ist die Auflassungsvormerkung eine im Grundbuch eingetragene verbindliche Reservierung einer Immobilie und gilt der Kaufabsicherung. Der neue Eigentümer der Immobilie wird durch den Notar sozusagen vorgemerkt. Damit ist sie eine Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer, die durch das Bürgerliche Gesetzbuch geregelt ist (§883). Diese Einigung zwischen den beiden Parteien ist rechtlich notwendig und ist als Maßnahme der Absicherung in der Regel ein Bestandteil eines jeden notariellen Kaufvertrages. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Immobilie als Kapitalanlage gekauft wird oder für private Zwecke. Ihre Verbindlichkeit erkennt man daran, dass sie erst durchgeführt wird, nachdem der Kaufpreis auf dem notariellen Anderkonto eingegangen ist.
Anmerkung: Manchmal werden Auflassungsvormerkung und Auflassung verwechselt- bei der Auflassung indes handelt es sich um die rechtsverbindliche Eintragung ins Grundbuch.
1.1 Woher hat die Auflassungsvormerkung ihren Namen?
Der Begriff „Auflassungsvormerkung“ geht bis ins Mittelalter zurück. Er wurde erstmals 1270 erwähnt und kommt von dem mittelhochdeutschen „uplaten“, was auflassen bedeutet. Es war damals bei einem Hausverkauf üblich, nach einer Kaufabsprache die Tür für den Käufer offen zu lassen, damit dieser sein neues Haus beziehen konnte und damit die Übergabe perfekt war.
2. Warum braucht man eine Auflassungsvormerkung?
Eine Auflassungsvormerkung sichert die Zeit zwischen der Unterzeichnung des Kaufvertrages und der Eintragung ins Grundbuch ab. Das können manchmal einige Wochen sein, in den der Verkäufer womöglich die Immobilie in betrügerischer Absicht an jemand anderen verkauft oder sie mit Hypotheken belastet, die dann zu Lasten des Käufers gehen. Sie sichert also den Käufer ab. Deshalb ist die Vormerkung eine obligatorische Maßnahme, die von vielen Banken als Voraussetzung für ihre Finanzierungszusage verlangt wird und deshalb von dem Notar immer vorgenommen wird.
- Eine Belastung der Immobilie ist nicht mehr möglich
- Der Verkäufer muss zu seinem Verkaufsversprechen stehen
- Nach dem die Vormerkung eingetragen wurde, haben Gläubiger keine Handhabe mehr, die Immobilie als Vermögenswert einzubringen
- Bessere Angebote für die Immobilie spielen keine Rolle mehr
- Selbst wenn der Verkäufer insolvent wird: der Verkauf findet wie geplant statt, eine eventuelle Zwangsversteigerung der Immobilie ist nicht mehr möglich.
- Der Verkäufer darf weder an dem Haus noch an dem Grundstück noch etwas ändern.
3. Wie lange besteht eine Auflassungsvormerkung?
Die Auflassungsvormerkung sichert nur die Zeit zwischen Kaufvertrag und Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch. Nachdem die Eintragung ins Grundbuch vorgenommen wurde, wird die Auflassungsvormerkung gelöscht. Sie kann nicht vorher zum Beispiel durch den Verkäufer gelöscht werden- zur Löschung ist stets das Einverständnis des Käufers notwendig. Die Laufzeit einer Vormerkung beträgt meistens 4 bis 8 Wochen- genaueres kann man nicht sagen, weil sie davon abhängt, wie schnell der Verkäufer etwaige Belastungen aus dem Grundbuch tilgt und wann die Finanzierung durch die Bank des Käufers abgesegnet ist. Außerdem muss der Käufer eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung vorlegen.
In der Regel wird die Vormerkung für die Auflassung selbstverständlich nicht gelöscht- aber es kann vorkommen, dass plötzliche Finanzierungsprobleme des Käufers den Kauf in letzter Minute platzen lassen. Meistens ist in dem notariellen Vertrag eine Vollmacht für den Notar enthalten, damit er im Notfall die Auflassungsvormerkung schnell löschen lassen kann und die Immobilie sofort wieder zum Verkauf freigegeben werden kann.
Anmerkung: einige Banken erheben Kosten für die Löschung der Vormerkung, was allerdings nicht durch die Gebührenordnung abgesichert ist.
Hinweis
Sie planen den Kauf einer Immobilie? Schauen Sie sich gerne unsere aktuellen Immobilienangebote in Hamburg und Umgebung an.
4. Was kostet eine Auflassungsvormerkung?
Da der Notar die Auflassungsvormerkung vornimmt, ist sie mit Kosten verbunden. Sie stellt die zweithäufigste Eintragung in Abteilung II des Grundbuches dar. Die Kosten fallen in den Bereich der Kaufnebenkosten. Der Käufer trägt die Kosten allein. Sie belaufen sich auf die Hälfte der Kosten, die für eine Grundbucheintragung anfallen. Deren Höhe ist von dem Wert der Immobilie abhängig und beläuft sich auf 0,5% des Kaufpreises.
Ein Beispiel: Bei einem Immobilienpreis von 400 000 Euro würden die Kosten für die Grundbucheintragung 2000 Euro kosten und die Auflassungsvormerkung kostet somit 1000 Euro.
Anmerkung: In die tatsächlich anfallenden Kosten können noch andere Faktoren einfließen, wie zum Beispiel die Höhe der einzutragenden Grundschuld. Lesen Sie hierzu auch unseren informativen Ratgeberartikel zum Grundpfandrecht.
Auflassungsvormerkung: FAQs
Woher bekomme ich eine Auflassungsvormerkung?
Die Auflassungsvormerkung wird im Grundbuch eingetragen und sichert dem Käufer den Eigentum an der Immobilie nach Eingang der Kaufpreiszahlung. In der Regel wird eine Auflassungsvormerkung von einem Notar vorgenommen. Mehr dazu.
Was kostet eine Auflassung?
Die Auflassung ist Teil des Kaufprozesses und wird vom Notariat vorgenommen. Die Auflassungsvormerkung und die anschließende Auflassung kostet die Hälfte der Grundbucheintragung, welche sich auf 0,5% des Kaufpreises der Immobilie beläuft.
Wann wird die Auflassungsvormerkung eingetragen?
Die Auflassungsvormerkung wird im Zuge des Kaufprozesses einer Immobilie unmittelbar nach der Kaufvertragsunterschrift vom Notar vorgenommen. Nach Eingang der Kaufpreiszahlung, wird im Zuge der Grundbucheintragung die Auflassung vorgenommen. Mehr Informationen.
Ist eine Auflassungsvormerkung notwendig?
Die Auflassungsvormerkung sichert dem Käufer das Eigentum bis zur Kaufpreiszahlung. Der Verkäufer hat keine Möglichkeiten mehr vom Kauf zurückzutreten oder die Immobilie mit Hypotheken zu belasten. Dieser Prozess ist notwendig, um beide Parteien abzusichern.
Wie lange dauert es bis die Auflassungsvormerkung eingetragen ist?
Abhängig von dem Grundbuchamt kann die Eintragung der Auflassungsvormerkung bis zu zwei Wochen dauern. Die Dauer der Vermerkung hängt dann davon ab, wie schnell die Finanzierung der Bank des Käufers die Kaufpreissumme freigibt und wie lange der Verkäufer braucht, um eventuelle Belastungen aus dem Grundbuch zu tilgen. Mehr erfahren.
Disclaimer
Bitte beachten Sie: Alle in unserem Ratgeber befindlichen Empfehlungen, Informationen und juristische Erläuterungen stellen unverbindliche Informationen ohne jede Gewähr auf Vollständigkeit und Richtigkeit dar. Dementsprechend handelt es sich hierbei nicht um eine Rechtsberatung im eigentlichen Sinne und kann, bzw. soll diese nicht ersetzen. Für die Klärung Ihrer rechtlichen, bzw. finanziellen Fragen, bitten wir Sie, entsprechende Experten zu kontaktieren. Diese wären z.B. Rechtsanwälte, Steuerberater oder Finanzberater. Wir arbeiten sorgfältig und gewissenhaft. Trotz alledem können Fehler nicht ausgeschlossen werden. Wir freuen uns über Ihre Anmerkungen und versuchen diese zeitnah umzusetzen.