Grundstücksbewertung in 2024: Was ist mein Grundstück wert?
Sie wollen Ihr Grundstück bewerten? Um den optimalen Marktwert eines Grundstücks zu ermitteln, müssen viele Faktoren berücksichtigt werden. Besonders bei Grundstücksbewertungen gilt es das Maximum herauszuholen und teure Fehler zu vermeiden. Wir sagen Ihnen, worauf es in 2024 ankommt ein Grundstück professionell zu bewerten.
Themen auf dieser Seite zur Grundstücksbewertung im Überblick:
- 1. Warum sollte ich mein Grundstück bewerten?
- 2. Wie funktioniert die Grundstücksbewertung bei Hamburgs Immobilienmakler?
- 3. Welche Verfahren zur Grundstücksbewertung gibt es?
- 4. Welche Faktoren haben Einfluss auf die Bewertung eines Grundstücks?
- 5. Welchen Bedeutung hat die Art des Grundstücks auf seinen Wert?
- 6. Wann fällt die Spekulationssteuer beim Verkauf eines Grundstücks an?
- 7. Sollte ich bei einer Grundstücksbewertung einen Makler hinzuziehen?
1. Warum sollte ich mein Grundstück bewerten?
Besitzt man ein bebautes Grundstück, dann wird man sich wohl relativ selten die Frage stellen: „Was ist mein Grundstück wert?“. Aber wenn man ein unbebautes Grundstück besitzt, dann stellt sich diese Frage sehr wohl. Es können Lebensumstände entstehen, die eine genaue Bewertung des Grundstückes erforderlich machen, und deshalb möchten wir Ihnen hiermit gerne einige Hilfen an die Hand geben, wie Sie bei Ihrer Grundstücksbewertung in 2024 im jeweiligen Fall vorgehen sollten.
2. Wie funktioniert die Grundstücksbewertung bei Hamburgs Immobilienmakler?
In nur 3 Schritten erhalten Sie Ihre professionelle Grundstücksbewertung von erfahrenen Immobilienexperten. Füllen Sie einfach unser Bewertungsformular aus, unsere Experten vereinbaren einen Vor-Ort-Termin mit Ihnen und begutachten persönlich das zu bewertende Grundstück. Im Anschluss erhalten Sie eine erstklassige Marktpreiseinschätzung für Ihr Grundstück. Für Eigentümer und Verkäufer ist die Bewertung Ihres Grundstücks kostenlos und unverbindlich.
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2.1. Was kostet eine Grundstücksbewertung bei Hamburgs Immobilienmakler?
Die professionelle Bewertung Ihres Grundstücks ist für Eigentümer und Verkäufer unverbindlich und kostenlos. Wenn Sie sich also mit konkreten Absichten an uns wenden oder sich einfach nur fragen: „Wie viel ist mein Grundstück wert?“, haben Sie den richtigen Partner in uns gefunden. Und das Beste ist: Sollten Sie sich zu einem Verkauf Ihres Grundstücks mit Hamburgs Immobilienmakler entschließen, übernehmen wir außerdem die Kosten für die Beschaffung aller für den Verkauf wichtigen Dokumente und Unterlagen.
3. Welche Verfahren zur Grundstücksbewertung gibt es?
Zunächst gilt es zu klären, um welchen Wert es sich genau handelt: soll der reine Bodenwert ermittelt werden oder geht es um ein bebautes Grundstück, fließt also der Wert des Hauses mit in die Bewertung ein? Auch wenn uns das auf den ersten Blick unlogisch erscheint, so versteht zum Beispiel das Baubewertungsgesetz unter einem Grundstückswert „den Bodenwert, den Gebäudewert und den Wert der Außenanlage.“ Wir werden zum besseren Verständnis unter dem Grundstückswert, das unbebaute Grundstück verstehen.
3.1. Was ist der Bodenrichtwert?
Wenn Sie als Laie auf diesem Gebiet den Wert Ihres Grundstückes ermitteln möchten, dann werden Sie als erstes den sogenannten Bodenrichtwert in Erfahrung bringen. Der Bodenrichtwert wird von den Kommunen und Gemeinden ermittelt und ist in den Kataster- und Bauämtern kostenlos einzusehen. Es gilt: Bodenrichtwert x Quadratmeter= Wert des Grundstücks
Dieser Wert ist allerdings nur ein sehr grober Richtwert. Erstens wird der Bodenrichtwert für Grundstückswerte nur alle zwei Jahre durch Gutachterausschüsse ermittelt und setzt sich als Durchschnittswert aus den Kaufpreisen innerhalb einer gewissen Zeitspanne in der betreffenden Region zusammen. Die so zusammengestellten Bodenrichtwertkarten beziehungsweise Bodenrichtwerttabellen werden dann veröffentlicht. Zweitens werden alle individuell für Ihr Grundstück geltenden Parameter außer acht gelassen (zwar werden Lagemerkmale und Eigenschaften des jeweiligen Grundstücks vermerkt- aber nicht in Beziehung zum Preis gesetzt). Der Bodenrichtwert kann ein wichtiger Richtwert sein – es ist aber wichtig zu wissen, dass der tatsächliche Verkehrswert (der Preis , der realistischer weise am Markt zu erzielen ist – auch umgangssprachlich Zeitwert genannt) in der Regel 10 bis 20% vom Bodenrichtwert abweicht.
3.2. Wie funktioniert die Vergleichswertmethode in der Grundstücksbewertung?
Das Vergleichswertverfahren ist das üblichste Verfahren bei der Bewertung von Eigentumswohnungen – es wird selten auf Grundstücke angewandt, weil man in der Regel nicht genug vergleichbare Grundstücke hat, die in dieser Gegend kürzlich verkauft worden sind. Ist allerdings letztes doch der Fall (vielleicht, weil gerade eine Gegend Bauland geworden ist, dann diese Methode die schlüssigste und auch die marktgerechteste!).
3.3. Wie bewerte ich ein Grundstück mit der Ertragswertmethode?
Vor dem Verkauf einer vermieteten Wohnung, eines Hauses oder eines Grundstücks wird zur Bewertung dessen das Ertragsverfahren angewandt. Es wird bei der Grundstücksbewertung eher selten angewandt, weil es wenige Grundstücke gibt, die durch Vermietung und Verpachtung Ertrag abwerfen. Sollte es dennoch der Fall sein, sieht die Berechnung des Ertrags wie folgt aus: Jahreskaltmiete – Fix- und Betriebskosten (letzteres ist zu finden in der Betriebskostenabrechnung oder auch Nebenkostenabrechnung). Der Grundstückswert wird bei der Berechnung mit einbezogen.
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4. Welche Faktoren haben Einfluss auf die Bewertung eines Grundstücks?
Eines der wichtigsten Bewertungskriterien eines Grundstücks ist die Lage. Wir betrachten die Einflussfaktoren der Lageeigenschaften und der Region des Grundstücks, sowie Mikro- und Makrolage.
4.1. Welche Lage-Eigenschaften des Grundstücks haben Einfluss auf den Wert?
Hat der Grundstück zum Beispiel Hanglage- kann vorteilhaft sein, weil es meistens einen unverbaubaren Blick garantiert- ist aber vielleicht in der Bebauung und in der fußläufigen Erreichbarkeit ein Problem. Wie ist die Sonneneinstrahlung?
4.2. Welchen Einfluss hat die Region auf die Grundstücksbewertung?
Ein Bauplatz in der Nähe einer attraktiven Stadt wie Hamburg zum Beispiel ist sehr viel wertvoller als auf dem Lande. Ein Eckgrundstück in der Stadt bringt wiederum viel mehr als ein von anderen Bauwerken umschlossenes Mittelgrundstück.
Makrolage
Die räumliche Umgebung des Grundstücks ist gemeint. Dies könnte z.B. ein Stadtteil in Hamburg sein.
Mikrolage
Hier wird die direkte Umgebung der Wohnung beleuchtet. Wie sieht die Nachbarschaft und die Wohnqualität aus?
4.3. Was bedeutet Makrolage für die Bewertung des Grundstücks?
In welcher Wirtschaftsregion befindet man sich- wie sind die beruflichen Möglichkeiten der Bewohner? Welches Entwicklungspotential ergibt sich daraus? Gibt es besonders schöne Sehenswürdigkeiten in der Nähe?
4.4. Was bedeutet Mikrolage für die Grundstücksbewertung?
Wie sind die infrastrukturellen Gegebenheiten, wie ÖPNV? Ärzte, Schulen, Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten, kulturelle Angebote? Welche gastronomischen Möglichkeiten gibt es? Liegen Fabriken in der Nähe, die möglicherweise die Luft verschmutzen? Sind Autobahnen und /oder Bahntrassen da, die für Lärmbelästigung sorgen? Was ist mit Fluglärm durch Verkehrs- oder Militärmaschinen?
Gut zu wissen
Eine professionelle Grundstücksbewertung bei Hamburgs Immobilienmakler ist für Eigentümer zu 100% kostenlos und unverbindlich. Unsere erfahrenen Immobilienexperten sind spezialisiert auf die Bewertung und den Verkauf von Immobilien und Grundstücken in Hamburg und Umgebung. Für die Wertermittlung eines Grundstücks setzen unsere Experten modernste Software ein, um menschliche Fehler auszuschließen und den optimalen Grundstückswert zu ermitteln.
5. Welchen Bedeutung hat die Art des Grundstücks auf seinen Wert?
Zur Art des Grundstückes gehört der Zuschnitt. Ein Grundstück in guter Lage nützt einem wenig, wenn es so ungünstig geschnitten ist, dass man kaum darauf bauen kann. Zu der Art des Grundstücks gehört auch die Bodenqualität- ist der Boden verseucht oder bietet er die Grundlage für ein gesundes Zuhause für eine glückliche Familie? Kann man einen Garten anlegen oder ist der Boden zu steinig? Gibt es die Möglichkeit, einen Keller anzulegen oder ist Felsen in einem Meter Tiefe oder eine große Wasserader? Wie groß ist das Grundstück? Reicht es aus für Haus mit Garten oder ist es zu klein? Ist es zu groß, um von 1-2 Personen gepflegt werden zu können?
5.1. Wie sehen die Möglichkeiten in der Bebauung des Grundstücks aus?
Ist das Grundstück überhaupt bebaubar? Das ist eine der Schlüsselfragen. Ist es nämlich nicht bebaubar, dann ist es so gut wie nichts wert. Falls im Flächennutzungsplan eine Bebauung vorgesehen ist, dann sind das schon mal gute Nachrichten- auch wenn Sie zum jetzigen Zeitpunkt große Schwierigkeiten haben dürften, einen Käufer zu finden. Es gibt drei Grundstückstypen:
| Grundstückstyp | Bebauungsmöglichkeiten |
|---|---|
|
Bauerwartungsland |
Man erwartet, dass es in Zukunft bebaut werden kann, weiß es aber nicht. |
|
Rohbauland |
Die Gemeinde hat zwar vor, das Land zu bebauen, aber es ist noch nicht erschlossen. |
|
Bauland |
Das Gelände ist erschlossen und bebaubar. Grundstücke mit der Typbezeichnung „Bauland“ erzielen im Verkauf die höchsten Preise. |
Wichtig sind die Angaben im Bebauungsplan.
Der Bebauungsplan gibt Auskunft darüber, wie Sie das Grundstück bebauen können. Er macht Angaben zu Baulinien, Baugrenzen, Höhe der Häuser, Dachformen, Baustilen und möglichem Anstrich. Der Bebauungsplan ist in der Baubehörde einzusehen.
5.2. Wie wichtig ist der Grad der Erschließung für die Grundstücksbewertung?
Je weniger ein Grundstück erschlossen ist, desto weniger wert ist es, weil die Erschließungskosten noch anfallen. Es geht um den Anschluss ans Frischwasser und-brauchwassernetz. Möglicherweise müssen erst Strom- und Telefonkabel verlegt werden. Vielleicht fehlen Zuwege und die damit verbundenen Installierungen wie Straßenlaternen und Ampeln. Es gibt noch keine Fuß- und Radwege. Das sind alles Kosten, die von der Gemeinde getragen werden, die aber einen Gebührenanteil auf die Anwohner abwälzt. (Die Höhe setzt die jeweilige Gemeinde individuell fest). Wie die Kosten auf Käufer oder Verkäufer aufzuteilen sind, hängt vom Stichtag der Vertragsunterzeichnung ab. Alles was vorher an Bescheiden von der Gemeinde kam, wird vom Verkäufer getragen, alles was danach kommt, vom Käufer.
6. Wann fällt die Spekulationssteuer beim Verkauf eines Grundstücks an?
Die Spekulationssteuer bei Grundstücksverkäufen wurde eingeführt, um den Handel mit Grundstücken zum ausschließlichen Zweck der Gewinnerwirtschaftung vorzubeugen. Der Gewinn wird komplett versteuert, wenn der Grundstücksverkauf innerhalb von 10 Jahren nach Kauf erfolgt. Im Gegensatz zum Grundstücksverkauf, greift die Spekulationssteuer beim Hausverkauf oder Wohnungsverkauf nicht zwingend innerhalb von 10 Jahren.
7. Sollte ich bei einer Grundstücksbewertung einen Makler hinzuziehen?
Manchmal gibt es Situationen, da braucht man Hilfe bei der Grundstücksbewertung, weil es einfach zu wichtig ist, dass man mit realistischen Vorstellungen an den Markt geht. Wird eine Grundstücksbewertung von gerichtlicher Seite angeordnet – das ist z.B. bei einer Scheidung, bei der sich beide Parteien nicht einig sind, der Fall – wird ein Wertgutachten von einem Gutachter benötigt. Oder bei einem Erbe, welches unter der Erbgemeinschaft aufgeteilt werden soll und Uneinigkeit herrscht. Die Bewertung eines Gutachters kostet im Regelfall 0,5 – 1 % des Grundstückwertes.
Sollten Sie nicht richterlich dazu angehalten sein, einen Gutachter für die Bewertung eines Grundstücks zu beauftragen, ist ein Immobilienmakler der richtige Ansprechpartner für die Grundstücksbewertung. Ein souveräner Makler kennt die regionalen Eigenschaften des Grundstücks und bezieht in die Wertermittlung marktspezifische Faktoren, sowie Potenziale mit ein. So überprüft ein Immobilienmakler die Bebauungspotenziale und erkennt Chancen und Risiken. Eine professionelle Grundstücksbewertung ist bei Hamburgs Immobilienmakler kostenlos und unverbindlich für Eigentümer und Verkäufer.
Natürlich ist es jedem Eigentümer eines Grundstücks selbst überlassen, die Bewertung und den Verkauf selbst vorzunehmen, jedoch raten wir dringend davon ab. Vor allem bei der Grundstücksbewertung müssen viele Faktoren mitberücksichtigt werden, die gerne von Eigentümern übersehen werden. Vor allem in Hinsicht der Bebaubarkeit, müssen alle Potentiale akribisch überprüft werden, da sonst mögliche Gewinne verloren gehen.
Grundstück bewerten: FAQs
Wie setzt sich der Grundstückswert zusammen?
Der Grundstückswert ergibt sich aus dem eigentlichen Bodenrichtwert und den Erschließungskosten zusammen. In die Bewertung eines Grundstückes fließen zahlreiche Parameter ein. Mehr Informationen.
Wieviel ist mein Grundstück wert?
Eine Grundstücksbewertung wird beim Verkauf und beim Kauf eines Grundstücks benötigt. Die Frage: „Was ist mein Grundstück wert?“ wird von vielen Faktoren beeinflusst. Die Lage und die Bebaubarkeit sind mitunter maßgebliche Faktoren. Haben Sie´s gewusst? Bei Hamburgs Immobilienmakler profitieren Eigentümer von einer professionellen und kostenfreien Grundstückbewertung. Weiterlesen.
Wie setzen sich die Grundstückspreise zusammen?
Welchen Einfluss hat die Bebauung eines Grundstücks auf dessen Wert?
Wer kann ein Grundstück bewerten?
Erfahrene Immobilienmakler und Sachverständige haben die Möglichkeit den Einfluss verschiedenster Faktoren auf den Grundstückswert zu erkennen und mit dem optimalen Bewertungsverfahren einen realen Marktwert zu ermitteln. Vor allem bei der Bewertung von Grundstücken sollten Eigentümer Risiken minimieren und einen Fachmann oder eine Fachfrau zu Rate ziehen. Interessant: Die professionelle Grundstücksbewertung von Hamburgs Immobilienmakler ist zu 100% kostenfrei und unverbindlich. Weiterlesen.
Disclaimer
Bitte beachten Sie: Alle in unserem Ratgeber befindlichen Empfehlungen, Informationen und juristische Erläuterungen stellen unverbindliche Informationen ohne jede Gewähr auf Vollständigkeit und Richtigkeit dar. Dementsprechend handelt es sich hierbei nicht um eine Rechtsberatung im eigentlichen Sinne und kann, bzw. soll diese nicht ersetzen. Für die Klärung Ihrer rechtlichen, bzw. finanziellen Fragen, bitten wir Sie, entsprechende Experten zu kontaktieren. Diese wären z.B. Rechtsanwälte, Steuerberater oder Finanzberater. Wir arbeiten sorgfältig und gewissenhaft. Trotz alledem können Fehler nicht ausgeschlossen werden. Wir freuen uns über Ihre Anmerkungen und versuchen diese zeitnah umzusetzen.
Inhaltsverzeichnis
Professionelle Grundstücksbewertung - 100% kostenlos
Unsere erfahrenen Immobilienexperten ermitteln den Wert Ihres Grundstücks professionell und kostenlos. Unsere Experten stützen sich auf Erfahrung, einer Spezialisierung auf den Hamburger Immobilienmarkt und den Einsatz modernster Analysesoftware. Für Eigentümer und Verkäufer ist unsere professionell fundierte Bewertung Ihres Grundstücks unverbindlich und zu 100% kostenlos.