Wohnung vermieten mit Makler

Wenn Sie eine Wohnung vermieten möchten, entstehen für Sie als Besitzer eine Reihe von Fragen: Wie viel Miete kann ich verlangen? Wie finde ich einen geeigneten Mieter, der auch in die Hausgemeinschaft passt? Wie bin ich als Vermieter auf der sicheren Seite? Das heißt, wie finde ich einen seriösen Mieter und wie stelle ich sicher, dass keine finanziellen Risiken auf mich zukommen? In all diesen Fragen sind Sie vielleicht- selbst als erfahrener Immobilienbesitzer- nicht unbedingt sattelfest. Ein Immobilienexperte könnte Ihnen hilfreich zur Seite stehen. Auch wenn seit 2014 das Bestellerprinzip gilt und Sie als Auftraggeber verpflichtet sind, dem Makler zu zahlen, kann das für Sie ein gutes Geschäft sein. Denn: Die Maklerprovision kann steuerlich vollständig von den Mieteinnahmen abgesetzt werden.

Themen auf dieser Seite zur Wohnungsvermietung mit Makler im Überblick:

1. Was muss beachtet werden, wenn ich meine Wohnung vermieten möchte?

Eine Wohnung zu vermieten kann kompliziert und zeitaufwändig erscheinen. Wir sagen Ihnen, worauf Sie achten müssen:

a) Fotos der Wohnung anfertigen

Fotos Ihrer Wohnung spielen eine nicht zu unterschätzende Rolle- achten Sie darauf, alle Räume zu fotografieren. Machen Sie das am besten bei Tageslicht, um Ihre Wohnung möglichst vorteilhaft zu präsentieren. Stellen Sie besondere Details (z.B. Fliesen im Treppenhaus) dar. Videos können Sie machen, sie werden allerdings weder für das Exposé noch für die Online-Vermarktung gebraucht.

b) Der Grundriss

Der Grundriss zeigt nicht nur die Aufteilung der Räume, er gibt auch die Maße an und zeigt die Himmelsrichtung der Wohnung an. Ein Grundriss ist unverzichtbar für die Vermietung einer Wohnung.

c) Die Lage

Um die Wohnung möglichst vorteilhaft an den Mann und an die Frau zu bringen, ordnen Sie sie räumlich ein. Streichen Sie die Einkaufsmöglichkeiten heraus, wie sieht es mit Bars und Restaurants aus? Welche infrastrukturellen Vorteile gibt es, wie Parks, der Öffentliche Personennahverkehr? Wie sieht es aus mit Spielplätzen, Kindergärten und Schulen? Wie ist das Ärzteangebot?

d) Energieausweis

Seit 2014 muss man dem Mieter einen Energieausweis vorlegen- es gibt entweder den Bedarfsausweis oder den Verbrauchsausweis. Für meisten reicht der sehr viel günstigere Bedarfsausweis, der sich aus den Heizkostenabrechnungen der letzten Jahre ergibt. Der Verbrauchsausweis ist nur für neuere Häuser und Gebäude mit mehr als fünf Wohnungen. Seit 2014 ist es Pflicht, neuen Mietern einen Energieausweis vorzulegen.

e) Der Mieter

Wenn Sie an einem friedvollen und stressfreien Miteinander interessiert sind, sollten Sie sich vorher Gedanken über den passenden Mieter machen. Nicht nur Sie sind an einem Mieter interessiert, der sich in Ihrem Hause wohlfühlt- auch die Hausgemeinschaft profitiert von einem Mieter, der sich gerne einfügt. Überlegen Sie sich jetzt schon, ob Sie dem Mieter Vorschriften machen wollen, wie Rauch- oder Haustierhaltungsverbot.

2. Soll ich einen Makler mit der Vermietung meiner Wohnung beauftragen?

Ein Makler, der sich tagtäglich mit der Vermietung von Wohnungen beschäftigt, nimmt Ihnen nicht nur viel Arbeit und Zeitaufwand ab, er gibt Ihnen auch die Sicherheit, nichts Wichtiges unbeachtet zu lassen. Gerade wenn Sie zum ersten Mal eine Wohnung vermieten, ist es dringend angeraten, sich der Expertise eines Maklers zu versichern. Er kann Ihnen helfen, den Markt einzuschätzen, er hat Marketingstrategien zur Verfügung, die Ihnen möglicherweise nicht offen stehen. Auch wenn der Makler eine Provision bekommt, ist seine Vermittlungsdienstleistung in den meisten Fällen sehr viel mehr Wert. Als Außenstehender kann er die Konditionen der Vermietung emotionslos verhandeln. 

Möglicherweise hat er in seinem Portfolio bereits den passenden Interessenten und erspart Ihnen so viel Zeit. Außerdem sollten Sie nicht unterschätzen, wieviel Stunden an Lebenszeit Ihnen der Makler schenkt, indem er in der leeren Wohnung auf Interessenten wartet, eine Vorauswahl trifft und Ihnen sozusagen nur noch das Ergebnis präsentiert. Denken Sie daran, dass Sie einen ortsansässigen Makler beauftragen, damit Sie auch wirklich von seinen Erkenntnissen über die regionalen Miet-Konditionen profitieren können. 

Für seine Bemühungen erhält der Makler eine Provision, die für viele Vermieter im ersten Moment hoch erscheint… da seit einiger Zeit das Bestellerprinzip gilt, müssen Sie als Vermieter den Makler selbst bezahlen. Das heißt, Sie zahlen höchsten zwei Kaltmieten plus Umsatzsteuer an den Makler- allerdings ist das eine frei verhandelbare Position: es lohnt sich, bei mehreren Maklern nachzufragen. Nutzen Sie die Konkurrenzsituation!

3. Welche Faktoren haben Einfluss auf die Höhe der Miete?

Naturgegeben möchte man seine Wohnung so profitabel wie möglich vermieten! Doch eine zu hohe Miete führt erstens dazu, dass es lange dauert, einen Mieter zu finden und zweitens, dass dieser Mieter vielleicht bald wieder auszieht, sobald er etwas Günstigeres gefunden hat. Von daher ist es sehr wichtig, dass Sie die Vermittelbarkeit der Wohnung richtig einschätzen. Sie müssen wissen, dass Erdgeschosswohnungen weniger gern genommen werden, wie wichtig Balkone sind und welche Abstriche Sie bei Dachschrägen machen müssen. Über die Bedeutung der Lage haben wir bereits einiges gesagt- machen Sie sich bewusst, welchen Unterschied es macht, ob Sie auf einen Baum oder eine Hauptstraße schauen, wenn Sie aus dem Fenster blicken.

a) Ausstattung

Unterschätzen Sie nicht die Bedeutung eines gepflegten Fußbodens: es lohnt sich auf jeden Fall, alte Dielen abschleifen und lackieren zu lassen! Der Mieter braucht Dinge, in die er sich verleiben kann! Das muss nicht gleich eine komplette Küchenzeile sein, das können auch Chromzierleisten im Bad sein oder eine blühende Clematis auf dem Balkon. Wenn eine Terrasse gibt, investieren Sie in einen Gärtner und stellen Sie einen Liegestuhl in die Sonne! Beflügeln Sie die Phantasie Ihrer zukünftigen Mieter!

b) Die Größe

Wenn es sich um eine kleine Wohnung handelt, kann der Quadratmeterpreis im Verhältnis höher angesetzt werden als bei einer großen Wohnung. Allerdings sind gerade für junge Familien 60-70 qm Wohnungen Mangelware- befragen Sie Ihren Makler, wie es sich in Ihrer Lage verhält. Auf jeden Fall ist es unverzichtbar, die genaue Größe auszumessen, damit es später keine Reibereien mit dem Mieter gibt. In Städten und Kommunen, in denen die Mietpreisbremse eingeführt ist, muss sich der Vermieter an dem lokalen Mietenspiegel orientieren und darf nicht mehr als 10% darüber hinaus gehen. Ein oft genutzter Ausweg ist es, die Wohnung zu modernisieren und so aus der Bindung zu fallen. Für Neubauten gilt die ortübliche Vergleichsmiete nicht. Fragen Sie Ihren Makler, ob eine Staffelmiete möglich ist. Eine Staffelmiete ist oftmals ein geeigneter Weg, um mit einem sozialverträglichen Mietenstart einzusteigen und trotzdem die Gewissheit zu haben, dass man über kurz oder lang sein Mietenziel erreicht. Außerdem weiß der Mieter, was auf ihn zukommt und es gibt später keinen Ärger.

c) Nebenkosten

Der Mieter hat ein Recht darauf, zu erfahren, welche Kosten auf ihn zukommen- deshalb müssen Sie vorher die Nebenkosten so genau es geht ermitteln. Das eigene Verhalten spielt dabei natürlich eine große Rolle: wer duscht gern, wer nimmt gern Wannenbäder? Mag man es gern warm oder ist man kaum zuhause? Sie als Vermieter können außerdem die Grundsteuer auf die Mieter umlegen und zu den monatlichen Betriebskosten hinzurechnen. In einer jährlichen Betriebskostenabrechnung wird mit dem tatsächlichem Verbrauch des Mieters abgerechnet.

Hinweis

Sie möchte Ihre Wohnung in Hamburg und Umgebung vermieten und benötigen die Unterstützung eines kompetenten Maklers? Dann kontaktieren Sie uns noch heute für eine kostenfreie Beratung. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.

4. Was gilt es bei der Vermarktung meiner Wohnung zu beachten?

a) Anzeige schalten

Für eine erfolgreiche Vermarktung der Wohnung ist sicherlich ein Inserat vonnöten. Früher standen diese Inserate in Zeitungen und boten nur die dürftigsten Informationen- heute gibt es diverse Plattformen, auf denen Sie Ihre Wohnung anbieten können. Möglicherweise hat Ihr Makler sogar eine eigene Vermarktungsseite und kann die Öffentlichkeitswirkung verstärken.

b) Wichtigste Informationen zusammenfassen

In der Anzeige müssen die wichtigsten Daten stehen wie Größe, Lage, Mietkosten, Energieverbrauch, Schnitt, Nebenkosten. Je detaillierter Sie die Wohnung anbieten können, desto besser. Machen Sie Fotos von allen Räumen, beschreiben Sie die Umgebung, weisen Sie auf Besonderheiten hin wie vielleicht besonders breite Türrahmen oder Barrierefreiheit.

5. Professionelle Planung und Koordination der Besichtigungen

Bevor Sie die ersten Besichtigungen vornehmen, beraten Sie sich mit Ihrem Makler darüber, was er als Vorteile herausstreichen kann, was möglicherweise in Aussicht stellen kann. Er wird Ihnen auch sagen, welche Renovierungen Sie noch vornehmen sollten, und welche Fragen vielleicht noch mit der Eigentümergemeinschaft zu klären sind. Überlassen Sie dem Makler alles weitere: so werden Sie nicht um 6 Uhr früh von irgendwelchen Interessenten wachgeklingelt oder müssen sich für Schimmelflecken im Bad schämen. Der Makler schützt Ihre Privatsphäre und verschafft sich eine eigene Einschätzung von den zukünftigen Bewohnern. Obwohl Sie allen Grund haben, auf das langjährige Know-How des Maklers zu vertrauen- vergessen Sie nie die Bonitätsprüfung! Es gibt genug Mietnomaden, die einen vollkommen seriösen Eindruck zu machen verstanden!

a) Terminvereinbarungen

Überlegen Sie sich, ob Sie einzel- oder Gruppentermine möchten. Der Makler wird am besten wissen, was in Ihrem Fall sinnvoll ist. Bei Wohnungen werden oft Gruppentermine gemacht, was den Nachteil hat, dass sich viele von dem andrang abschrecken lassen und ihre Fragen gar nicht erst stellen. Allerdings wird durch die Gruppentermine auch eine Art Konkurrenzdruck aufgebaut. Am besten ist es, wenn der Makler ein Exposé vorbereitet hat, das den Interessenten ausgehändigt werden kann und das alle wichtigen Informationen beinhaltet.

b) Akribische Überprüfung der Mieter

Wenn Sie schon bei der Besichtigung erfahren wollen, wie die finanziellen Bedingungen des Mieters aussehen, dann bitten Sie ihn, zu dem Termin eine Schufa-Auskunft sowie die letzte Gehaltsabrechnung mitzubringen. Außerdem können Sie ihn bitten, einen Fragebogen zur Selbstauskunft auszufüllen- dann wissen Sie Bescheid über seinen Familienstand, was er beruflich macht und mit wieviel Personen er einziehen will. Das ist besonders sinnvoll bei Gruppenbesichtigungen, bei Einzelterminen ist es persönlicher, wenn man die Informationen einzeln erfragt.

Wem das noch nicht reicht, der kann noch eine sogenannte Mietschuldenfreiheitsbescheinigung verlangen. Das wird allerdings nicht oft gemacht, weil es bei potentiellen Mietern nicht so gut ankommt, wenn man ihre Vorvermieter nach ihnen befragt. Allerdings weiß man dann sicher, ob der Mieter auch immer seine Miete pünktlich bezahlt hat und warum er gekündigt hat. Sinnvoll kann die Ausstellung einer Bürgschaft sein, da besonders junge Menschen selten über ein hohes Einkommen verfügen. Bei Ihnen bürgen dann oft die Eltern für die Bezahlung der Miete und geben dem Vermieter damit Sicherheit.

6. Rechtsgültiger Mietvertrag

Eine Bauvoranfrage kann 0,1 bis 0,2 % der zukünftigen Bausumme betragen. Die Gebühren sind bei der Bauaufsichtsbehörde zu entrichten und sind abhängig davon, wie aufwändig das Prüfverfahren war. Die Größe des geplanten Bauvorhabens spielt ebenfalls eine große Rolle. Dazu kommt noch das Honorar für den Architekten oder Bauingenieur.

7. Ordnungsgemäße Wohnungsübergabe

Bei der Wohnungsübergabe müssen Sie unbedingt ein Übergabeprotokoll anfertigen. Gemeinsam mit dem Mieter listen Sie auf, welchen Schäden oder Abnutzungen bereits vorliegen, was der Mieter versprochen hat, zu renovieren, was Sie noch renovieren. Die Anzahl der Schlüssel wird festgehalten sowie alle Zählerstände notiert.

8. Vermietung einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage

Viele Kapitalanleger suchen angesichts niedriger Zinsen nach einer lohnenswerten Kapitalanlage und da ist eine Eigentumswohnung im Hinblick auf den knappen Wohnungsmarkt ein lohnenswertes Engagement. Zwar bringt das Vermietungsgeschäft auch Stress und zeitlichen Aufwand mit sich, aber andererseits sind viele Kosten auch steuerlich absetzbar. Dazu gehören Kosten für Fahrten, für die Verwaltung und Reparaturkosten. Besonders möchten wir darauf hinweisen, dass auch die Maklercourtage steuerlich absetzbar ist.
Natürlich müssen Ihre Einnahmen auch angegeben werden- sie werden , wenn sie einen gewissen Freibetrag überschreiten- versteuert.

Weitere Artikel

Lesen Sie auch folgende Artikel