Eigenbedarfskündigung: Darauf sollten Vermieter achten.

Jeder Vermieter hat grundsätzlich das Recht, seinem Mieter eine Eigenbedarfskündigung auszusprechen. Wenn zum Beispiel die Wohnung verwahrlost oder der Mieter die Miete nicht zahlt, besteht das Recht einer außerordentlichen Kündigung. Viel öfter aber wird wegen Eigenbedarf gekündigt. Was Sie dabei unbedingt beachten müssen, erfahren Sie von uns.

Themen auf dieser Seite zur Eigenbedarfskündigung im Überblick:

1. Was ist eine Eigenbedarfskündigung?

Da Mieter in Deutschland gesetzlich gut geschützt sind, ist es als Vermieter nicht einfach seinen Mietern zu kündigen. Es benötigt einen triftigen Grund. Die sogenannte Eigenbedarfskündigung basiert darauf, dass der Vermieter ein berechtigtes Interesse nachweisen kann. Ein berechtigtes Interesse liegt vor, wenn der Vermieter die Räume für sich, für seine Familie, für nähere Angehörige, Mitglieder des Haushalts oder Pflegekräfte benötigt (§ 573 BGB). Eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist nur durchsetzbar, wenn der Vermieter im Grundbuch eingetragen ist. Wenn er nur versucht, eine Mieterhöhung zu erreichen, so ist der dieser Weg nicht beschreitbar. Dabei ist es wichtig, dass der Vermieter eine natürliche Person ist. Handelt es sich um eine Personengesellschaft oder eine Erwerbergemeinschaft müssen sie eine Sperrfrist von drei Jahren einhalten, bevor sie wegen Eigenbedarf kündigen können (§577a BGB).

2. Welche Bedingungen müssen erfüllt sein, um eine Kündigung wegen Eigenbedarf auszusprechen?

Grundsätzlich kann man wegen Eigenbedarf kündigen, wenn man schlüssig begründen kann, dass man selbst oder enge Angehörige gute Gründe dafür haben, diese Wohnung zu benötigen.
Nutzungsberechtigt sind in diesem Falle Kinder, Eltern, Enkel, Großeltern, Geschwister, Ehepartner, Lebenspartner (ob getrennt lebend oder nicht). Bei Cousins und Cousinen muss nachgewiesen werden, dass eine besondere Bindung zum Vermieter besteht. Das gleiche gilt für Onkel und Tanten sowie für Stiefkinder und Schwäger und Schwägerinnen (Ist allerdings umstritten). Haushaltsangehörige können nur Nutznießer dieser Regelung werden, wenn sie schon länger dem Haushalt des Vermieter angehören.

3. Welche Gründe sprechen für eine Eigenbedarfskündigung?

Die Gründe für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs müssen nachvollziehbar und vernünftig sein- wie zum Beispiel:

  • Man möchte in dem Haus leben, dass man kürzlich erworben hat
  • Man braucht mehr Platz, weil die Familie größer wird
  • Das Kind zieht aus und braucht eigenen Wohnraum
  • Eine jahrelange Umbauphase steht an und man braucht Ausweichwohnraum
  • Man zieht sich aufs Altenteil zurück und braucht weniger Wohnraum
  • Man braucht aus beruflichen Gründen eine Zweitwohnung

Geben Sie oben genannte Gründe an, haben Sie gute Chancen, dass ihre Kündigung durchkommt. Nicht anerkannt werden folgende Gründe:

  • Sie behaupten, Sie bräuchten die Wohnung für Ihre 86-jährige Mutter, obwohl sie im 4. Stock liegt und keinen Fahrstuhl hat.
  • Sie wollen die Wohnung für eine kurzfristige Umbauphase
  • Sie kündigen, obwohl Sie in eine andere freie Wohnung ziehen könnten.

4. Was ist bei der Kündigung wegen Eigenbedarf zu beachten?

Es ist wichtig, die korrekte Form für die Eigenbedarfskündigung einzuhalten, weil sie sonst nicht wirksam ist. Wichtigste Anforderung: die Kündigung bedarf der Schriftform. Sie muss unterschrieben sein und kann nicht als Fax oder E-Mail versendet werden. Zudem muss genau erklärt werden, warum Sie wegen Eigenbedarf kündigen und wer der Begünstigte dieser Kündigung sein soll. Wenn es sich nicht um die nächsten Anverwandten handelt, müssen Sie offenlegen, warum diese Personen die Wohnung brauchen. Begründen Sie, warum eine der anderen freien Wohnungen nicht infrage kommen oder bieten Sie ihm eine Alternative an und begründen Sie, warum diese Alternative für Sie nichts ist (Falls Sie z. B. gehbehindert sind und eine Wohnung im Erdgeschoss brauchen, dann sind Sie verpflichtet, Ihrem Mieter eine Wohnung in einem der oberen Stockwerke anzubieten- falls vorhanden). Stehen Ihnen als Vermieter mehrere vermietete Wohnungen zur Verfügung, können Sie frei wählen, welchem Mieter Sie kündigen möchten.

Und weisen Sie den Mieter auf sein Widerspruchsrecht hin! Generell gilt, dass Sie auf alles eingehen müssen, was den Mieter in seiner besonderen Situation interessieren könnte. Stellen Sie die Zustellung sicher: wenn Sie schon nicht persönlich die Kündigung übergeben wollen, dann senden Sie es per Einschreiben mit Rückschein.

5. Wann kann nicht wegen Eigenbedarf gekündigt werden?

Wenn ein befristeter Mietvertrag vorliegt, kann nicht wegen Eigenbedarf gekündigt werden. Auch nicht, wenn Sie als Vermieter im Mietvertrag auf eine Kündigung verzichtet haben. Wenn ehemalige Mietwohnungen in Eigentum umgewandelt wurden, gibt es eine Sperrfrist von drei Jahren- in einigen Bundesländern kann sie bis zu 10 Jahre dauern.

In besonderen Fällen können Mieter trotzdem in der Wohnung bleiben und zwar in den Fällen, in denen eine Kündigung eine unzumutbare Härte bedeuten würde. Das heißt, der Mieter kann die Wohnung unter bisherigen Konditionen bewohnen. Beispiele hierfür sind: Schwangerschaft, Pflegebedürftigkeit, Suizidgefahr, Alter, tiefe Verwurzelung im Umfeld, Kinder im schulpflichtigen Alter, Gefährdung von beruflichen Abschlüssen, Armut.

Liegen einer oder mehrere Gründe vor, die es dem Mieter ermöglichen, Widerspruch gegen die Kündigung einzulegen, wird er das tun. Das Gericht kommt nach einer Interessenabwägung zu einer Entscheidung. Nicht alle Gründe werden gleich schwer gewichtet- Kosten für den Umzug oder Schulwechsel der Kinder werden in der Regel nicht so ernst genommen, als dass sie eine Kündigung verhindern könnten.

Es kommt vor, dass die Interessen eines Mieters, der sich in einer eher abhängigen Position höher gewichtet werden, als die Interessen eines gutsituierten Immobilienbesitzers… deshalb sollten Sie überlegen, ob Sie dem Mieter den Auszug erleichtern können. Es gibt zum Beispiel die Möglichkeit eines Auflösungsvertrages. Besprechen Sie sich vorab mit einem Experten und loten Sie aus, welche Türen Ihnen offen stehen, um die Angelegenheit so reibungslos wie möglich über die Bühne zu bringen. In einem Mietaufhebungsvertrag können Sie gemeinsam mit dem Mieter die Fristen festlegen, ohne an gesetzliche Vorgaben gebunden zu sein. Im Gegenzug erhält der Mieter eine Auszugsvergütung.

6. Was passiert, wenn der Mieter trotz Eigenbedarfskündigung nicht auszieht?

Wenn der Mieter trotz wirksamer Kündigung nicht auszieht, können Sie eine Räumungsklage einreichen ( wenn Sie die Befürchtung haben, dass er ihre Eigentum beschädigt, können Sie ein Eilverfahren erwirken). Wenn Sie den Räumungstitel erlangt haben, können Sie die Wohnung mit Hilfe eines Gerichtsvollziehers räumen lassen.

7. Was ist, wenn Sie als Mieter den Eigenbedarf vortäuschen?

Wenn Sie den Eigenbedarf nur vortäuschen, weil Sie den alten Mieter loswerden wollen, der Ihrer Meinung nach, für zu wenig Geld bei Ihnen wohnt und Sie am Wohnungsmarkt viel höhere Mieten generieren könnten- so ist das ein riskantes Spiel. Natürlich wird die Gegenpartei Ihre Motivation überprüfen und kann- sollte Sie feststellen, dass Sie tatsächlich niemanden aus Ihrer Familie einziehen lassen- hohe Schadensersatzforderungen stellen. Auch wenn der Mieter längst ausgezogen ist, kann er Sie für Umzugskosten haftbar machen, ebenso für Maklerkosten, Renovierungsarbeiten und sonstige Lasten, die er durch den Auszug zu tragen hatte.

8. Welche Fristen sind einzuhalten?

Es kommt darauf an, wie lange das Mietverhältnis bisher bestand. Je länger es währte, desto länger die Fristen. Bei bis zu 5 Jahren beträgt die Kündigungsfrist drei Monate. Bei bis zu 8 Jahren 6 Monate und ab 8 Jahre 9 Monate. Eine Beschleunigung dieser Fristen gibt es nur, wenn es für Sie als Vermieter unzumutbar ist, das Mietverhältnis aufrecht zu erhalten. Eine besondere Situation liegt vor, wenn Sie als Vermieter mit Ihrem Mieter in einem Zweifamilienhaus wohnen- in diesem Fall brauchen Sie für Ihre Kündigung kein berechtigtes Interesse nachzuweisen. Allerdings verlängert sich die Kündigungsfrist um jeweils drei Monate. Wenn Sie ein Einfamilienhaus gekauft haben, gibt es keine Kündigungssperrfristen- allerdings gilt die Begründungsauflage für Eigenbedarf genauso wie bei einer Eigentumswohnung.

9. Eigenbedarfskündigung Hamburg

Mieter sind in Hamburg gesetzlich gut geschützt. Das Deutsche Mietrecht verbietet es Vermietern ihren Mietern willkürlich kündigen. Es Bedarf eines triftigen Grundes. Die Kündigung wegen Eigenbedarf ist eine gängige Methode für eine rechtlich sichere Kündigung. Die Kündigung muss nachvollziehbar begründet werden. Jedoch müssen einige Dinge beachtet werden. Lesen Sie in unserem Ratgeber alles über die Eigenbedarfskündigung.

Eigenbedarfskündigung: FAQs

Der am meist ausgesprochene Kündigungsgrund in Hamburg ist der Eigenbedarf. Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter oder eine zu seinem Hausstand gehörenden Person die Wohnung zu eigenen Wohnzwecken benötigt. Zum Hausstand gehörende Personen können enge Familienangehörige sowie Haus- oder Pflegekräfte sein.

Liegt ein triftiger Grund für Eigenbedarf vor, greift die gesetzliche Kündigungsfrist. Lebt der Mieter bis zu fünf Jahre in der Immobilie, hat er nach Eingang der Kündigung ab Ende des Monats drei Monate Zeit bis zum Auszug. Nach bis zu acht Jahren Wohndauer sind es fünf Monate und nach mehr als acht Jahren sind es neun Monate.

Wie lange der Vermieter nach Eigenbedarfskündigung in der Immobilie wohnen muss, ist im Deutschen Mietrecht nicht vorgegeben. Wichtig ist nur, dass der angegebene Grund für die Kündigung auf Eigenbedarf auch erfüllt und nicht vorgetäuscht wurde. Lesen Sie in unserem Ratgeber alles über die Kündigung wegen Eigenbedarf.

Im Deutschen Mietrecht ist nicht vorgegeben, wie lange ein Vermieter nach der Eigenbedarfskündigung in der Immobilie wohnen muss, bzw. wann er die Immobilie wieder vermieten darf. Wichtig ist nur, dass unter allen Umständen der Kündigungsgrund wegen Eigenbedarf eingehalten wird. Bei einer Täuschung verlieren Sie Ihre Rechte.

Zieht der Mieter nach erfolgter Eigenbedarfskündigung nicht aus oder hat einen Widerspruch eingelegt, haben Sie die Möglichkeit dem Mieter eine letzte Frist zu setzen. Hält sich der Mieter nicht an die Frist, haben Sie das Recht eine Räumungsklage einzureichen. Lesen Sie alles über die Eigenbedarfskündigung in unserem Ratgeber.

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