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Hausverkauf bei Scheidung: Das sollten Sie beachten | Ablauf und Tipps

Trennen sich Ehepartner und Lebensgefährten, dann kommt es sehr oft zu Streitigkeiten über die gemeinsamen Besitztümer. Je besser die Verteilung der Wertgegenstände vorher festgelegt wurde, desto einfacher. Besonders, wenn Immobilienbesitz vorliegt, kann es im Trennungsfall um viel Geld gehen. Wir möchten Ihnen mit diesem Ratgeber helfen, die wichtigsten Fragen zu bedenken.

Themen auf dieser Seite zum Thema Hausverkauf bei Scheidung im Überblick:

Welche Bedeutung hat ein Ehevertrag?

Liegt kein Ehevertrag vor, gilt normalerweise das Prinzip der Zugewinngemeinschaft. Das heißt, dass nach einer Trennung das Vermögen 50:50 geteilt wird, was während der Ehe für beide Ehepartner dazu gekommen ist. Das klingt bei Immobilienbesitz leichter als getan, denn in den seltensten Fällen kann ein Ehepartner den anderen auszahlen. Es gibt diverse Varianten, wie die Immobilie von Mann oder Frau weitergenutzt werden kann- die einfachste Lösung ist aber immer ein Verkauf. Hier kann das Geld einfach durch zwei geteilt werden.

Vertragsunterschrift zum Hausverkauf bei Scheidung

Wie wichtig ist es, in so einer Situation genügend Zeit zu haben?

Zeit spielt in so einer Lage eine immens große Rolle. Nur wenn genügend Zeit vorhanden ist, kann man den Verkauf eines Hauses optimal abwickeln. Wie oft passiert es, dass Ehepartner sich scheiden lassen und dann das Haus in der Eile weit unter Wert verkaufen müssen! Hamburgs Immobilienmakler kann Ihnen helfen, die besonderen Herausforderungen in so einer Situation zu bewältigen.

Hausverkauf nach Scheidung: Was kann der Ehevertrag regeln?

Der Ehevertrag kann festlegen, welcher Nutzung das Haus nach der Trennung zugeführt wird- also ob das Haus bei dem Mann oder der Frau bleibt und welche Ausgleichszahlungen dafür an den anderen Partner zu leisten sind. Diese Regelungen können in einem Ehevertrag getroffen werden, aber auch in einer Scheidungsfolgenvereinbarung. Allerdings ist es hier nicht mehr so einfach, eine für alle Teile zufriedenstellende Lösung zu finden, weil bei einer Scheidung naturgemäß auch viele Gefühle im Spiel sind. Falls ein Ehepartner das Haus mit in die Ehe gebracht hat, so kann eine schriftlich vereinbarte Gütertrennung dafür sorgen, dass es nach der Scheidung klare Verhältnisse gibt und die Immobilie auch bei ihm bleibt.

Was ist, wenn das Haus von einem der beiden Ehepartner geerbt wurde?

Das Erbe gilt grundsätzlich als nicht zu dem Zugewinn gehörig, sondern als Anfangskapital des Erben. Im Falle einer Scheidung bleibt das Haus auch bei ihm. Ist allerdings während der Ehe eine Wertsteigerung durch Ausbauten oder eine Aufwertung der Lage entstanden, dann kann dieser Zugewinn teilungspflichtig werden. Auch, wenn die Ehefrau oder der Ehemann nicht im Grundbuch steht.

Das Haus im Trennungsjahr vor der Scheidung nutzen

Normalerweise muss vor der Scheidung ein Trennungsjahr eingehalten werden. Das Trennungsjahr dient dazu, voreilige Schritte zu verhindern. Während dieses Jahres müssen die Ehepartner für sich schon eine Regelung finden, wie sie die Wohnverhältnisse gestalten wollen. Wenn zum Beispiel der Vater während dieses Jahres in eine Wohnung zieht und die Mutter mit den Kindern im Haus bleibt, heißt das noch nicht, dass die Verhältnisse nach der Scheidung auch so bleiben müssen. Sollte der Vater der alleinige Eigentümer sein, ändert der vorübergehende Auszug auch nichts an seinen Besitzrechten. Er kann außerdem während des Trennungsjahres von seiner Frau eine Nutzungsentschädigung verlangen, die sich in der Höhe an ortsüblichen Vergleichsmieten orientiert.

Die Familiengerichte bewerten die familiären Verhältnisse nach finanziellen und sozialen Gesichtspunkten. Im Normalfall gehen die Gerichte davon aus, dass das Haus nach der Scheidung zwischen beiden Partnern aufgeteilt wird. Eine gerichtliche Zuweisung gibt es während des Trennungsjahres nur in Ausnahmefällen. Wenn zum Beispiel ein behindertes Kind in der Familie lebt und es nur unter bestimmten Bedingungen, wie Rampe und Treppenlift, von dem im Haus verbleibenden Elternteil gepflegt werden kann.

Aufteilung des Hauses nach der Scheidung

Wer im Haus verbleiben kann, hängt also nicht nur von den Besitzrechten ab, sondern auch davon, wie hilfsbedürftig er ist oder welche finanziellen Aufwendungen er oder sie in den vergangenen Jahren für das Haus getätigt haben. Trotzdem entscheiden die Gerichte nicht immer im Sinne der Bedürftigen, weil sie die Unantastbarkeit des Eigentums berücksichtigen müssen. Man kann einem Hausbesitzer nicht einfach das Haus wegnehmen, in dem seine bedürftige Familie wohnt- er muss entschädigt werden. Ist das nicht möglich, muss das Haus verkauft werden.

Welche Gefahr entsteht, wenn sich die Ehepartner bei einer Scheidung nicht einigen können?

Bei einer Trennung werden nicht nur die Besitztümer geteilt, sondern meisten auch die Verpflichtungen. Das heißt, dass beide Ehepartner die Darlehen und Verbindlichkeiten weiter bedienen müssen. Kommt es hier zu Unregelmäßigkeiten, kann die Bank die Zwangsversteigerung anordnen. Damit werden offene Schulden zwar beglichen, doch in der Regel verlieren beiden Parteien damit viel Geld, weil zwangsversteigerte Häuser mindestens 10 % unter Marktwert ihren Besitzer wechseln.

Immobilienbewertung vor dem Hausverkauf

Je nachdem wie zerstritten die Eheleute sind, ist es zu entscheiden, ob den Verkehrswert der Immobilie von einem Gutachter oder einem Immobilienmakler ermitteln zu lassen. Eine gutachterliche Bewertung gilt auch vor einem Scheidungsgericht und kann bei Streitigkeiten um die Wertverteilung sehr hilfreich sein. Wenn die Eheleute sich aber in Frieden scheiden lassen und sich für den Verkauf der Immobilie Zeit lassen können, dann ist eine Bewertung des Hauses oder Wohnung durch einen erfahrenen Immobilienmakler durchaus ausreichend und vermutlich auch marktgerechter. Wichtig ist, dass sich die Eheleute auf einen gemeinsamen Experten einigen, der den Zeitwert, bzw. Verkehrswert ermittelt, damit es hier keine Unstimmigkeiten gibt.

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Hausverkauf bei Scheidung: Immobilie vererben

Eine Möglichkeit, ehelichen Streitereien aus dem Wege zu gehen, ist das Haus an den gemeinsamen Nachwuchs zu vererben. Wenn auch die Eheleute vielleicht nicht mehr das beste Verhältnis zueinander haben sollten- den Kindern bleiben sie in der Regel beide zugetan. Das Haus könnte zum Beispiel als vorgezogenes Erbe ausgewiesen werden. Dabei spielt es natürlich eine Rolle, wie alt das Kind oder die Kinder sind. Denn die Kinder übernehmen mit dem Haus nicht nur Rechte, sondern auch Pflichten. Sie haften z.B. für die Grundsteuer und haben Sicherungspflichten für Haus und Zuwege.

Gemeinsames Wohnen im Haus nach Scheidung

Ist das Haus groß genug und haben die Eheleute die Möglichkeit, sich gegenseitig aus dem Wege zu gehen, kann auch ein gemeinsames Wohnen in der Immobilie in Erwägung gezogen werden. So ist es zum Beispiel denkbar, dass ein Ehepartner das Erdgeschoss und einer den oberen Stock bewohnt. Das gemeinsame Wohnrecht könnte in der Scheidungsfolgenvereinbarung festgelegt werden. Allerdings muss während des Trennungsjahres beachtet werden, dass zwei getrennte Haushalte geführt worden sind.

Welche Steuern müssen bei einem Hausverkauf bei Scheidung entrichtet werden?

Wenn Sie sich dafür entscheiden, das Haus zu behalten und ihren Ehepartner auszuzahlen, dann sind noch folgende Dinge zu beachten:
Auch wenn Sie Ihrem Ehepartner de facto die andere Hälfte des Hauses oder der Wohnung abkaufen- wenn der Kauf in direktem Zusammenhang mit der Scheidung steht, müssen Sie keine Grundsteuer bezahlen. Achten Sie darauf- es kann Ihnen womöglich einige Tausend Euro Steuer beim Hausverkauf ersparen. Allerdings wäre es möglich, dass Ihr Ehepartner eine Spekulationssteuer bezahlen muss. Sie bemisst sich am Veräußerungsgewinn der Immobilie und ist so hoch wie der persönliche Einkommenssteuersatz. Wenn allerdings selbst in den letzten Jahren in dem Haus oder der Wohnung gewohnt wurde, dann muss die Spekulationssteuer nicht gezahlt werden.

Fazit

Sollten Sie sich scheiden lassen wollen und es existiert gemeinsamer Immobilienbesitz, dann ist es ratsam, sich rechtzeitig darauf zu einigen, was mit dem Haus geschehen soll. Hamburgs Immobilienmakler unterstützt Sie beratend, bewertet Ihre Immobilie kostenlos und ist ein zuverlässiger Partner an Ihrer Seite, sollten wir Sie bei Ihrem Hausverkauf begleiten.

Haus bei Scheidung: FAQs

Eine Möglichkeit wäre, dass das Haus auf einen Partner überschrieben- und der andere ausgezahlt wird. Eine weitere Möglichkeit wäre, das Haus zu vermieten und die Mieteinnahmen zu teilen. Oder das Haus wird verkauft und der Gewinn wird geteilt. Weiterlesen

Für eine Wertermittlung stehen mehrere Optionen zur Auswahl: 1) Der Besitzer könnte den Wert selbst ermitteln. Dies ist aber aufwendig und könnte bei fehlerhafter Kompetenz zu einem fehlerhaften Wert führen. 2) Ein Gutachter kann den Wert schätzen. Dies ist oft mit hohen Kosten verbunden und der ermittelte Wert ist nicht immer nah am realen Marktwert. 3) Ein Immobilienmakler kann den Wert ermitteln. Die Bewertung ist kostenfrei und unverbindlich und orientiert sich stark am realen Marktwert. Mehr Informationen

Entweder der eine Partner wird nach der Scheidung ausgezahlt und der andere erhält das Haus oder das Haus wird vermietet und beide Parteien teilen sich die Mieteinnahmen. Eine weitere Möglichkeit wäre der Verkauf des Hauses mit anschließender Gewinnaufteilung. Weitere informationen finden Sie hier

Bei Uneinigkeit darüber, ob das Haus verkauft werden soll, kann es nach der Scheidung zu einer Teilungsversteigerung kommen. Das Haus wird an den Höchstbietenden versteigert. Aber Vorsicht: Meistens werden bei einer Versteigerung geringere Erlöse erzielt, als am Markt üblich. Lesen Sie hier weiter. 

Informationsmaterial zum Hausverkauf bei Scheidung von Hamburgs Immobilienmakler

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