Energieausweis: Worauf Sie beim Immobilienverkauf achten müssen

Der Energieausweis ist ein wichtiges Dokument für Immobilienbesitzer. Beim Verkauf und der Vermietung von Immobilien ist der Energieausweis Pflicht! Wir sagen Ihnen, welche Arten es gibt, was er beinhaltet, welche Kosten auf Sie zukommen, welche Gültigkeiten er hat, warum Sie ihn brauchen und was passiert, wenn Sie keinen Energieausweis erstellen lassen.

Themen auf dieser Seite zum Energieausweis im Überblick:

1. Was ist ein Energieausweis?

Der Energieausweis gibt Aufschluss darüber, wieviel Energie von einem Gebäude oder einer Wohnung verschlungen wird. Es liegt auf der Hand, anzunehmen, dass gut gedämmte Immobilien eine sehr viel bessere Energiebilanz vorzuweisen haben, als schlecht gedämmte. Deshalb ist es auch richtig, dass ältere Häuser teurer in der energetischen Unterhaltung sind, als neuere. Der Energieausweis ermöglicht es dem Käufer, ein wichtiges Entscheidungskriterium in seine Kaufentscheidung miteinfließen zu lassen, weil er eine Vergleichbarkeit zwischen verschiedenen Objekten herstellt, was die Energiekosten angeht und ihm einen Hinweis darauf gibt, welche Sanierungskosten gegebenenfalls auf ihn zukommen. Eine genaue Kostenaufstellung über die zu erwartenden Energiekosten liefert der Energieausweis nicht, da diese von individuellen Faktoren sowie der Witterung abhängig sind.

1.1. Wie lange ist der Energieausweis gültig?

Ein Energieausweis hat normalerweise eine 10jährige Gültigkeit. Er lässt sich nicht verlängern, sondern muss vollkommen neu errechnet werden. Nach der Energieeinsparverordnung muss außer der Reihe ein neuer Energieausweis erstellt werden, wenn das Gebäude energetisch saniert worden ist und sich maßgebliche Parameter verändert haben.

1.2. Wann ist ein Energieausweis erforderlich?

Nach der Energieeinsparverordnung von 2014 ist der Energieausweis Pflicht, wenn Sie ein neues Gebäude gebaut haben oder wenn Sie eine Bestandsimmobilie umfassend modernisiert haben (zum Beispiel die Fassade gedämmt haben oder/und eine neue Heizungsanlage eingebaut haben). Der Ausweis muss immer dann beantragt, bzw. erstellt werden, wenn das Haus verkauft oder vermietet- oder die Wohnung verkauft oder vermietet werden soll.

Gut zu wissen

Beabsichtigen Sie eine Immobilie zu verkaufen und benötigen einen Energieausweis? Sollten Sie sich zu einen Verkauf mit Hamburgs Immobilienmakler entscheiden, übernehmen wir für Sie die gesamte Unterlagenbeschaffung, inklusive aller Kosten für z.B. die Beantragung teurer Energieausweise. Unser Service ist für Sie kostenfrei und bereits in der Maklerprovision enthalten. Starten Sie noch heute Ihren Immobilienverkauf mit einer kostenlosen und unverbindlichen Bewertung.

2. Wann Bedarfsausweis und wann Verbrauchsausweis?

Es gibt zwei Arten von Energieausweis: den Bedarfsausweis und den Verbrauchsausweis. Der Bedarfsausweis ist eine technische Berechnung des theoretischen Energiebedarfs. Sie wird von einem Fachmann durchgeführt, der sich in der Regel vor Ort die räumlichen und technischen Gegebenheiten ansieht und dann eine Berechnung der durchschnittlichen Verbrauchswerte durchführt. Dazu gehört das Baujahr und Zustand und Art der Heizungsanlage. Das Nutzungsverhalten der Bewohner spielt keine Rolle. Der Verbrauchsausweis ist sehr viel einfacher: er ergibt sich aus den tatsächlichen Energiekosten der vergangenen drei Jahre. Die Heizkosten- beziehungsweise Nebenkostenabrechnungen oder auch Betriebskostenabrechnungen bilden die Grundlage.

2.1. Bedarfsausweis vs Verbrauchsausweis: Vor- und Nachteile

Abhängig von Ihrem Vorhaben, muss ein Bedarfsausweis oder ein Verbrauchsausweis erstellt werden. Folgende Vor- und Nachteile werden jedem Energieausweis zugrunde gelegt:

a) Der Bedarfsausweis

Vorteil: die Ergebnisse werden neutral erstellt, hängen nicht von dem individuellen Verhalten der Bewohner, besonderen Kälteeinbrüchen oder Ölversorgungskrisen ab. Es werden Sanierungsempfehlungen ausgesprochen.

Nachteil: der Fachmann muss möglicherweise sehr aufwändig vor Ort alles untersuchen, von seiner Expertise hängt es ab, welche Werte errechnet werden. Das Ergebnis fällt meistens etwas schlechter aus, als das Ergebnis, das bei dem Verbrauchsausweis errechnet wurde.
Auch bei einem online bestellten Bedarfsausweis ist es verpflichtend, dass ein Fachmann die Werte bestätigt.

b) Der Verbrauchsausweis

Vorteil: einfache Erhebung der Daten, der Verbrauchsausweis kann online bestellt werden, er ist wesentlich billiger als der Bedarfsausweis.

Nachteil: er sagt nicht wirklich etwas über die energetischen Umstände in dem Haus, in der Wohnung aus, weil das individuelle Heiz- bzw. Kühlverhalten der Bewohner zugrunde gelegt wird. Hitzeperioden und Wintereinbrüche verfälschen das Bild.

3. Wer darf einen Energieausweis ausstellen?

Einen Bedarfsausweis darf nur ein Fachmann bzw. –Frau ausstellen.
Dazu gehören Schornsteinfegermeister, Energiefachberater und studierte Architekten. Wenn Sie den Energieausweis über das Internet bestellen wollen, dann geben Sie die Daten Ihrer Immobilie an, wählen Sie die Art des Ausweises, den Sie wünschen und zertifizierte Energieberaten werden innerhalb eines Tages den Ausweis erstellen.

4. Für welche Art von Immobilie brauche ich welchen Ausweis?

Für Wohnhäuser, bzw. Mehrfamilienhäuser mit mindestens 5 Wohneinheiten kommen beide Ausweisarten in Betracht, bei kleineren Immobilien entscheiden unterschiedliche Voraussetzungen darüber, welcher Ausweis Pflicht ist. Entsprechen sie nicht der Wärmeschutzverordnung von 1977, dann ist der Energiebedarfsausweis vorgeschrieben. Der Verbrauchsausweis ist nur für jüngere Gebäude zulässig.
Ist ein Haus alt und vor der ersten Wärmeschutzverordnung von 1977 gebaut worden, dann ist der Bedarfsausweis Pflicht.
Auch, wenn keine Verbrauchsabrechnungen über die vergangenen drei Jahre vorliegen, wie zum Beispiel bei einem Neubau, muss zum Bedarfsausweis gegriffen werden.
Bei Wohnhäusern, bei denen die erste Wärmeschutzverordnung von 1977 eingehalten wurde und die später energetisch saniert wurden, kommen beide Ausweise in Betracht.
Für Ferienwohnungen, Häuser, die unter Denkmalschutz stehen und Häuser, deren Nutzungsfläche kleiner als 50 qm ist, muss kein Energieausweis erstellt werden.
Wer sein eigenes Haus bewohnt, muss ebenfalls keine Energieausweis beantragen

5. Wie sieht ein Energieausweis aus?

Normalerweise ist der Energieausweis fünf Seiten lang. Neben allgemeinen Daten wie Registriernummer, Größe und Alter des Hauses usw. enthält er eine Farbskala. Die Energieeffizienzklassen reichen von A im grünen Bereich (sehr gut) bis H im roten Bereich (sehr schlecht).

a) Bedarfsausweis Muster:

b) Verbrauchsausweis Muster:

In der Regel werden Empfehlungen zur Modernisierung gegeben. Sie sind folgerichtige Konsequenzen aus den Messergebnissen. Sind zum Beispiel alte einfache Holzfenster für einen eklatanten Wärmeverlust verantwortlich, wird mit Sicherheit eine entsprechende Sanierung vorgeschlagen.

6. Was kostet ein Energieausweis?

Die Kosten für einen Energieausweis variieren abhängig davon, wieviel Aufwand für die Erstellung betrieben wurde. Sie reichen von 39 Euro für einen online erstellten Verbrauchsausweis bis etwa 500 Euro für einen Bedarfsausweis, der durch einen Fachmann errechnet wurde, der eine Ortsbegehung in einem Mehrfamilienhaus durchgeführt hat.

6.1. Kann ich auch kostenlos einen Energieausweis bekommen?

Es gibt die Möglichkeit, im Internet Formulare selbst auszufüllen und sich den Energieausweis dann kostenlos auszudrucken. Achtung: das ist nicht zulässig! Man darf sich den Energieausweis nicht selbst erstellen, er muss immer von einem Fachmann abgenommen werden! Das gilt auch für Online-Energieausweise! Deshalb sind Energieausweise immer kostenpflichtig.

7. Welche Gebäude sind von der Ausweispflicht befreit?

Neben den oben genannten Ausnahmen muss man für Häuser, die nicht regelmäßig bewohnt werden, keinen Energieausweis erstellen. Z.B. für Zweitwohnsitze. Auch für Gebäude, die einer speziellen Nutzung unterliegen wie zum Beispiel Ställe, Gewächshäuser oder Lagerräume braucht man keinen Energieausweis, wenn die Immobilie verkauft oder vermietet werden soll.

7.1. Wie hoch ist das Bußgeld, wenn ich keinen Energieausweis vorlege?

Seit dem 1. Oktober 2008 (Neuauflage Mai 2014) sind Immobilienbesitzer dazu verpflichtet, bei einem Immobilienverkauf oder einer Neuvermietung einen Energieausweis vorzulegen (Sie müssen ihn nicht selbst beantragen, Sie können auch ihren Makler darum bitten einen Energieausweis erstellen zu lassen). Auch wenn einzelne Wohnungen aus dem Mietshaus verkauft oder vermietet werden – der Energieausweis gilt immer für das ganze Gebäude. Der Energieausweis muss allen Miet- oder Kaufinteressenten vorgelegt werden. Auch bei Inseraten muss der Energieausweis abgebildet sein. Unterlässt man es, die Mieter oder Käufer über die energetischen Verhältnisse der Immobilie zu informieren, droht ein Bußgeld. Über die Höhe dieses Bußgeldes gibt es unterschiedliche Angaben: die meisten Veröffentlichungen sprechen von einer Höhe bis zu 15.000 Euro.

8. Welche Bedeutung hat die Energieeinsparverordnung?

Die Wärmeschutzverordnung oder Energieeinsparverordnung (§ 24 EnEV) soll dafür sorgen, dass bei klimatisierten und beheizten Räumen keine unnötige Energieverschwendung stattfindet. Es müssen gewisse Standards eingehalten werden, was die Dämmung der Fassade, die Abschlussdichte von Fenstern und Türen, die Energieeffizienz von Heizungs- und Klimaanlagen und der Lüftung angeht.