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Was ist Ihre Immobilie wert?

Verkehrswert Immobilie: So ermitteln Sie den Wert einer Immobilie

Wenn Sie eine Immobilie verkaufen möchten, gilt es im ersten Schritt den optimalen Verkehrswert für Ihre Immobilie zu ermitteln. Denn auf einem erfolgreichen Immobilienverkauf beruht eine professionelle Immobilienbewertung. Wir zeigen Ihnen unter anderem, was unter dem Begriff Verkehrswert einer Immobilie zu verstehen ist, welche Wertermittlungsverfahren Anwendung finden und wie Sie den Wert Ihrer Immobilie ermitteln.

Themen auf dieser Seite zur Verkehrswertermittlung im Überblick:

Was ist der Verkehrswert einer Immobilie?

Der Verkehrswert einer Immobilie – oder umgangssprachlich auch Zeitwert gennant – ist immer dann relevant, wenn es darum geht, die Immobilie am Markt anzubieten. Es handelt sich also nicht um einen objektiven Wert, sondern ergibt sich aus den vor Ort herrschenden Bedingungen.

Paragraf 194 BauGB (Baugesetzbuch)

„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

Vereinfacht gesagt, heißt das: wieviel ist meine Immobilie zum jetzigen Zeitpunkt wert? Also, wie hoch ist der gegenwärtige Marktwert? 

Wann sollte ich den Verkehrswert einer Immobilie ermitteln?

Grund für die Ermittlung des Verkehrswertes könnte zum Beispiel eine Scheidung sein, bei der es um die jeweiligen Vermögensverhältnisse geht oder eine Bank könnte für eine Hypothekenvergabe eine Immobilienbewertung verlangen… der am meisten angegebene Grund ist aber die Verkaufsabsicht.

Wie ermittelt Hamburgs Immobilienmakler den Verkehrswert einer Immobilie?

Die Grundlage eines erfolgreichen Immobilienverkaufs ist eine professionelle Ermittlung des Verkehrswertes. Die Experten von Hamburgs Immobilienmakler ermitteln den optimalen Verkehrswert für Ihre Immobilie – und das kostenlos und unverbindlich. In nur drei Schritten erhalten Sie Ihre kostenlose Expertenbewertung:

Icon: Computer mit geöffnetem Formular zur Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie

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Beschreiben Sie uns Ihre Immobilie anhand aller relevanten Eckdaten einfach und schnell mit unserem Bewertungsformular. 

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Unsere Berater werten Ihre Daten aus und melden sich bei Ihnen, um einen Vor-Ort-Termin zu vereinbaren und die Immobilie zu begutachten.

Icon: Dokumente, auf denen der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt wurde

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Unter Einbezug aktueller Marktpreisanalysen und dem richtigen Bewertungsverfahren, wird der optimale Verkehrswert Ihrer Immobilie ermittelt.

Wie teuer ist eine Verkehrswertermittlung von Hamburgs Immobilienmakler?

Eine professionelle Ermittlung des Verkehrswertes Ihrer Immobilie ist für Eigentümer und Verkäufer bei Hamburgs Immobilienmakler zu 100% unverbindlich und kostenlos. Unsere Experten arbeiten mit modernsten Technologien, um den optimalen Verkehrswert für Ihre Immobilie zu ermitteln. Sollten Sie sich zu einem Verkauf Ihrer Immobilie mit Hamburgs Immobilienmakler entschließen, übernehmen wir außerdem die Kosten der, für den Verkauf wichtigen Unterlagen, wie Grundbuchauszüge und teure Energieausweise.

Welche Faktoren haben Einfluss auf den Verkehrswert einer Immobilie?

Der Verkehrswert einer Immobilie ergibt sich aus verschiedenen Faktoren und kann, je nachdem, wer mit der Bewertung beauftragt wird, welche Methode gewählt wird und welche Zahlen zu Grunde gelegt werden, schwanken. Am ausschlaggebendsten wird das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage sein: ein renovierungsbedürftiges Haus in einer Einflugschneise kann unter Umständen eine begehrte Immobilie sein- das hängst von den Marktbedingungen ab. Und natürlich spielt die Lage eine ganz wichtige Rolle.

Grundsätzlich gelten naheliegende wertbeeinflussende Faktoren:

Je besser der Zustand, je gefragter die Lage, desto höher der Verkehrswert der Immobilie. Dazu kommen Faktoren, wie:

  • Anbindung
  • Erreichbarkeit von Schulen
  • Kindergärten und Einkaufsmöglichkeiten 
  • sowie Attraktivität des Viertels

Besonders Letzteres kann eine so große Rolle spielen, dass folgender Faktoren dahinter zurücktreten:

  • Baujahr
  • Größe
  • Zustand
  • Energetische Qualität
  • Ausstattung

Grundsätzlich ist es ratsam, einen Fachmann zur Ermittlung des Verkehrswertes der Immobilie hinzuzuziehen (Was nicht ausschließt, dass verschiedene Fachleute zu sehr unterschiedlichen Ergebnissen kommen können).

Energieausweis, Verkehrswertermittlung einer Immobilie und andere Dokumente auf einem Stapel

Welche Dokumente werden bei der Berechnung des Verkehrswertes einer Immobilie benötigt?

Um den Verkehrswert einer Immobilie professionell zu ermitteln, ist es ratsam, bestimmte Unterlagen einzusehen: 

  • Grundriss
  • Grundbuchauszug
  • Energieausweis
  • Lageplan
  • Flurkarte
  • Wohnflächenberechnung
  • Belege über Sanierungen

Bei vermieteten Objekten braucht man außerdem Nachweise über:

  • Mieteinnahmen
  • Mietverträge
  • Bewirtschaftungskosten und -verhältnisse
  • Höhe der Nebenkosten

Gut zu wissen

Eine fundierte Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie ist bei Hamburgs Immobilienmakler zu 100% kostenfrei und unverbindlich für Eigentümer und Verkäufer. Sollten Sie sich zu einem Verkauf Ihrer Immobilie mit Hamburgs Immobilienmakler entscheiden, übernehmen wir ferner die Kosten für die Beschaffung aller für den Verkauf wichtigen Dokumente und Unterlagen, wie teure Energieausweise, Grundbuchauszüge, Baupläne uvm.

Wie wird der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt?

Für die Berechnung des Verkehrswertes einer Immobilie, stehen drei Bewertungsverfahren zur Auswahl. Abhängig von der Art der Immobilie, wird ein spezifisches Verfahren, oder eine Kombination mehrerer Verfahren eingesetzt. In der Regel kommt das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren zum Einsatz. 

Wie funktioniert das Vergleichswertverfahren zur Berechnung des Verkehrswerts?

Erfahrene Makler verfügen über eine umfassende Übersicht über das Immobilienangebot in der jeweiligen Region – im Vergleichswertverfahren werden Immobilien verglichen, die sich in Größe, Lage und Ausstattung so sehr wie möglich ähneln. Besonders für größere Wohnanlagen und Reihenhaussiedlungen bietet sich das Vergleichswertverfahren für die Bestimmung des Verkehrswertes von Immobilien an. Hierbei bezieht sich der Makler auf die Preise, die in letzter Zeit für Immobilien von ähnlichem Zustand und vergleichbarer Lage erzielt worden sind. Die nötigen Zahlen hierzu liefert der lokale Gutachterausschuss. Das Vergleichswertverfahren ist sehr zuverlässig und einfach (besonders bei unbebauten Grundstücken), allerdings ist es oft so, dass die Häuser sich in Ausstattung, Alter und Renovierungsstand sehr voneinander unterscheiden.

Wie wird der Verkehrswert einer Immobilie mit dem Sachwertverfahren ermittelt?

Beim Sachwertverfahren werden die Werte von Haus und Grundstück getrennt ermittelt. Bei dem Gebäude werden die Baukosten abzüglich etwaiger Abnutzungserscheinungen zu Grunde gelegt. Bei der Ermittlung des Quadratmeterpreises geht es nach Bodenrichtwertkarten. Die Summe beider Werte ergibt den Verkehrswert. Anschließend werden noch marktrelevante Faktoren und das Verhältnis von Angebot und Nachfrage miteinbezogen. Und schon ist der Verkehrswert ermittelt.

Wie berechnet sich der Verkehrswert einer Immobilie mit dem Ertragswertverfahren?

Bei vermieteten Wohnungen oder Häusern sowie bei Immobilien, die gewerblich genutzt werden, bietet sich das Ertragswertverfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes von Immobilien an. Hier geht es um die Kapitalwertanlage. Faktoren, wie die Höhe der Mieteinnahmen oder die Höhe der Bewirtschaftungskosten spielen eine wichtige Rolle. Bei dem Ertragswertverfahren sollte die Expertise des Gutachters oder Maklers einfließen- hohe Mieteinnahmen könnten zu einer Überbewertung des Objektes führen, wenn das Risiko eines möglicherweise drohenden Leerstandes nicht berücksichtigt wird. Außerdem geht es um die Höhe des Liegenschaftszinses und den sogenannten Vervielfältiger. Der Liegenschaftszins gibt an, wie Grundstücke am Markt verzinst werden. Der Vervielfältiger  ergibt sich aus Restnutzungsdauer und dem Zinsfaktor. Werden alle Faktoren miteinbezogen, erzielt man den Verkehrswert.

Interessant

Um den optimalen Verkehrswert zu ermitteln, bietet es sich oft an, eine Kombination aller Verfahren anzuwenden.

Smartphones mit Interfaces zu den den Bewertungsverfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie

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Ist der Verkehrswert mit dem Angebotspreis einer Immobilie gleichzusetzen?

Nach der erfolgreichen Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie, kann der Angebotspreis festgelegt werden. Aktuelle Marktbedingungen haben Einfluss darauf, ob der Angebotspreis überhalb oder unterhalb des Verkehrswertes festgelegt wird. Das Verhältnis von Angebot und Nachfrage hat Einfluss auf die Angebotsstrategie: Wird der Angebotspreis unterhalb des Verkehrswertes angesetzt, wird mit dem Bieterverfahren gearbeitet. Ziel des Bieterverfahrens ist es, dass sich potenzielle Kaufinteressenten überbieten und der Kaufpreis der Immobilie in die Höhe getrieben wird. Eine andere Strategie ist es, den Angebotspreis überhalb des Verkehrswertes anzusetzen und dem potenziellen Käufer mit einem Rabatt entgegenzukommen. 

Verkehrswert Immobilie - Zusammenfassung

Der Verkehrswert einer Immobilie sollte immer dann ermittelt werden, wenn ein Verkauf ansteht oder der Wert aus anderen Gründen ermittelt werden muss. Der Verkehrswert ist der aktuelle Marktwert einer Immobilie. Zur Ermittlung des Verkehrswertes stehen drei Bewertungsverfahren zur Auswahl. Abhängig von der Art der Immobilie, bietet es sich an, ein spezifisches- oder eine Kombination mehrerer Verfahren einzusetzen. 

  • Das Vergleichswertverfahren bietet sich hervorragend zur Ermittlung des Verkehrswertes von vergleichbaren Immobilien an, wie Wohnungen in Wohnhäusern, Reihenhäusern und unbebauten Grundstücken.
  • Das Sachwertverfahren wird immer dann eingesetzt, wenn sich die Immobilie nicht vergleichen lässt, bzw. erhebliche Unterschiede vorliegen. Ein gutes Beispiel zur Verkehrswertermittlung mit dem Sachwertverfahren sind Einfamilienhäuser. Grundlage der Berechnung ist der Bodenrichtwert + Wiederbeschaffungswert der Immobilie, abzüglich der Abnutzungserscheinungen.
  • Das Ertragswertverfahren wird bei der Berechnung des Verkehrswertes von vermieteten Immobilien eingesetzt. Wichtig bei der Berechnung sind die Mieteinnahmen und die Bewirtschaftungskosten der Immobilie. 
 
Immobilienmakler berät Verkäufer einer Immobilie zum Verkehrswert

Verkehrswert Immobilie ermitteln: FAQs

Unter dem Verkehrswert einer Wohnung ist der Marktpreis gemeint. Bestimmt wird dieser durch das Verhältnis von Angebot und Nachfrage. Paragraf 194, Baugesetzbuch (BauGB) beschreibt diese maßgeblichen Faktoren. Der Verkehrswert einer Wohnung kann von Gutachtern und Immobilienmaklern professionell fundiert ermittelt werden. Lesen Sie hier alles wissenswerte über den Verkehrswert von Immobilien.

Der Verkehrswert eines Hauses beschreibt den aktuellen Marktwert, bzw. den Kaufpreis, der beim Verkauf des Hauses erzielt werden kann. Paragraf 194 im Baugesetzbuch (BauGB) beschreibt das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage als maßgeblichen Einflussfaktor. Der Verkehrswert bei einem Haus kann durch drei Bewertungsverfahren ermittelt werden. Spezialisten für die Ermittlung des Verkehrswertes eines Hauses, sind Gutachter und Immobilienmakler. Erfahren Sie hier alles wichtige über den Verkehrswert einer Immobilie.

Mit dem Verkehrswert eines Immobilie wird der Kaufpreis gemeint. Beide Werte sind also identisch. Wenn der Verkehrswert einer Immobilie, wie z.B. einem Haus, mit dem Ertragswertverfahren sowie mit dem Sachwertverfahren ermittelt wird, muss im Anschluss das Verhältnis von Angebot und Nachfrage bei der Berechnung miteinbezogen werden. Lesen Sie hier, wie Sie den Verkehrswert eines Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstücks berechnen.

Der Verkehrswert einer Immobilie wird mit dem Einsatz aktueller Bewertungsverfahrens ermittelt. Abhängig von der Art der Immobilie, ist es ratsam, ein spezifisches Verfahren oder eine Kombination mehrerer Verfahren einzusetzen. Der Verkehrswert einer Immobilie kann mit dem Vergleichswertverfahren, dem Sachwertverfahren und dem Ertragswertverfahren ermittelt werden. Hier erfahren Sie alles über die Verkehrswertermittlung.

Der Verkehrswert eines Grundstücks definiert den aktuellen Marktpreis. Im Baugesetzbuch, Paragraf 194 (BauGB) werden alle wertbeeinflussenden Faktoren im Hinblick auf Angebot und Nachfrage beschrieben. Wichtig für den Verkehrswert eines Grundstücks, sind unter anderem die Bebauungsmöglichkeiten. Erfahren Sie hier alles über die Grundstücksbewertung.

Wird ein Haus vererbt, bittet das Finanzamt um eine Ermittlung des Verkehrswertes des Hauses. Im Mittelpunkt steht hier für das Finanzamt die Berechnung der Höhe der Erbschaftssteuer. Oft reicht hierbei bereits der Einsatz des Vergleichswertverfahrens oder eine Kombination mit dem Sachwertverfahren. Sofern nicht gerichtlich angeordnet, kann ein Immobilienmakler mit regionaler Expertise den Verkehrswert eines Hauses professionell fundiert berechnen. Erfahren Sie hier alles wichtige zu dem Thema Verkehrswert ermitteln.

Der Verkehrswert eines Hauses wird in der Regel von Gutachtern und Maklern ermittelt. Beide kommen zu einem ähnlich realistischem Ergebnis. Während der Immobilienmakler die Ermittlung des Verkehrswertes eines Hauses kostenlos anbietet, nimmt der Gutachter eine Provision von 0,5 % – 1 % des Verkehrswertes des Hauses. Hier handelt es sich in der Regel um bis zu mehrere tausend Euro. Der Einsatz eines Gutachters wird in der Regel nur dann verlangt, wenn eine gerichtliche Anordnung zur Bestimmung des Verkehrswertes der Immobilie vorliegt. Lesen Sie hier alles über die Berechnung der Kosten.

Eine Liegenschaft bezeichnet im Allgemeinen ein Grundstück oder eine Immobilie. Mit dem Verkehrswert einer Liegenschaft ist also der Marktpreis gemeint. Berechnet wird dieser mit spezifischen Bewertungsverfahren unter Einbezug von marktrelevanten Variablen, dem Verhältnis von Angebot und Nachfrage und Bebauungspotenzialen. Erfahren Sie hier alles über den Verkehrswert einer Liegenschaft.

Der Verkehrswert eines Hauses wird bei unvergleichbaren Objekten mit dem Sachwertverfahren ermittelt. Grundlage zur Berechnung ist der Bodenrichtwert. Addiert man nun den Neubeschaffungswert der Immobilie und subtrahiert die Abnutzungserscheinungen, erhält man den Sachwert. Um den Verkehrswert eines Hauses zu ermitteln, müssen nun marktrelevante Faktoren sowie das Verhältnis von Angebot und Nachfrage miteinbezogen werden. Erfahren Sie alles wichtige zur Hausbewertung hier.

Broschüren zur Ermittlung des Verkehrswerts einer Immobilie aus 2021 von Hamburgs Immobilienmakler

Verkehrswert kostenlos von Experten ermitteln lassen

Die Experten von Hamburgs Immobilienmakler ermitteln den optimalen Verkehrswert für Ihre Immobilie. Dabei kommt modernste Software zum Einsatz. Die Ermittlung des Verkehrswertes erfolgt mit einer individuellen Kombination aller Bewertungsverfahren. Unter Einbezug marktrelevanter Faktoren und unserer Regionalen Expertise, erfolgt eine fundierte Verkehrswertermittlung.

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