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Bodenrichtwert: So ermitteln Sie den Grundstückspreis

Mit dem Bodenrichtwert wird ein durchschnittlicher Wert für Grund und Boden eines Grundstücks ermittelt. Er ist immer dann relevant, wenn ein Verkauf oder eine Grundstücksbewertung oder Immobilienbewertung erforderlich ist. In diesem Artikel zeigen wir Ihnen, wie der Bodenrichtwert berechnet wird, was Bodenrichtwert bedeutet, welche Faktoren Einfluss auf den Bodenwert haben und worauf Sie bei der Ermittlung achten müssen.

Themen auf dieser Seite zum Bodenrichtwert im Überblick:

Was ist der Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert ist unter anderem dann relevant, wenn der Verkehrswert einer Immobilie oder eines Grundstücks ermittelt werden soll. Der Bodenrichtwert ist ein amtlicher Richtwert und gibt Aufschluss über den Grundstückspreis in einer bestimmten Region. Abhängig von der Lage des Grundstücks, variiert der Wert entsprechend. Paragraph §196 Baugesetzbuch (BauGB) definiert den Bodenrichtwert als einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis für Grund und Boden. 

Baustelle auf Grundstück für das der Bodenrichtwert ermittelt wurde

Der Bodenrichtwert wird nicht nur in der Immobilienbewertung ermittelt, sondern kommt außerdem bei der Besteuerung von Grundstücken zum Einsatz. Der Bodenrichtwert wird bei einer Immobilienbewertung nur dann ermittelt, wenn die Immobilie nicht mit dem Vergleichswertverfahren bewertet werden kann. Ein Bewertungsverfahren, bei dem der Bodenrichtwert ermittelt wird, ist z.B. das Sachwertverfahren.

Gut zu wissen

Der Bodenrichtwert beschreibt nicht den Verkehrswert eines Grundstücks, da er keine bindende Wirkung hat.

Laut Paragraph §196 Baugesetzbuch (BauGB), wird die Ermittlung des Bodenrichtwertes unter Berücksichtigung des Entwicklungszustandes des Grundstücks vorgenommen. Um vergleichbare Werte zu erhalten, werden bei der Ermittlung alle bebauten und unbebauten Grundstücke gleichermaßen als unbebaut betrachtet. Die Berechnung erfolgt ausschließlich für das Grundstück und dessen Bebauungspotenzial. Um den Bodenrichtwert eines Grundstücks zu bestimmen, werden Bodenrichtwertzonen gebildet. Diese umfassen Regionen und Gebiete, die von der Art und Nutzung weitestgehend übereinstimmen und sich vergleichen lassen. Bodenrichtwertzonen können so klein, wie eine Straße oder so groß, wie ein gesamter Ort oder Ortsteil sein. Der Bodenrichtwert dient als Schlüsselindiz für die Immobilienpreisentwicklung in Deutschland und sorgt für mehr Transparenz auf dem Immobilienmarkt.  

Wie wird der Bodenrichtwert ermittelt?

Der Bodenrichtwert wird alle zwei Jahre zum Ende des jeweiligen Kalenderjahres von den Gemeinden ermittelt. Dazu sammeln sogenannte Gutachterausschüsse für Grundstückswerte alle Informationen über verkaufte Grundstücke in bestimmten, voneinander abgegrenzten Regionen, den sogenannten Richtwertzonen, indem sie die ansässigen Notare anschreiben und sich die Verkaufspreise übermitteln lassen. Obwohl es im echten Leben natürlich eine erhebliche Rolle spielt, ob ein Grundstück bebaut ist oder nicht, werden bei der Bodenrichtwertermittlung alle Grundstücke so behandelt, als wären sie unbebaut. Aus diesen Daten werden Bodenrichtwertkarten oder Bodenrichtwerttabellen errechnet.

Ein Beispiel zur Berechnung des Bodenrichtwerts für einen qm innerhalb einer Bodenrichtwertzone

In einer Region sind in den vergangenen zwei Jahren fünf Grundstücke verkauft worden.

Grundstück Verkaufspreis Zeitpunkt des Verkaufs
A. Grundstück mit 250 qm
26.000 €
Vor 1.5 Jahren
B. Grundstück mit 500 qm
60.000 €
Vor 2.0 Jahren
C. Grundstück mit 300 qm
35.000 €
Vor 1.0 Jahren
D. Grundstück mit 400 qm
50.000 €
Vor 0.5 Jahren
E. Grundstück mit 380 qm
45.000 €
Vor 1.8 Jahren

Der durchschnittliche qm-Preis in dieser Richtwertzone ergibt sich aus der Summe der Erlöse geteilt durch die Summe der qm. Also wird im zweiten Schritt die Summe der gesamten Erlöse sowie die Summe der Gesamtquadratmeter der Grundstücke errechnet: 

250 qm
500 qm
300 qm
400 qm
380 qm
= 1.830 qm
26.000 €
60.000 €
35.000 €
50.000 €
45.000 €
= 216.000 €

Im letzen Schritt wird die Summe der Erlöse (€) durch die Summe der Quadratmeter (qm) geteilt: 

216.000 : 1.830 = 118,03 € / qm

Es ergibt sich somit ein durchschnittlicher Bodenrichtwert innerhalb einer Bodenrichtwertzone, von 118,03 € pro Quadratmeter Grundstück. Wenn Sie jetzt den Bodenrichtwert Ihres Grundstückes bestimmen wollen, dann multiplizieren Sie einfach die Quadratmeterzahl Ihres Grundstücks mit dem durchschnittlichen Richtwert.

Wie ermittle ich den Grundstückspreis mit dem Bodenrichtwert?

Wenn Sie ein Grundstück verkaufen möchten, gilt es im ersten Schritt den Grundstückspreis zu errechnen. Der Bodenrichtwert gibt hier einen wichtigen Anhaltspunkt: Der Bodenrichtwert wird mit der Quadratmeteranzahl des Grundstücks multipliziert und heraus kommt der Grundstückswert. Doch hier muss Achtung geboten werden, denn der Bodenrichtwert und der aktuelle Marktwert fallen in der Regel unterschiedlich aus. So liegt der aktuelle Marktpreis eines Grundstücks meist über dem Bodenrichtwert, da positive Eigenschaften oft nicht in der Berechnung des Bodenrichtwertes miteinbezogen werden.

Verkehrswertermittlung eines Grundstücks mit Hilfe des Bodenrichtwertes

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Wie groß ist die Aussagekraft des Bodenrichtwertes?

Natürlich ist der Bodenrichtwert – wie der Name schon sagt – nur ein Richtwert. Der tatsächliche Wert bemisst sich noch nach vielen anderen Kriterien. Außerdem fließen in den Richtwert ja auch Verkäufe ein, die bis zu zwei Jahren zurückliegen. Da kann sich einiges getan haben am Immobilienmarkt … vielleicht ist eine Schnellstraße gebaut worden. Das könnte sowohl positiv als auch negativ für Ihren Erlös sein, je nachdem, wie dicht das Grundstück an der Schnellstraße liegt. Oder es gibt ein neue Einkaufspassage- das könnte den Preis in die Höhe treiben.

Was ist der Unterschied zwischen Bodenrichtwert und Verkehrswert?

Der Verkehrswert eines Grundstücks beschreibt den aktuellen Marktwert des Grundstücks, also den Preis, den Kunden für Ihr Grundstück bezahlen wollen. Der Bodenrichtwert hingegen, dient als grober, allgemeiner Richtwert, der zur Berechnung des Verkehrswertes eingesetzt wird. Bei der Berechnung des Verkehrswertes, werden neben dem Bodenrichtwert noch andere wertbeeinflussende Faktoren miteinbezogen. 

Für wen ist der Bodenrichtwert wichtig?

Ob es sich nur um einen Verkauf handelt, bei dem das Finanzamt die Steuerhöhe (u.a. die Grundsteuer) berechnen will, ein Erbe ansteht oder eine Scheidung bevorsteht – Der Bodenrichtwert kann für verschiedene Interessengruppen wichtig sein:

Interessengruppe Grund
Eigentümer
Ein Verkauf eines bebauten oder unbebauten Grundstücks steht an. Jetzt muss der Grundstückspreis ermittelt werden.
Finanzamt
Berechnung der Steuerhöhe von: Grundsteuer / Erbe / Schenkung.
Erbe / Erbengemeinschaft
Es wurde ein Grundstück / Immobilie geerbt und nun muss der Grundstückspreis errechnet werden.
Richter im Scheidungsfall
Bei einer anstehenden Scheidung muss im Rahmen einer Zugewinngemeinschaft ein Richter den Wert des Grundstücks ermitteln lassen.

Welche Faktoren haben Einfluss auf den Grundstückspreis?

Meistens liegt der reale Preis etwas höher als der Bodenrichtwert, weil positive Faktoren wenig Einfluss auf die Preisgestaltung haben.

Wichtige Merkmale des Grundstücks sind wichtig:

Einflussfaktoren auf den Wert Details
Lage
Wo liegt das Grundstück? Liegt es in einer schönen Gegend? Liegt es zentral? Gibt es landschaftliche Besonderheiten?
Infrastrukturelle Faktoren
Wie ist die Anbindung an den Öffentlichen Personennahverkehr? Gibt es Ärzte, Kindergärten, Schulen in der Nähe? Wie sind die Einkaufsmöglichkeiten? Liegt möglicherweise eine Mülldeponie oder ein Festivalgelände in der Nähe? Was ist mit Fabriken, die Produktionsgerüche emittieren?
Das Grundstück direkt betreffend
Wie groß ist das Grundstück? Himmelsrichtungen? Welche Form? Ist es erschlossen? Ist es verbaut? Wie sieht, das Haus aus, das darauf steht?
Rechtliche Einschränkungen
Gibt es Wegerechte Dritter? Einschränkungen über die Höhe des geplanten Neubaus?

Wo kann ich Bodenrichtwerte erfragen?

Sie stellen sich die Frage “Woher bekomme ich den Bodenrichtwert?”. Es geht ganz leicht: Die Bodenrichtwertkarten werden in Deutschland von den jeweiligen Gemeinden, Kreisen, kreisfreien Städten und Ortschaften jedem Bürger zur Verfügung gestellt. Die Bodenrichtwerte werden in Deutschland spätestens alle zwei Jahre ermittelt. Abhängig vom Bundesland, werden die aktuellsten Werte am 31.Dezember oder dem 1. Januar veröffentlicht. Die gesammelten Daten werden dann in Form einer Bodenrichtwertkarte oder einer Bodenrichtwerttabelle erstellt. Erhältlich sind die Werte über Bodenrichtwertkarten und Bodenrichtwerttabellen bei den jeweiligen Geschäftsstellen der zuständigen Gutachterausschüsse für Grundstückswerte und sind kostenlos einsehbar. Dies sind in der Regel das Katastar-, Vermessungs-, oder Bauamt. Gegen eine kleine Aufwandspauschale kann eine schriftliche Auskunft beantragt werden. Die Werte werden außerdem von vielen Gemeinden auf Online-Portalen kostenfrei zur Einsicht zur Verfügung gestellt. Um den Bodenrichtwert über ein Online-Portal zu erfahren, müssen Sie einfach nur den Ortsnamen, Straße und Hausnummer und das Flurstückskennzeichen angeben.

Bodenrichtwerte in Hamburg

Sie wollen die Bodenrichtwerte für Hamburg einsehen? Kein Problem: Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg hat ein Online-Portal ins Leben gerufen, um mehr Transparenz in den Immobilienmarkt in Hamburg zu bringen. Besuchen Sie einfach das Online-Portal BORIS.HH. Hier haben Sie Einsicht in eine interaktive Bodenrichtwertkarte von Hamburg. Diese zeigt im Detail alle Bodenrichtwerte zu jedem Stadtteil in Hamburg an. 

Computer zeigt das Bodenrichtwert-Online-Portal Boris.HH mit Bodenrichtwertkarte aus Hamburg

Bodenrichtwerte in Berlin

Die Bodenrichtwerte für Berlin werden vom Berliner Gutachterausschuss für Grundstückswerte erstellt. Die Bodenrichtwerte für Berlin erhalten Sie kostenlos auf dem Online-Portal Boris Berlin. Hier haben Sie die Möglichkeit, mit genauer Adresseingabe Ihres Grundstücks, den aktuellen Wert für Ihr Grundstück zu erfahren.

Bodenrichtwerte in München

In München werden die Bodenrichtwerte vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte nur kostenpflichtig zur Verfügung gestellt. Eine Einzelauskunft erfordert eine Aufwandspauschale von 30€. Hier können Sie eine Einsicht in die Bodenrichtwerte in München anfordern.

Bodenrichtwerte in Frankfurt am Main und Hessen

Die Ermittlung des Grundstückswerts über Bodenrichtwerte ist in Frankfurt am Main und Hessen über das Online-Portal Geoportal.Hessen kostenfrei. Das Geoportal stellt exakte Daten zu den Flurstücken inklusive Luftaufnahmen zur Verfügung. Sie haben ferner die Möglichkeit, den Bodenwert für Ihr Grundstück mit einem Tool zu berechnen.

Bodenrichtwerte in Köln und NRW

Auch in Köln und NRW sind die Bodenrichtwerte kostenlos für alle Bürger einsehbar. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Köln ist für die Daten verantwortlich und gibt den Bürgern über das Online-Portal BORISplus.NRW die Möglichkeit den eigenen Grundstückswert mit Hilfe des Bodenrichtwertes zu ermitteln. 

Bodenrichtwerte in Stuttgart

Der Gutachterausschuss in Stuttgart berechnet in regelmäßigen Abständen die Bodenrichtwerte auf Basis verkaufter Grundstücke in den jeweiligen Bodenrichtwertzonen und stellt diese kostenlos online auf dem Portal der Stuttgarter Bodenrichtwertkarten zur Einsicht zur Verfügung. 

Wie wichtig ist der Bodenrichtwert für den Grundstücksverkauf?

Beim Kauf einer Immobilie ist die Lage des Grund und Bodens ein entscheidender Faktor- vor allem ein stabiler! Das Haus auf dem Grundstück kann verfallen oder es kann saniert und renoviert werde- die Lage eines Grundstücks verändert sich nicht. Das heißt, ein Grundstück in einer attraktiven Lage wird das Gesamtpaket immer aufwerten. Ein schönes Haus kann eine schlechte Lage nicht wettmachen. Blickt man auf die Preisentwicklungen von Immobilien in Großstädten, wird schnell klar, dass sogar ältere, verfallene Immobilien zu horrenden Preisen veräußert werden. Grund hierfür ist das Grundstück in einer begehrten Lage. Entwicklungen zeigen, dass immer mehr Menschen in Großstädte ziehen und somit an dem vorhanden Wohnraum interessiert sind. Diese Entwicklung wirkt sich natürlich auch stark auf die Bodenrichtwerte aus.

Tipp

Bevor Sie ein Grundstück verkaufen, sollte dessen Wert von einem Fachmann ermittelt werden, denn es gibt neben dem Bodenrichtwert weitere wertbeeinflussende Faktoren, die bei der Bewertung Ihres Grundstücks zu beachten sind. Die Experten von Hamburgs Immobilienmakler sind erfahren auf dem Hamburger Immobilienmarkt und kennen die spezifischen Faktoren genau und schöpfen das volle Potenzial Ihres Grundstücks aus. Für Eigentümer ist eine fundierte Wertermittlung Ihres Grundstücks bei Hamburgs Immobilienmakler zu 100% kostenlos. Sollten Sie sich dazu entschließen Ihr Grundstück mit Hamburgs Immobilienmakler zu verkaufen, übernehmen wir außerdem alle Kosten für die  Beschaffung aller für den Verkauf wichtigen Unterlagen und Dokumente.

Bodenrichtwert: FAQs

Der Grundstückspreis ist mit dem Verkehrswert eines Grundstücks gleichzusetzen. Der Verkehrswert ist der Preis, den ein Kunde bereit ist für Ihr Grundstück zu bezahlen. Im Gegensatz zu dem Verkehrswert, dient der Bodenrichtwert als allgemeine Grundlage, die neben anderen wertbeeinflussenden Faktoren zur Berechnung des Verkehrswertes eingesetzt wird. Wie Sie den Grundstückspreis mit Hilfe des Bodenrichtwertes ermitteln, erfahren Sie hier.

Die Veröffentlichung von Bodenrichtwerten soll mehr Transparenz in den undurchsichtigen Immobilienmarkt bringen. Er dient als grober Anhaltspunkt, um den Verkehrswert eines Grundstücks zu berechnen. Informieren Sie sich hier, wie Sie den Verkehrswert mit Hilfe des Bodenrichtwerts berechnen. 

Der Bodenrichtwert wird als Grundlage zur Berechnung des Verkehrswertes eines Grundstücks eingesetzt. Er ist ein allgemeiner Faktor, der neben anderen wertbeeinflussenden Faktoren Auswirkungen auf den Verkehrswert, also den Verkaufspreis eines Grundstücks hat. Erfahren Sie hier, wie Sie den Verkehrswert eines Grundstücks mit dem Bodenrichtwert ermitteln.

Der Bodenrichtwert dient als grobe Grundlage, um den Verkehrswert, also den realen Verkaufspreis eines Grundstücks zu berechnen. Neben dem Bodenrichtwert fließen aber noch weitere Faktoren bei der Verkehrswertermittlung mit ein, wie zum Beispiel die Lage. Erhalten Sie hier alle Informationen zum Bodenrichtwert und der Berechnung des Verkehrswertes eines Grundstücks.

Für alle Gemeinden, Kreisen, kreisfreien Städte und Ortschaften ermittelt der jeweilige Gutachterausschuss für Grundstückswerte jede zwei Jahre die aktuellen Bodenrichtwerte. Jeder Bürger kann, abhängig vom Bundesland, kostenfrei oder gegen Bezahlung Einblick in die Bodenrichtwertkarte erhalten. Lesen Sie hier, wie Sie den Grundstückspreis mit dem Bodenrichtwert errechnen.

Die Berechnung des Grundstückspreis anhand des Bodenrichtwerts erfolgt durch die Multiplikation des Bodenrichtwerts mit der Quadratmeteranzahl Ihres Grundstücks. Jedoch fließen bei der Berechnung weitere Faktoren mit ein, um einen Verkaufspreis zu ermitteln. Erhalten Sie hier alle Informationen zu der Berechnung des Grundstückspreises mit dem Bodenrichtwert und weiteren wertbeeinflussenden Faktoren.

Bodenrichtwertkarten und Bodenrichtwerttabellen werden spätestens alle zwei Jahre von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte der jeweiligen Städte und Gemeinden öffentlich zur Verfügung gestellt. Sie haben die Möglichkeit, die Bodenrichtwerte bei dem Vermessungs-, Bau-, und Katasteramt zu erfahren oder auf Online-Portalen kostenfrei oder gegen eine kleine Aufwandspauschale einzusehen. Bringen Sie hier in Erfahrung, wie Sie den Bodenrichtwert zur Berechnung des Grundstückspreises einsetzen und welche Faktoren außerdem Einfluss auf den Wert haben.

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